2013年以來(lái)，傳統(tǒng)零售企業(yè)圍繞B2C 轉(zhuǎn)型創(chuàng)新不斷，許多傳統(tǒng)百貨公司，如王府井、天虹商場(chǎng)、銀泰百貨等，通過(guò)上線(xiàn)網(wǎng)購(gòu)平臺(tái)，推出App 軟件，與微信合作等方式來(lái)應(yīng)對(duì)電商沖擊，探索新型零售模式；家電零售企業(yè)受電商沖擊最大，但轉(zhuǎn)型也最堅(jiān)決，雙線(xiàn)同價(jià)，全網(wǎng)比價(jià)等漸成趨勢(shì)。2014年零售公司經(jīng)過(guò)探索將繼續(xù)推進(jìn)轉(zhuǎn)型，逐步落地，但需關(guān)注實(shí)質(zhì)效果和后續(xù)跟進(jìn)改變。
七、物流商貿(mào)城類(lèi)項(xiàng)目進(jìn)入精細(xì)化、集約化發(fā)展時(shí)代
物流商貿(mào)城這類(lèi)業(yè)態(tài)經(jīng)過(guò)10多年的發(fā)展，這類(lèi)業(yè)態(tài)已經(jīng)遍地開(kāi)花。應(yīng)該說(shuō)這個(gè)對(duì)于外行來(lái)說(shuō)，看似藍(lán)海的商業(yè)模式，只有走近之后，才知道其中的險(xiǎn)惡?？傮w來(lái)看，當(dāng)前要想再涉足這個(gè)行業(yè)領(lǐng)域，不得不面對(duì)下面四個(gè)重大挑戰(zhàn)。
1、資金壁壘。小規(guī)模的集貿(mào)市場(chǎng)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，發(fā)展到當(dāng)前產(chǎn)業(yè)更為集中的物流商貿(mào)城時(shí)代，開(kāi)發(fā)商必須具備充沛的資金。
2、土地供應(yīng)壁壘。除卻雄厚的資金壁壘之外，政府供地模式的變革也成為這類(lèi)業(yè)態(tài)發(fā)展的關(guān)鍵困難。進(jìn)入城鎮(zhèn)化發(fā)展的2.0時(shí)代，各地城市建設(shè)進(jìn)入精細(xì)化管理進(jìn)程。上千畝以上的批量供地模式已成為過(guò)去，政府供地更是在前期大刀闊斧的拉開(kāi)城市發(fā)展框架后，在原先的新城、開(kāi)發(fā)區(qū)等各類(lèi)新區(qū)已有的土地上進(jìn)行精雕細(xì)琢，在切碎的小地塊進(jìn)行精準(zhǔn)的定位。目標(biāo)是提高土地集約化利用效率，提高土地產(chǎn)出率，減少公共市政基礎(chǔ)資源的浪費(fèi)。因此，在這樣的大背景下，若想通過(guò)興建物流商貿(mào)城的方式大規(guī)模圈地，再分期開(kāi)發(fā)，做好一個(gè)再做一個(gè)，這樣的模式已越來(lái)越困難。
3、行業(yè)商戶(hù)資源瓶頸。物流商貿(mào)的根本還是商貿(mào)業(yè)資源，對(duì)于普通城市而言，各個(gè)行業(yè)的商貿(mào)資源有限。除非在傳統(tǒng)的大交通、大物流等樞紐型城市，這類(lèi)商貿(mào)資源會(huì)相對(duì)集中。如若一個(gè)城市已有穩(wěn)定的商貿(mào)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，若這是大規(guī)模興建商貿(mào)城，而不能有效形成周邊城市群的集聚，只能依靠本地存量商戶(hù)資源消化，這樣的新增供給在未來(lái)數(shù)年內(nèi)都會(huì)給城市帶來(lái)惡性競(jìng)爭(zhēng)。除非傳統(tǒng)商貿(mào)市場(chǎng)的搬遷消亡，否則新的商貿(mào)市場(chǎng)很難短期成市，經(jīng)營(yíng)上會(huì)舉步維艱。
