文 | 科技新知，作者 | 魏宇奇，編輯 | 潮聲
2021年5月，新財(cái)富公布了新一屆500富人榜。有別于以往的是，昔日富人榜前三甲的常客，房產(chǎn)開發(fā)商們不僅被擠出了前三，前10名也不見他們的身影。取而代之的是左暉，他以2220億的身價(jià)躋身富人榜第8名。
讓左暉坐上首富寶座的，是交易規(guī)模僅次于阿里巴巴的貝殼找房，后者2020年的GTV（交易金額）高達(dá)3.5萬億元。
不管是純線上的58同城，還是線下的易居、我愛我家等對(duì)手，與貝殼找房的差距都越來越大。58同城私有化退市，易居和天貓孵化的“天貓好房”，最新的目標(biāo)與貝殼找房也不在同一個(gè)量級(jí)上。
與此同時(shí)， 在同行中鮮有敵手的貝殼找房，其實(shí)也有著自己的軟肋。在上市時(shí)，它給資本市場(chǎng)講了一個(gè)“科技服務(wù)平臺(tái)”的故事，因此獲得了高估值。但“科技”和“服務(wù)”的不平衡，讓貝殼的科技屬性并不高。在用戶規(guī)模上，貝殼找房也被58旗下的安居客壓了一頭。
另一方面，在上市前，二手房業(yè)務(wù)占比過高是貝殼今后的潛在風(fēng)險(xiǎn)。如今雖然新房業(yè)務(wù)成為了第一大營(yíng)收來源，但新房業(yè)務(wù)也存在風(fēng)險(xiǎn)。
與業(yè)務(wù)和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)相比，貝殼找房還有另一大隱憂，那就是龐大的體量是否構(gòu)成了壟斷。尤其是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已經(jīng)公開舉報(bào)，阿里、美團(tuán)的先后被罰更表明監(jiān)管層面越來越重視互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的壟斷問題。
可見，即便是吃下了萬億的市場(chǎng)，貝殼找房依然不能高枕無憂。
對(duì)貝殼找房（簡(jiǎn)稱貝殼）來說，2021年的壞消息一個(gè)接一個(gè)。先是靈魂人物左暉突然去世，今天又被外媒爆出已經(jīng)被中國(guó)市場(chǎng)監(jiān)管總局啟動(dòng)反壟斷調(diào)查。盡管這條消息隨后又被貝殼官方辟謠，但貝殼的壞消息遠(yuǎn)不止此。
4月8日，貝殼的老對(duì)手安居客向港交所提交了招股書，58系亮出了在房產(chǎn)領(lǐng)域最后的底牌。對(duì)于貝殼來說，安居客最大的優(yōu)勢(shì)在于用戶規(guī)模。
截至2020年12月31日，安居客的MAU（平均移動(dòng)月活躍用戶量）為6700萬，貝殼同期的數(shù)值為4820萬。即便到了今年一季度，貝殼的MAU規(guī)模漲到了4850萬，依然低于安居客。如果按月活躍用戶量計(jì)算，安居客是無可爭(zhēng)議的中國(guó)在線房產(chǎn)平臺(tái)的第一名。
貝殼在月活上的問題不只是規(guī)模被安居客甩在身后，增速上也出現(xiàn)了下滑。今年一季度的增速為78.2％，低于2020年四季度的88.3％。
在用戶規(guī)模之外，由于模式較為特殊，貝殼從上市時(shí)到現(xiàn)在一直面臨兩個(gè)質(zhì)疑，而從上市后發(fā)布的三份財(cái)報(bào)中來看，貝殼還無法打消外界的這兩點(diǎn)質(zhì)疑。
首先，在營(yíng)收和交易規(guī)模方面，貝殼一直保持著高增長(zhǎng)，但高增長(zhǎng)能否穩(wěn)定持續(xù)下去是未知的。目前最新的情況是，它已經(jīng)增長(zhǎng)乏力了。
今年一季度，貝殼的營(yíng)收為207億元，同比大增了190.7%。如此高的增速，其實(shí)和去年同期的起點(diǎn)低有關(guān)，去年同期貝殼的營(yíng)收只有71億元。
情況類似的還有GTV（交易總值）。貝殼今年一季度的GTV為1.06萬億元，同比增長(zhǎng)了224.2％。
