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2013年以來(lái)，傳統(tǒng)零售企業(yè)圍繞B2C轉(zhuǎn)型創(chuàng)新不斷，許多傳統(tǒng)百貨公司，如王府井、天虹商場(chǎng)、銀泰百貨等，通過(guò)上線網(wǎng)購(gòu)平臺(tái)，推出APP軟件，與微信合作等方式來(lái)應(yīng)對(duì)電商沖擊，探索新型零售模式；家電零售企業(yè)受電商沖擊最大，但轉(zhuǎn)型也最堅(jiān)決，雙線同價(jià)，全網(wǎng)比價(jià)等漸成趨勢(shì)。2014年零售公司經(jīng)過(guò)探索將繼續(xù)推進(jìn)轉(zhuǎn)型，逐步落地，但需關(guān)注實(shí)質(zhì)效果和后續(xù)跟進(jìn)改變。

一、互聯(lián)網(wǎng)改變了消費(fèi)者購(gòu)物行為方式，商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)也受之影響

互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，消費(fèi)者購(gòu)物行為隨之發(fā)生了4個(gè)方面的顯著變化：購(gòu)物空間立體化（全渠道購(gòu)物）、時(shí)間碎片化、購(gòu)物移動(dòng)化、信息傳播社交化。這四大方面的購(gòu)物行為的變化，直接顛覆了原先在某一固定時(shí)間、固定場(chǎng)所進(jìn)行商業(yè)消費(fèi)的購(gòu)物習(xí)慣，商業(yè)地產(chǎn)直接面臨這種購(gòu)物方式的沖擊。

二、商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)洪峰已至，但高水平商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商寥寥可數(shù)

目前，中國(guó)市場(chǎng)上，有三大力量在驅(qū)動(dòng)著商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)熱。一是政府的主導(dǎo)力量。基于對(duì)城市發(fā)展的需求，政府往往主導(dǎo)著城市規(guī)劃，其中包括大量商業(yè)用地的規(guī)劃及推出，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，商業(yè)開(kāi)發(fā)能力成為目前開(kāi)發(fā)企業(yè)取地的競(jìng)爭(zhēng)力。

二是市場(chǎng)榜樣的力量。一些優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目，特別是購(gòu)物中心的興起，高額的銷售帶來(lái)的收益回報(bào)，以及在消費(fèi)者心目中樹(shù)立良好的品牌效應(yīng)，都驅(qū)使著大量開(kāi)發(fā)企業(yè)繼而模仿、打造商業(yè)產(chǎn)品。

三是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體的擴(kuò)容。其中零售商這塊，是鑒于租金上漲壓力以及零售擴(kuò)張的需求；住宅開(kāi)發(fā)商這塊是主動(dòng)轉(zhuǎn)型商業(yè)開(kāi)發(fā)或者由于拿地被迫加入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行列。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商這塊是其商業(yè)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)日漸成熟，進(jìn)而加大了對(duì)商業(yè)品牌的復(fù)制和擴(kuò)張。預(yù)計(jì)2015年有望達(dá)到4500家，商業(yè)建筑面積達(dá)到3億平方米。從現(xiàn)在到2025年，還會(huì)有7000家建成開(kāi)業(yè)，屆時(shí)購(gòu)物中心將超10000家。因此在當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，特別是在城市綜合體是有非常明確的泡沫趨勢(shì)。

不是所有的企業(yè)都適合做商業(yè)地產(chǎn)，也不是所有的企業(yè)都能做好商業(yè)地產(chǎn)。當(dāng)前有5萬(wàn)多家登記注冊(cè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，真正做的好的也就近二十家。只有真正懂商業(yè)的，對(duì)人的購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)需求都把握非常準(zhǔn)的企業(yè)，才可能真正把商業(yè)地產(chǎn)做好。

三、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，從租售并舉變成自持為主

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展成熟，可以分成三個(gè)階段。第一階段是商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)銷售階段，以分割的產(chǎn)權(quán)式商鋪為導(dǎo)向；那么第二階段將進(jìn)入租售并舉階段。這個(gè)階段以銷售和自持商鋪并重的階段；第三階段是商業(yè)地產(chǎn)金融化階段。這個(gè)階段的物業(yè)持有主體將被金融證券化的趨勢(shì)影響。

