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不得不說，這是一個(gè)精彩迭出的時(shí)代。

當(dāng)中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的魔方開始轉(zhuǎn)起，那些陳舊的、不合時(shí)代的思想、模式和產(chǎn)品在不斷被淘汰，新的、有生命力的思想、商業(yè)模式和產(chǎn)品正在如雨后春筍般崛起。

這股變革浪潮，也在房地產(chǎn)業(yè)激蕩開來，很多看似自古有之的事情，正在發(fā)生迅速的變化。

“垂直村落”崛起

在中國湖南省會(huì)長沙，有一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目——“天空城市”。顧名思義，這是一座天空中的城市，包括學(xué)校、醫(yī)院、商場、住宅，甚至還有公園和花園等。“天空城市”一旦按照其最初所規(guī)劃的那樣竣工后，其高度將超過哈利法塔10米，成為世界第一高樓。

曾經(jīng)，12層以上高層建筑的數(shù)量是衡量一個(gè)城市的重要指標(biāo)，美國的帝國大廈以其381米的高度成為紐約天際線中一道亮麗的風(fēng)景線，并在將近40年的時(shí)間里一直雄踞世界摩天大樓之首。而今，帝國大廈卻已相形見絀，高層建筑正在成為各個(gè)城市和國家的象征。

10年間，全世界的摩天大樓此起彼伏，目前還有100多座摩天大樓在建。在中國，高度超過300米的在建摩天大樓數(shù)量逾67座，在全球居于首位。

與10年前的摩天大樓大多為純辦公樓相比，近幾年的摩天大樓均規(guī)劃用于綜合性用途，包括酒店、辦公樓、住宅以及商場，它們正變成“垂直村落”。

“垂直村落”的崛起，給投資者們提出了一個(gè)全新的經(jīng)濟(jì)命題。

除了明顯的“轟動(dòng)效應(yīng)”外，超高和特超高建筑本身面臨的是一系列獨(dú)特的挑戰(zhàn)，如人群管理等。哈利法塔（Burj Khalifa）可容納3.5萬人，這一人數(shù)相當(dāng)于列支敦士登的國家總?cè)丝跀?shù)。而樓宇管理者必須在此類管理方面擁有豐富的經(jīng)驗(yàn)，打個(gè)比方，其對(duì)管理水平的要求不再是一個(gè)普通的本地足球聯(lián)賽，而是世界杯級(jí)別的管理水準(zhǔn)。

“此類大型項(xiàng)目的融資往往構(gòu)成巨大的挑戰(zhàn)，但綜合性用途項(xiàng)目可以使其風(fēng)險(xiǎn)分散到不同業(yè)主，許多超高層樓宇目前包含大量的住宅，而這一類物業(yè)甚至可以在動(dòng)工前即可展開預(yù)售。”仲量聯(lián)行大中華區(qū)戰(zhàn)略咨詢部總監(jiān)高格翰說。

安全問題也是全球摩天大樓所面臨的另一重大問題。人員疏散、垂直交通以及高空作業(yè)面臨諸多挑戰(zhàn)，外墻清洗也是另外一項(xiàng)很大的成本。比如，要徹底清洗哈利法塔的外墻玻璃，需要36名工人耗費(fèi)3個(gè)多月的時(shí)間。

盡管存在各種限制，但世界各地的摩天大樓仍如雨后春筍般拔地而起。這些摩天大樓往往可以為周邊地區(qū)帶來附加值。例如，哈利法塔（Burj Khalifa）帶動(dòng)了整個(gè)迪拜市中心區(qū)的發(fā)展，足不出戶便可盡享世界最高建筑帶來的無與倫比的視覺沖擊——這絕對(duì)是一個(gè)很好的賣點(diǎn)。

預(yù)計(jì)2018年，沙特阿拉伯吉達(dá)王國塔（Kingdom Tower in Jeddah）的高度將突破1000米大關(guān)，而人類的摩天大樓建造工程技術(shù)將被推至極限。

3D打印房子

如果說“垂直村落”給人的是視野上的沖擊，那么3D打印的房子也以別樣的蓋房子的形式?jīng)_擊著人們的思維。

在上海張江高新青浦園區(qū)，陳列了10棟別墅毛坯房，其中最大的一幢兩層建筑長10米、寬6米、高4米。和普通別墅不同，這些房子總共只花費(fèi)了24個(gè)小時(shí)建成，而且是整棟打印。

據(jù)別墅的建造者上海盈創(chuàng)裝飾的對(duì)外介紹，打印以上別墅的建筑3D打印機(jī)體積達(dá)到150m×6.6m×10m，其零件是全球采購，能夠“打印”三層樓房。3D打印建筑的流程是連續(xù)的，噴嘴將“墨水”黏結(jié)劑澆灑到數(shù)據(jù)對(duì)應(yīng)的那些區(qū)域，澆到“墨水”的地方，沙石材料會(huì)在24小時(shí)內(nèi)完成固化。而整個(gè)打印都是從底部開始，逐層往上，每次升高5?10毫米。

