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來(lái)源： 福布斯中文網(wǎng) 作者章家敦 翻譯陳瑋

對(duì)于杭州而言，目前什么都不對(duì)勁。沃爾瑪將于4月23日關(guān)閉設(shè)在該市的朝暉門店，這是該公司放棄中國(guó)部分業(yè)績(jī)不佳的門店（約占中國(guó)門店總數(shù)的9％）的總體計(jì)劃的一部分。

由于這家全球最大的零售商，在目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)普遍過(guò)多的情況下，浙江省省會(huì)杭州又有一大塊地將會(huì)上市。這個(gè)問(wèn)題在該市的高檔寫字樓市場(chǎng)上尤為突出。根據(jù)全球著名的房地產(chǎn)投資管理及服務(wù)公司仲量聯(lián)行（Jones Lang LaSalle），2013年底杭州甲級(jí)寫字樓的平均出租率為30％。

然而，真正疲軟的是杭州的住宅市場(chǎng)。其原因很簡(jiǎn)單：大規(guī)模過(guò)度建造。紐約州立大學(xué)新帕爾茨分校（State University of New York at New Paltz）的薩拉·許（Sara Hsu）寫道：杭州面臨著“迅速增加的大片空置公寓住房”。

杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有崩潰。那里還有二手房銷售。據(jù)新加坡《海峽時(shí)報(bào)》（Straits Times）報(bào)道，企業(yè)家艾倫·趙（Allen Zhao）一直在考慮以200萬(wàn)元的價(jià)格出售自己位于杭州的一套兩居室公寓。他的鄰居剛剛以170萬(wàn)元的價(jià)格脫手了一套類似的公寓房。如果艾倫·趙也以這個(gè)價(jià)格出售的話，那么他會(huì)從中獲利，但他也會(huì)感到失望。“這比我在2012年買入時(shí)支付的價(jià)格高不了多少，”艾倫·趙告訴該報(bào)說(shuō)，“現(xiàn)在，我很后悔沒(méi)有趁早賣掉，每天不斷傳來(lái)更多有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不利消息?！?/p>

新房也面臨著價(jià)格壓力。杭州各大開發(fā)商目前競(jìng)相推出大幅打折的優(yōu)惠，而投資者和業(yè)主都在關(guān)注。而且不只是在這個(gè)城市里。美奇金投資咨詢公司（J Capital Research）的楊思安（Anne Stevenson-Yang）寫道：“看來(lái)杭州樓市的30％降價(jià)幅度確實(shí)改變了中國(guó)人對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法。我很懷疑今后房?jī)r(jià)還會(huì)由此回升?！?/p>

并不是每一家房地產(chǎn)開發(fā)商都在提供如此大幅度的折扣，但楊思安告訴我們，杭州這個(gè)城市已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入困境的標(biāo)志。本月1日，中國(guó)中央電視臺(tái)在《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》節(jié)目中，把整期的時(shí)間用于討論“杭州樓市：擋不住的降價(jià)潮”的問(wèn)題，而《華爾街日?qǐng)?bào)》指出，杭州房?jī)r(jià)打折可能是“未來(lái)中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)走軟的一個(gè)信號(hào)”。

看來(lái)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛跨過(guò)了一個(gè)拐點(diǎn)。與其說(shuō)是諸多基本面因素已經(jīng)惡化——這些因素趨于惡化已經(jīng)有段時(shí)間了——不如說(shuō)是人們的心態(tài)已經(jīng)發(fā)生了變化。

正如國(guó)家媒體中國(guó)中央電視臺(tái)所解釋的那樣，曾經(jīng)是世界上最大城市的杭州于今年2月18日開始出現(xiàn)問(wèn)題，當(dāng)時(shí)杭州的樓盤德信北海公園提供特惠促銷。這家開發(fā)商出現(xiàn)現(xiàn)金問(wèn)題的傳言開始在整個(gè)杭州市引發(fā)連鎖反應(yīng)。北海公園多次予以否認(rèn)，這無(wú)濟(jì)于事。其他開發(fā)商也開始提供大幅折扣或者大額優(yōu)惠，但這些策略并沒(méi)有奏效。那時(shí)幾乎沒(méi)有買家。

現(xiàn)在，沒(méi)有買家這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)在全國(guó)各地蔓延。薩拉·許指出，中國(guó)的住宅市場(chǎng)正變得缺乏彈性。她寫道：“一旦消費(fèi)者停止購(gòu)買住房，大幅打折也不能有效地把他們拉回到市場(chǎng)中來(lái)?！毕M(fèi)者不買住房，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為房?jī)r(jià)將會(huì)進(jìn)一步下跌。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)新房?jī)r(jià)格依然在上漲，但漲幅已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月出現(xiàn)下滑，這表明房?jī)r(jià)正趨于見頂。