從當(dāng)前現(xiàn)狀來(lái)看，一、二線城市核心地段商業(yè)基本全部自持，一線城市郊區(qū)和二線城市的部分非核心地段，才會(huì)存在租售并舉的產(chǎn)品，這種能夠產(chǎn)品一般的持有比率達(dá)到50%左右。只有在三、四線城市，現(xiàn)在還存在著大比例散售的項(xiàng)目存在。相信隨著市場(chǎng)的不斷成熟，將有越來(lái)越多的項(xiàng)目進(jìn)入自持階段，政府對(duì)商業(yè)項(xiàng)目散售的審批和監(jiān)管也會(huì)越來(lái)越嚴(yán)格。

四、科技化、大數(shù)據(jù)成為商業(yè)地產(chǎn)的基本配置

進(jìn)入2013年，無(wú)論是購(gòu)物體驗(yàn)，還是經(jīng)營(yíng)管理，固有模式都漸顯疲態(tài)，零售業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)全面的技術(shù)商業(yè)時(shí)代。大數(shù)據(jù)，Wi-Fi，電子標(biāo)簽，智能貨架，自動(dòng)收銀，自動(dòng)打包，移動(dòng)互聯(lián)，線上App，所有的新技術(shù)都在推動(dòng)傳統(tǒng)商業(yè)的革新。

雖然我們當(dāng)前只看到大悅城、銀泰、王府井等一批龍頭企業(yè)正在使用科技化和大數(shù)據(jù)技術(shù)，相信在2014年，這批科技化浪潮將會(huì)以驚人的速度大規(guī)模進(jìn)入市場(chǎng)，很快將成為行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)配置。

五、藝術(shù)、生態(tài)、體驗(yàn)式商業(yè)成為發(fā)展共識(shí)

發(fā)展到2014年的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，體驗(yàn)性已經(jīng)從營(yíng)銷口號(hào)轉(zhuǎn)入產(chǎn)品實(shí)戰(zhàn)。這種商業(yè)地產(chǎn)的體驗(yàn)感已經(jīng)無(wú)需細(xì)說(shuō)，各家都有自己的獨(dú)到想法。從硬件的設(shè)計(jì)到招商，到運(yùn)營(yíng)管理，體驗(yàn)感將會(huì)無(wú)處不在。但無(wú)論是藝術(shù)、還是生態(tài)、還是高科技，各種體驗(yàn)式的商業(yè)地產(chǎn)小趨勢(shì)的潮流不會(huì)改變商業(yè)的基本功能。如果商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一味講求體驗(yàn)，標(biāo)新立異，忽略了研究市場(chǎng)需求和城市功能規(guī)劃的本質(zhì)需求，那這樣的項(xiàng)目將會(huì)是一場(chǎng)災(zāi)難。

體驗(yàn)式商業(yè)，只會(huì)是錦上添花，不會(huì)是雪中送炭。立足于區(qū)域基本消費(fèi)需求的商業(yè)業(yè)態(tài)招商和運(yùn)營(yíng)管理才是決勝的根本。

六、社區(qū)購(gòu)物中心將成為引領(lǐng)未來(lái)商業(yè)市場(chǎng)的重頭戲

隨著城市商業(yè)副中心規(guī)劃的逐步推行，區(qū)域性購(gòu)物中心也就是社區(qū)購(gòu)物中心將成為引領(lǐng)未來(lái)商業(yè)市場(chǎng)的重頭戲。

經(jīng)過(guò)跑馬圈地的粗放型發(fā)展之后，未來(lái)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入精細(xì)化發(fā)展時(shí)代。這個(gè)時(shí)代的商業(yè)發(fā)展模式應(yīng)更多向香港、日本等成熟市場(chǎng)學(xué)習(xí)。

今后，社區(qū)商業(yè)不僅僅是某個(gè)便利店，某個(gè)洗衣店這么簡(jiǎn)單，而更應(yīng)該有規(guī)劃和商家的合力協(xié)作，體現(xiàn)集群效應(yīng)，餐館、超市、娛樂(lè)、休閑等業(yè)態(tài)能夠相互融合，食品更加安全，生活更加便利，服務(wù)更加標(biāo)準(zhǔn)。

2014中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)十三個(gè)發(fā)展趨勢(shì)（下）

（本文來(lái)源為“房地產(chǎn)觀察家”。原文較長(zhǎng)，以上是提煉觀點(diǎn)。）