4、如何應(yīng)對(duì)電子商務(wù)購(gòu)物交易模式的沖擊？物流商貿(mào)是傳統(tǒng)的商品貿(mào)易的重要匯聚地。但隨著互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的沖擊，傳統(tǒng)商品貿(mào)易正在經(jīng)歷翻天覆地的變革。特別是直接面向終端的O2O式生產(chǎn)和消費(fèi)，如若這類(lèi)互聯(lián)網(wǎng)效應(yīng)在某一地區(qū)對(duì)某一品類(lèi)形成了成規(guī)模的影響和滲透，那么這種沖擊將是巨大而顛覆性的。
八、奧特萊斯成為熱點(diǎn)，但已泡沫化
2002年底，燕莎集團(tuán)在北京東四環(huán)開(kāi)始經(jīng)營(yíng)中國(guó)第一家?jiàn)W特萊斯，從那時(shí)開(kāi)始到現(xiàn)在，中國(guó)已經(jīng)有四五百家各種各樣的“奧特萊斯”，中國(guó)的奧特萊斯亂象叢生。
從整體來(lái)看，運(yùn)營(yíng)奧特萊斯是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)壁壘相對(duì)較高的行業(yè)。這個(gè)行業(yè)最需要的是聲望、信譽(yù)和管理經(jīng)驗(yàn)。因此，對(duì)于一個(gè)行業(yè)新進(jìn)入者來(lái)說(shuō)，要想短期內(nèi)掌握到如此多的資源的難度非常大。關(guān)鍵指標(biāo)在于：1、擁有成規(guī)模數(shù)量的品牌供應(yīng)商渠道；2、快速周轉(zhuǎn)速度；3、基礎(chǔ)客源數(shù)量；4、進(jìn)貨談判的溢價(jià)能力；5、基礎(chǔ)物業(yè)條件。上述五大核心資源和競(jìng)爭(zhēng)力，是確保在奧特萊斯行業(yè)制勝的法寶。
九、百貨業(yè)轉(zhuǎn)型，從零售商轉(zhuǎn)型為零售制造商，迎接大數(shù)據(jù)革命
在中國(guó)零售業(yè)，自有品牌的發(fā)展尚處在起步階段。根據(jù)一項(xiàng)針對(duì)國(guó)內(nèi)65家主要超市、超大型商場(chǎng)（涵蓋內(nèi)外資，占總市場(chǎng)份額的25%）的專(zhuān)題調(diào)研，有60%的企業(yè)提供自有品牌產(chǎn)品，但一般自有品牌產(chǎn)品在總銷(xiāo)售額中的占比不會(huì)超過(guò)5%。
在美國(guó)超市零售業(yè)，自有品牌的銷(xiāo)售占比平均在25%左右，在歐洲，這一比例更高達(dá)40%甚至是50%。在嚴(yán)酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，零售商不能僅僅依靠品牌商品來(lái)存活，銷(xiāo)售品牌商品很難取得價(jià)格優(yōu)勢(shì)。
因此，發(fā)展自有品牌，從“零售商”轉(zhuǎn)型“零售制造商”，這個(gè)才是百貨業(yè)轉(zhuǎn)型的根本方向。由聯(lián)營(yíng)轉(zhuǎn)變?yōu)樽誀I(yíng)，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力提出了更高的要求。在聯(lián)營(yíng)模式下，百貨企業(yè)的管理重點(diǎn)是商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，而在自營(yíng)模式下，百貨企業(yè)要對(duì)消費(fèi)者需求有精準(zhǔn)的定位，并擔(dān)負(fù)起采購(gòu)、商品管理、市場(chǎng)推廣、品牌建設(shè)的重任。
2013年，銀泰、王府井、大悅城等著名商業(yè)零售品牌吹起了商業(yè)變革的號(hào)角。