GTV由于起點(diǎn)低導(dǎo)致增長(zhǎng)數(shù)據(jù)高，其實(shí)是正?，F(xiàn)象。更值得注意的是，貝殼的營(yíng)收結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，這也是外界對(duì)貝殼的第二點(diǎn)質(zhì)疑之處。
在2020年，對(duì)于一直以二手房業(yè)務(wù)為主的貝殼來說，最大的變化就是新房業(yè)務(wù)的增速超過了二手房業(yè)務(wù)，過于依賴二手房的風(fēng)險(xiǎn)有望化解。
貝殼全年的GTV同比增長(zhǎng)了64.5%，達(dá)到3.5萬億元。其中有1.94萬億來自二手房，這部分同比增長(zhǎng)了49.5%。新房GTV的規(guī)模雖然仍小于二手房，只有1.38萬億元，但增速卻接近二手房的兩倍，達(dá)到85%。
在上市時(shí)，貝殼就被質(zhì)疑業(yè)務(wù)過于依賴二手房，風(fēng)險(xiǎn)較大。如今新房業(yè)務(wù)的高速成長(zhǎng)，使貝殼有了新的增長(zhǎng)引擎，抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)。但從今年一季度的業(yè)績(jī)來看，新房業(yè)務(wù)也和曾經(jīng)的二手房業(yè)務(wù)一樣，讓貝殼背上了風(fēng)險(xiǎn)。
一季度，新房業(yè)務(wù)的營(yíng)收從2020年同期的35億元增至99億元，增幅187.6％，全面落后于二手房業(yè)務(wù)。二手房業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)的營(yíng)收為102億元，增速為202.1％。
與此同時(shí)，貝殼一季度的營(yíng)收在環(huán)比上是下降的，比去年四季度減少了20億元。
貝殼要面對(duì)的第三點(diǎn)質(zhì)疑則是，它在招股書中對(duì)自己的定位是“以科技為驅(qū)動(dòng)的服務(wù)平臺(tái)”。然而在營(yíng)收構(gòu)成中，科技屬性遠(yuǎn)小于服務(wù)屬性。
在貝殼的營(yíng)收構(gòu)成中，具有科技屬性的是特許經(jīng)營(yíng)服務(wù)及其他增值業(yè)務(wù)產(chǎn)生的收入，這被稱為“平臺(tái)服務(wù)”。2020年四季度，來自于此的收入從2019年同期的6億元增加到10億元，在營(yíng)收中的占比不到3%。到了今年一季度，這部分的收入依然為10億元，沒有增長(zhǎng)。
此外，創(chuàng)始人左暉在離世前雖然已經(jīng)把貝殼送上市，并安排了長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)“自如”和瞄準(zhǔn)萬億家裝市場(chǎng)的“被窩家裝”充當(dāng)貝殼的業(yè)務(wù)，可謂是扶上馬后又送了一程。但以彭永東為首的新一屆管理團(tuán)隊(duì)，能否讓貝殼繼續(xù)保持優(yōu)勢(shì)，仍然是不確定的。
5月20日下午，易居控股董事局主席、天貓好房CEO周忻，出席了天貓好房的戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)。
這是繼4月28日，阿里與易居正式官宣天貓好房后，后者的第二次發(fā)聲。前一次表明地產(chǎn)行業(yè)又多了一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者，這次則釋放了這位后來者的野心。
周忻在發(fā)布會(huì)上，公布了天貓好房未來三年的目標(biāo)：每日活躍用戶300萬，年度交易規(guī)模超過2萬億，年?duì)I業(yè)收入500億。
在萬億的房地產(chǎn)江湖中，前有貝殼、安居客等老玩家，后有恒大“房車寶”、萬科“樸鄰”、碧桂園“有瓦”等新秀。天貓好房介入房產(chǎn)行業(yè)的意義，并不在于這說明了房產(chǎn)行業(yè)的吸引力有多大，也不是天貓好房將從中分一杯羹這么簡(jiǎn)單。而是行業(yè)經(jīng)過互聯(lián)網(wǎng)滲透了十余年后，又出現(xiàn)了更適合行業(yè)發(fā)展的新方向。