正常情況下，材料會(huì)在24小時(shí)內(nèi)固化。能夠打印出別墅，最關(guān)鍵還是在油墨——一種以改良水泥混合玻璃纖維制成的材料。為使部件的重量相對(duì)較輕，房屋采用了空心墻體。電腦制作的3D模型為此提供樣板，操作人員可以預(yù)留門窗等部件的位置，水電等管線可以在空心墻體中自由布置。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，3D打印技術(shù)在建筑領(lǐng)域的優(yōu)勢集中在造型、環(huán)保、減少人工等方面。優(yōu)美的建筑設(shè)計(jì)會(huì)涉及一些特殊的造型，這些造型圖紙上表現(xiàn)容易，但做起實(shí)物來工藝復(fù)雜。3D打印只要電腦設(shè)計(jì)好參數(shù)，就能打印出實(shí)物。同樣是建設(shè)兩層高的建筑，傳統(tǒng)方法要用一個(gè)多月的時(shí)間，而3D打印幾個(gè)小時(shí)就能開發(fā)完成，這種打印速度比傳統(tǒng)的建筑方式節(jié)省50%的成本，還可以將城市所有建筑垃圾經(jīng)過處理回收到建筑中去，使建筑更加環(huán)保、節(jié)能、耐久。到2016年，國內(nèi)3D打印市場規(guī)模有望達(dá)到100億元。

事實(shí)上，在中國，3D打印房子已然納入不少房地產(chǎn)企業(yè)的日程。

在不久前舉行的“萬科公開講壇·致敬1984”系列活動(dòng)上海站上，萬科公司創(chuàng)始人、現(xiàn)任集團(tuán)董事會(huì)主席王石表示，萬科下一步要用3D打印機(jī)打印房子。3年之后萬科的建研中心就會(huì)用3D打印機(jī)打印出一棟房子。

由于萬科的龍頭地位，王石的表態(tài)無疑又為3D打印房子添了一把柴?！?D打印對(duì)我們來講是很簡單的，沒有那么神秘，它就是現(xiàn)在萬科住宅產(chǎn)業(yè)化的批件生產(chǎn)，再往后升級(jí)版就是3D打印機(jī)，這正好和現(xiàn)在的互聯(lián)網(wǎng)、移動(dòng)、大數(shù)據(jù)都一致?！蓖跏f。

就目前3D打印技術(shù)的情況來看，3D打印房子的技術(shù)在美國等地已得到了應(yīng)用，已經(jīng)表示可實(shí)行，但具體廣泛應(yīng)用還需要時(shí)間驗(yàn)證。此前，俄羅斯曾發(fā)布一幢3D打印建筑，但他們的原理是打印一個(gè)像樂高積木一樣的配件，然后通過組裝做成建筑的墻體；荷蘭打印了一個(gè)景觀房建筑叫莫比烏斯環(huán)，是通過用沙子和黏合劑的方式打印若干個(gè)模塊進(jìn)行組裝，但最終沒有打印出完整的房子。

另外，從預(yù)制變成整體打印，中間的挑戰(zhàn)也不小，這涉及到類似打印機(jī)械噴頭、“油墨”等技術(shù)環(huán)節(jié)。房子不是玩具，建好之后需要安全穩(wěn)固，甚至還要抗擊一定的地震，這對(duì)建筑材料、鋼筋有安全性要求，同時(shí)也有施工工藝的要求。

更重要的，3D打印房子其實(shí)涉及到的是一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的調(diào)整，不是一家公司想做就能做到的。所以，盡管前途美好，但中國人接受3D打印房子尚需時(shí)間，可能要10年、20年，或許是30年。

事業(yè)合伙人制度

事業(yè)合伙人制其實(shí)并不新鮮，其多出現(xiàn)在會(huì)計(jì)事務(wù)所、律師事務(wù)所、咨詢公司等獨(dú)立性較強(qiáng)的非上市公司，近年來，在互聯(lián)網(wǎng)公司更多地出現(xiàn)了合伙人制度。

但這種制度用在房地產(chǎn)企業(yè)就變得格外引人注意，尤其是，施行這種制度的是萬科這樣的房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)。

30年的萬科，踐行的是一部職業(yè)經(jīng)理人的發(fā)展史，管理層力量強(qiáng)大。但在轉(zhuǎn)型期間，萬科這家股權(quán)高度分散的公眾公司不斷面臨外部奪權(quán)的威脅。而實(shí)行合伙人制度，員工持股，萬科管理層對(duì)于公司的控制力就會(huì)加強(qiáng)。

在2010?2012年間，萬科高管大量出走，3年間大約有一半執(zhí)行副總裁以及很多的中層管理人員離開，這也因此引發(fā)了關(guān)于萬科“中年危機(jī)”的大討論。

于是，在向多家互聯(lián)網(wǎng)公司取經(jīng)一番后，萬科進(jìn)行了一系列新10年的變革，其中在制度層面探討事業(yè)合伙人制度，擬提升管理層、員工和公司的黏合度，防止“門口的野蠻人”闖入和公司控制權(quán)的旁落，這也是萬科對(duì)自我的顛覆、進(jìn)化，是經(jīng)理人制度向合伙人的進(jìn)化。