許多傳統(tǒng)百貨公司，如王府井、天虹商場(chǎng)、銀泰百貨等，通過(guò)上線(xiàn)網(wǎng)購(gòu)平臺(tái)，推出APP 軟件，與微信合作等方式來(lái)應(yīng)對(duì)電商沖擊，探索新型零售模式；家電零售企業(yè)受電商沖擊最大，但轉(zhuǎn)型也最堅(jiān)決，雙線(xiàn)同價(jià)，全網(wǎng)比價(jià)等漸成趨勢(shì)。2014 年零售公司經(jīng)過(guò)探索將繼續(xù)推進(jìn)轉(zhuǎn)型，逐步落地，但需關(guān)注實(shí)質(zhì)效果和后續(xù)跟進(jìn)改變。
十、超市業(yè)外延式擴(kuò)張放緩，迎來(lái)關(guān)店潮、并購(gòu)潮和觸網(wǎng)熱潮
總體來(lái)看，超市業(yè)在一、二線(xiàn)城市出現(xiàn)飽和，三、四線(xiàn)城市逐步成為主戰(zhàn)場(chǎng)。
雖然超市行業(yè)經(jīng)營(yíng)成本越來(lái)越高，但由于終端消費(fèi)者對(duì)價(jià)格敏感度較高，超市難以通過(guò)提價(jià)來(lái)轉(zhuǎn)嫁成本，要想提升毛利率，只能重視精細(xì)化管理。這種精細(xì)化管理能力包括對(duì)超市購(gòu)物環(huán)境、品類(lèi)管理、營(yíng)銷(xiāo)策略的提升。除此之外，企業(yè)還需要在信息化、供應(yīng)鏈方面進(jìn)一步改善。通過(guò)減少采購(gòu)環(huán)節(jié)、有效利用資金、建立高效節(jié)能的物流配送網(wǎng)絡(luò)、搭建先進(jìn)的信息系統(tǒng)、鼓勵(lì)員工和管理層的有效溝通，達(dá)到提升人流、物流、資金效率的目的。
十一、餐飲成購(gòu)物中心新寵，但受到國(guó)家政策調(diào)控，正經(jīng)歷痛苦的結(jié)構(gòu)性調(diào)整
2013年，很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將餐飲作為救命的最后一根稻草。餐飲行業(yè)在國(guó)八條出臺(tái)以前，餐飲行業(yè)都是25%的增長(zhǎng)，而受這一政策影響，上半年增速在13%到15%左右。另外，人力資源成本上漲百分之百，行業(yè)壓力還是比較大的。
餐飲行業(yè)啞鈴形的消費(fèi)結(jié)構(gòu)將調(diào)整，未來(lái)將呈現(xiàn)紡錘形的結(jié)構(gòu)，人均價(jià)格在20~80元的大眾化餐飲將有很好的發(fā)展空間。”
相比傳統(tǒng)餐飲行業(yè)的調(diào)整轉(zhuǎn)型，新興的、具備互聯(lián)網(wǎng)精神的快時(shí)尚餐飲成為很多購(gòu)物中心的新寵。
十二、線(xiàn)上線(xiàn)下?tīng)?zhēng)奪生鮮
生鮮本是實(shí)體零售業(yè)在與電商抗衡中最有效的武器之一。由于零售行業(yè)在2006年開(kāi)始興起的生鮮自營(yíng)，中國(guó)的實(shí)體零售企業(yè)大多在生鮮經(jīng)營(yíng)上有自己的一套，在后端供應(yīng)鏈和前端陳列、鮮度、包裝、分級(jí)等上面有了較為豐富的經(jīng)驗(yàn)。而且確實(shí)提高了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，提升了業(yè)績(jī)，成為一塊強(qiáng)有力的吸客磁石。
但隨著順豐優(yōu)選、本來(lái)生活網(wǎng)等生鮮類(lèi)電商的強(qiáng)勢(shì)出擊，再加上1號(hào)店、京東等也開(kāi)始朝生鮮領(lǐng)域進(jìn)軍，生鮮開(kāi)始成為電商爭(zhēng)奪的熱點(diǎn)，很多農(nóng)業(yè)基地和公司也開(kāi)始紛紛推出有機(jī)蔬菜或定制果蔬的一對(duì)一配送服務(wù)，并且在市場(chǎng)上有一定的“粉絲”。
更有意思的是，被實(shí)體零售一直認(rèn)為最受限制的供應(yīng)鏈問(wèn)題，生鮮電商們似乎也找到了“互聯(lián)網(wǎng)模式”在嘗試解決。