官方數(shù)據(jù)似乎與媒體報(bào)道的總趨勢(shì)并不吻合，但不管怎樣，未來(lái)顯然面臨諸多嚴(yán)重問(wèn)題。二手房市場(chǎng)已經(jīng)大幅下跌，2014年第一季度的銷售額與2013年同期相比下滑了一半以上。投機(jī)者要么已經(jīng)離開了國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，要么就已經(jīng)拋售了手中持有的房產(chǎn)。中國(guó)富豪現(xiàn)在對(duì)持有海外房產(chǎn)感興趣，他們也在避開本國(guó)市場(chǎng)。外國(guó)人僅持有中國(guó)極少部分的房產(chǎn)，但仍是領(lǐng)頭羊，他們目前正在以至少十年以來(lái)最慢的速度投資中國(guó)房地產(chǎn)。中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)也在大批撤離房地產(chǎn)市場(chǎng)。

而這還不是全部的不利消息。中國(guó)房地產(chǎn)信托銷售額從2013年第四季度的997億元大幅下滑49.1％至2014年第一季度的507億元。此番急劇下滑部分是由于上個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)商浙江星潤(rùn)房地產(chǎn)公司破產(chǎn)，該公司欠有35億元的債務(wù)。

此外，幾乎每個(gè)人都預(yù)計(jì)會(huì)有更多的房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)門歇業(yè)。首先，中國(guó)央行不像以前那般迅速注入流動(dòng)性。而且市場(chǎng)利率正在持續(xù)攀升，這正是上周五中國(guó)財(cái)政部一年期國(guó)債拍賣失敗的原因所在。許多民營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)商此前押注房?jī)r(jià)會(huì)比利率更快上漲，但現(xiàn)在看起來(lái)這像是一個(gè)失敗的賭注。舉例而言，浙江星潤(rùn)在以超高利率借債之后，已變得無(wú)力償還債務(wù)。

中國(guó)目前正處于問(wèn)題如滾雪球般變大的時(shí)刻。對(duì)房地產(chǎn)（在中國(guó)的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中約占15％）的悲觀情緒已經(jīng)開始影響到整體經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)價(jià)值的持續(xù)下滑看起來(lái)很可怕，盡管政府官員發(fā)布諸多安撫人心的聲明——向我們保證房地產(chǎn)泡沫并“不大”——或者分析師聲稱這個(gè)問(wèn)題并不是“系統(tǒng)性的”。但中國(guó)人看上去并不像相信這些說(shuō)法。那期《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》節(jié)目中的一位不愿透露姓名的杭州房地產(chǎn)銷售人員說(shuō)：“如果這種情況持續(xù)下去的話，那將會(huì)對(duì)中國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)造成巨大影響。毫無(wú)疑問(wèn)，現(xiàn)在每個(gè)人都認(rèn)為有泡沫?！?/p>

處于“改革時(shí)代”的中國(guó)還沒(méi)有遭遇過(guò)一場(chǎng)全國(guó)性的房地產(chǎn)崩潰。分析人士稱，杭州出現(xiàn)的問(wèn)題是“區(qū)域性的”，但現(xiàn)在諸多基本面因素以及市場(chǎng)情緒正在或者將會(huì)推低中國(guó)各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

“銀行體系與影子銀行體系正在日趨擔(dān)憂各自在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的風(fēng)險(xiǎn)敞口，”美國(guó)銀行駐香港策略師崔?。―avid Cui）說(shuō)，“一旦貸款機(jī)構(gòu)拒絕向房地產(chǎn)開發(fā)商提供信貸，那么他們的資產(chǎn)負(fù)債表將會(huì)面臨壓力，迫使他們降低房?jī)r(jià)。一旦有足夠多的房地產(chǎn)開發(fā)商降低價(jià)格，那么購(gòu)買住房的人會(huì)更少，因?yàn)榇蠖鄶?shù)人只有在他們認(rèn)為房?jī)r(jià)正在上漲的時(shí)候才會(huì)購(gòu)買房產(chǎn)。如果這種情況持續(xù)下去，那么它將成為一種惡性循環(huán)。”

李克強(qiáng)總理有一些可以隨意支配的工具，但這些工具看起來(lái)不足以阻止全國(guó)各地房?jī)r(jià)普遍暴跌。由于中國(guó)政府在2008年底推出大規(guī)模政府支出計(jì)劃而推遲出現(xiàn)的這些問(wèn)題已經(jīng)變得過(guò)于龐大。我們必須記住，他身處一個(gè)復(fù)雜的集體政治體制之中，這種體制通常無(wú)法對(duì)挑戰(zhàn)作出迅速應(yīng)對(duì)。

但這并不重要。任何領(lǐng)導(dǎo)人都基本無(wú)計(jì)可施。當(dāng)人們失去信心時(shí)，房地產(chǎn)就會(huì)崩潰。這是中國(guó)目前正在發(fā)生的情況。