3月28日，萬科對(duì)外宣布“已在著手準(zhǔn)備建立項(xiàng)目跟投制度，同時(shí)員工也可以持股成為項(xiàng)目合伙人”，自此，這項(xiàng)被稱為萬科10年來最重大的變革的“合伙人制度”就開始緊鑼密鼓的施行。

萬科希望，未來形成一個(gè)真正的“我中有你，你中有我”的機(jī)制、萬科的文化能夠容納眾多優(yōu)秀人才來施展他們的才華。在第四個(gè)10年之后，可以培養(yǎng)出200個(gè)億萬富翁。

“事業(yè)合伙人不僅僅是一個(gè)簡單的制度，更是一種發(fā)展機(jī)制、一種管理機(jī)制、一種分享機(jī)制。說發(fā)展機(jī)制，是因?yàn)樗嫦蛭磥?，并不解決萬科眼前的問題，更是解決萬科未來10年的問題，我們通過事業(yè)合伙人機(jī)制，能夠在未來10年里把萬科的舞臺(tái)越做越大；說管理機(jī)制，是因?yàn)樗鼘氐赘淖兾覀兊墓芾矸绞?，而不僅僅是獎(jiǎng)勵(lì)制度；說是分享機(jī)制，是因?yàn)槲覀兿Ｍㄟ^事業(yè)合伙人機(jī)制，更好地解決投資者和員工之間的利益分享。”３月15日，萬科總裁郁亮在萬科春季例會(huì)上這樣闡述，并把事業(yè)合伙人機(jī)制歸為掌握自己的命運(yùn)、形成背靠背信任、做大事業(yè)、分享成就四個(gè)最顯著的特點(diǎn)。

跟投制度是萬科事業(yè)合伙人制度的一部分。根據(jù)公告，萬科董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員以外的其他員工可自愿參與投資。除業(yè)務(wù)層面的跟投制度，萬科在集團(tuán)層面還將建立一個(gè)合伙人持股計(jì)劃，大約200多人EP(經(jīng)濟(jì)利潤)獎(jiǎng)金獲得者將成為萬科集團(tuán)的合伙人，共同持有萬科的股票。

項(xiàng)目跟投制度和員工持股制度，看似簡單，實(shí)際上它將改變?nèi)f科從投資買地到銷售結(jié)算這一項(xiàng)目操作全流程的所有行為。所有真正對(duì)運(yùn)營效率提升有改善的做法，將會(huì)很快被運(yùn)用和完善，比如工業(yè)化技術(shù)，佛山公司工業(yè)化提效方面的實(shí)踐，已經(jīng)在保證質(zhì)量的前提下有效地縮減了工期；比如任何鉆空子、只顧眼前利益的不當(dāng)手段將不復(fù)存在，因?yàn)檫@些都事關(guān)合伙人的利益。

萬科事業(yè)合伙人制度正式啟動(dòng)之后，行業(yè)內(nèi)部討論可謂沸沸揚(yáng)揚(yáng)。

有人認(rèn)為：目前來看，萬科的事業(yè)合伙人制度應(yīng)該不是公司層面，而是項(xiàng)目層面的，按照當(dāng)前中國公司法規(guī)定，萬科的股份有限責(zé)任公司變更為合伙制企業(yè)存在困難，除非公司退市；在項(xiàng)目層面，萬科正在推行的小股操盤、管理輸出與合伙制可以結(jié)合。

根據(jù)《合伙企業(yè)法》相關(guān)規(guī)定表示，通過跟投，讓員工成為項(xiàng)目合伙人，那么萬科作為上市公司，顯然在項(xiàng)目中只能作為有限合伙人，必須由某個(gè)或某些員工充當(dāng)普通合伙人、承擔(dān)無限連帶責(zé)任，整個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該是有限合伙企業(yè)。

假若制度如此設(shè)計(jì)，員工自然會(huì)傾盡全力把項(xiàng)目搞好，因?yàn)橐坏╉?xiàng)目巨虧，由此可能承擔(dān)無限連帶責(zé)任，最可能吃虧的就是自己，但這帶給管理層的高管們非常大的壓力。

如果項(xiàng)目跟投失敗，管理者個(gè)人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力有多大？如果每個(gè)管理者都承擔(dān)跟投所帶來的巨大壓力，會(huì)不會(huì)影響公司管理的整體水平？會(huì)不會(huì)對(duì)管理團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定形成反向作用？在雙重股權(quán)架構(gòu)中，公司創(chuàng)始人或管理層只提供了小部分的資本，卻享有與預(yù)期資本不成比例的、大得多的控制權(quán)，而一旦他們做出了錯(cuò)誤決定，卻又只需承擔(dān)很小的責(zé)任，“合伙人制度”又怎么能避免這一點(diǎn)呢？

顯然，面對(duì)多種因素的不可預(yù)見，“合伙人制度”怎么玩，對(duì)于萬科而言，都是前所未有的挑戰(zhàn)。（文/《商業(yè)價(jià)值》瀟棋）