盡管目前生鮮電商還沒(méi)有盈利的代表，也沒(méi)有成功的模式可言，所針對(duì)的目標(biāo)客戶(hù)也是中高端消費(fèi)者，但不難預(yù)料，很快就會(huì)普及到中低端消費(fèi)者。況且，就算是將中高端消費(fèi)者截流掉一部分，也夠?qū)嶓w零售企業(yè)難受的。重要的是，生鮮電商尤其是大電商切入生鮮經(jīng)營(yíng)，在短期內(nèi)并沒(méi)有盈利壓力。
因此，雖然仍是最具差異化的品類(lèi)之一，很多電商的生鮮配送實(shí)際也是與實(shí)體賣(mài)場(chǎng)合作解決，但從2014年開(kāi)始，實(shí)體賣(mài)場(chǎng)里純粹的生鮮品類(lèi)和價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)可能將不再是王牌。主食廚房、精細(xì)加工……如何在生鮮產(chǎn)品上做足深度加工文章，或許才是再度樹(shù)立競(jìng)爭(zhēng)利器的法寶。
十三、兒童類(lèi)業(yè)態(tài)蓬勃興起，正成為購(gòu)物中心的主流業(yè)態(tài)
2013年開(kāi)始，全國(guó)已有近百家購(gòu)物中心先后擴(kuò)大兒童品牌招商，并對(duì)兒童區(qū)進(jìn)行改裝升級(jí)。隨著中國(guó)購(gòu)物中心的調(diào)整，日漸興起的兒童業(yè)態(tài)正成為購(gòu)物中心重要組成部分，有的甚至成為核心部分。
兒童業(yè)態(tài)帶來(lái)高利潤(rùn)的同時(shí)，也成為購(gòu)物中心拉動(dòng)家庭型消費(fèi)及關(guān)聯(lián)商品銷(xiāo)售的重要因素。目前兒童零售約占整個(gè)兒童業(yè)態(tài)的20%，兒童體驗(yàn)和教育市場(chǎng)規(guī)模占80%。
兒童類(lèi)業(yè)態(tài)的興起，正成為購(gòu)物中心吸引人流、帶來(lái)差異化的重要手段。
2014中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)十三個(gè)發(fā)展趨勢(shì)（上）
（本文來(lái)源為“房地產(chǎn)觀(guān)察家”。原文較長(zhǎng)，以上是提煉觀(guān)點(diǎn)。）
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希望房?jī)r(jià)這一年別漲了！
l我國(guó)的城市化進(jìn)程，有兩個(gè)階段。第一階段，是農(nóng)村人口大量涌進(jìn)城市里面的城中村，下一個(gè)階段，必然是這些人從城中村搬進(jìn)社區(qū)！未來(lái)的商業(yè)，人們的購(gòu)物要更便捷，要么在家門(mén)口，要么在回家的路上！
商業(yè)地產(chǎn)目前還是要做“拆了重建”的事，商業(yè)區(qū)就那些，重新培養(yǎng)出一個(gè)人們認(rèn)可的商業(yè)街區(qū)，時(shí)間和金錢(qián)那是大把大把的投進(jìn)去。
未來(lái)的商業(yè)，就是要服務(wù)到家門(mén)口！
中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式主要是轉(zhuǎn)型過(guò)度模式，以售養(yǎng)商，無(wú)法分享土地升值帶來(lái)的收益。未來(lái)需要向資產(chǎn)管理方向轉(zhuǎn)變
房產(chǎn)商累不累啊
精神的力量結(jié)合
地產(chǎn)又一次華麗轉(zhuǎn)變
還是那句話(huà)，房地產(chǎn)，怎么說(shuō)它呢？
商業(yè)地產(chǎn)還是有看頭的，最好經(jīng)營(yíng)互動(dòng)性體驗(yàn)性比較強(qiáng)的。餐飲，娛樂(lè)還有奢侈品都可以。