類似的還有安居客，二者代表了互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)行業(yè)2.0時(shí)代的兩種路徑，那就是由信息延伸到其他方面。
單純的信息撮合模式在今天已經(jīng)越來越?jīng)]有競(jìng)爭(zhēng)力了。天貓找房雖然也是在做交易撮合，但更側(cè)重用數(shù)字化的手段來提升撮合交易的效率，而不是58同城的信息平臺(tái)模式。
安居客的范圍要更廣。除了58系擅長(zhǎng)的信息平臺(tái)模式，它還通過收購(gòu)“愛房”和“巧房”，推出了交易服務(wù)業(yè)務(wù)，為經(jīng)紀(jì)人提供SaaS解決方案。安居客在招股書中將之稱為未來的增長(zhǎng)點(diǎn)。
不過，這項(xiàng)業(yè)務(wù)的規(guī)模尚小，遠(yuǎn)不足以成為安居客的增長(zhǎng)點(diǎn)。2018年至2020年，它在營(yíng)收中的占比最高只有3.5%。
從目前的成績(jī)以及可預(yù)見的發(fā)展趨勢(shì)上看，盡管二者各有千秋，但依然很難與貝殼抗衡。
一方面，從規(guī)模上看，貝殼的短板在于C端用戶量不如安居客，但這里其實(shí)有個(gè)問題需要深究。
對(duì)房產(chǎn)行業(yè)而言C端用戶固然重要，但這并不能代表全部。安居客在月活比貝殼多了近兩千萬的情況下，2020年全年的營(yíng)收規(guī)模不足后者的一半，凈利潤(rùn)約為貝殼的二分之一。這說明在互聯(lián)網(wǎng)+房產(chǎn)這條路上，僅有C端的用戶是不夠的。
更能說明問題的是，貝殼與天貓好房、安居客的區(qū)別在于，貝殼不僅有數(shù)字化，還依托鏈家的經(jīng)驗(yàn)，為行業(yè)輸出了標(biāo)準(zhǔn)。貝殼大力推廣的ACN經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)就是其中的代表。
換言之，在包括房產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)中，僅有數(shù)字化是不夠的。如果行業(yè)缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，那誰先輸出了行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，誰就贏到了先機(jī)。
這在三者之間的對(duì)比上體現(xiàn)得尤為明顯。直到2020年才推出“行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)”的安居客，其營(yíng)收、凈利潤(rùn)均不及貝殼；天貓好房背后的易居，雖然有眾多房企做股東，但2020年的GTV只有5134億元，約為貝殼的七分之一。即便是把范圍縮小到易居主攻的新房領(lǐng)域，易居也和貝殼存在著很大的差距，后者2020年新房業(yè)務(wù)的GTV高達(dá)1.11萬億元。
4月10日，58同城創(chuàng)始人、CEO姚勁波在微信朋友圈中發(fā)文，稱貝殼已經(jīng)形成壟斷，呼吁監(jiān)管部門對(duì)其處罰。
在姚勁波舉報(bào)之前，就有媒體報(bào)道稱貝殼正在配合監(jiān)管部門自檢自查。如果聯(lián)系因?yàn)樯嫦訉?shí)施“二選一”等壟斷行為被立案調(diào)查的美團(tuán)，以及已經(jīng)被開罰單的阿里，這個(gè)消息就多了幾分真實(shí)性。
問題的關(guān)鍵在于，即便拋開姚勁波的小心思不談。貝殼在甩開眾多對(duì)手后，又傳出了變相漲傭金的消息，似乎只有反壟斷的重拳才能阻擋它的腳步。
《反壟斷法》中對(duì)壟斷設(shè)定了兩個(gè)前提條件。首先是經(jīng)營(yíng)者在市場(chǎng)中的份額達(dá)到二分之一時(shí)，可以推定經(jīng)營(yíng)者具有市場(chǎng)支配地位；其次是，經(jīng)營(yíng)者濫用市場(chǎng)支配地位。如果有經(jīng)營(yíng)者同時(shí)存在這兩種情況，那就構(gòu)成壟斷了。
實(shí)際上，不管是安居客還是貝殼，都宣稱自己“最大”。這種口徑在起到宣傳效果的同時(shí)，其實(shí)也引起了廣泛的關(guān)注，貝殼被指存在壟斷與此不無關(guān)系。
貝殼宣稱自己最大的依據(jù)是GTV。它最早披露GTV是在上市的招股書中。2019年的GTV為2.13萬億元。CIC灼識(shí)咨詢數(shù)據(jù)顯示，2019年中國(guó)住房市場(chǎng)的規(guī)模為22.3 萬億元。這意味著貝殼的市場(chǎng)份額接近10%。
安居客的依據(jù)則是用戶規(guī)模。
根據(jù)極光APP的數(shù)據(jù)，2020年9月，從主要房產(chǎn)平臺(tái)的用戶規(guī)模排名上看，安居客、貝殼找房以及鏈家三大平臺(tái)分別為3.87%、2.17%和1.19%。
Mob研究院發(fā)布的《2020下半年中國(guó)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)大報(bào)告》顯示，安居客、貝殼的在裝用戶數(shù)分別為3295.3萬、1987.6萬，鏈家為1000.1萬。
可見，從用戶規(guī)模的角度看，安居客確實(shí)是業(yè)內(nèi)第一，貝殼則緊隨其后，但二者在市場(chǎng)中的占比都不高。任何一家都無法在用戶層面上壟斷整個(gè)行業(yè)。
因此，如果僅從市場(chǎng)份額的角度看，貝殼雖然已是業(yè)內(nèi)規(guī)模最大的平臺(tái)，但還達(dá)不到《反壟斷法》中對(duì)經(jīng)營(yíng)者所占的市場(chǎng)份額提出的前提。
與行業(yè)的角度相比，分區(qū)域去看其實(shí)更符合房產(chǎn)行業(yè)的情況，房地產(chǎn)行業(yè)卻具有很強(qiáng)的區(qū)域化特點(diǎn)。
“房產(chǎn)交易平臺(tái)是否存在壟斷，應(yīng)該以每個(gè)城市的市占比來分析，而不應(yīng)該看全國(guó)稀釋后的市場(chǎng)份額。因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著很強(qiáng)的地域性，目前主要交易都集中在一、二線城市，而房?jī)r(jià)偏高等社會(huì)問題也都出現(xiàn)在一、二線城市。”前我愛我家副總裁胡景暉如此表示。
具體來看，左暉在此前曾表示，鏈家在北京的市場(chǎng)份額在55%－60%。從這一數(shù)據(jù)來看，至少在北京市場(chǎng)，鏈家是占據(jù)支配地位的。
市場(chǎng)份額之外，盡管貝殼還沒有被官方證實(shí)存在濫用支配地位的行為，但在某些方面它其實(shí)已經(jīng)和其他對(duì)手出現(xiàn)了不同之處。
自今年2月起，陸續(xù)有媒體爆出貝殼提高了傭金。將此前2%的傭金率，提升到了3%，其中賣方1%，買方2%。雖然這一數(shù)據(jù)沒有得到官方的證實(shí)，但是從財(cái)報(bào)中我們可以大致推算出貝殼抽傭比例。
在今年一季度，貝殼二手房業(yè)務(wù)的收入為102億元，剔除其中來自平臺(tái)服務(wù)的10億元，傭金收入為92億元，同期二手房的GTV為6734億元。由此可知其二手房抽傭率為1.3%。新房業(yè)務(wù)的GTV為3434億元，傭金收入為99億元，可知傭金率為2.8%。
在2020年四季度，二手房和新房的傭金率分別為1.4%、2.7%。對(duì)比之下，今年一季度貝殼在二手房和新房上的傭金率都出現(xiàn)了不同程度的上漲。
可見，盡管從市場(chǎng)份額、用戶規(guī)模上來看，很難斷定貝殼是否存在壟斷。但龐大的體量已經(jīng)讓它走到了足以引起反壟斷部門重視的位置上。這對(duì)于在業(yè)內(nèi)少有敵手的貝殼來說，依然是未知的風(fēng)險(xiǎn)。
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安居客跟貝殼完全是兩個(gè)時(shí)代的東西。安居客用戶多又怎樣？有真正的壁壘嗎？