圖片來源@視覺中國
文 | 龐克
2005年夏天，武漢最大的工地在漢口王家墩。
之所以有這個工地，和一句兩年前的感概不無相關。那一年，常年排名全國前十的武漢GDP，陰差陽錯的跌落至第13。在年初的全國兩會上，時任市長向總理發(fā)出了經典一問：
“武漢在哪里？”
不期而遇的是，1990年，上海迎來其最大工地——陸家嘴動工之前，時任上海市長亦是相似的感嘆：
“嗚呼上海，不改革，要完蛋。”
時至今日，各城市有類似目的的地方，已然成為人們心中統(tǒng)一的答案。
比如，你問當地人市中心在哪兒？北京人一般會說是國貿CBD，上海人會說是外灘-陸家嘴，廣州人會說是珠江新城。唯獨武漢的這塊地方，不但沒有成為人們心中統(tǒng)一的答案，更是連答案之一都沒有入選。
十五年過去，當陸家嘴的燈光照亮整個外灘時，當北京國貿的租金傲視群雄時，當珠江新城的富人們觥籌交錯時，武漢王家墩地塊卻仍處于只開發(fā)了三成的狀態(tài)，忍受著本該由它加冕的皇冠卻遲遲未能戴上的落寞。
而這差別待遇的背后，既是一部糾葛幻滅的商業(yè)史，也是武漢這座城市一段獨特而奇妙的發(fā)展往事。
最早對這塊地有想法的，是鯊膽彤的新世界和凌克的金地。
2001年，當兩位大佬或專機或頭等艙從南方飛到武漢時，卻發(fā)現規(guī)劃中的CBD上亦有飛機在飛。
問后才知道，此地原名王家墩軍用空軍基地，二戰(zhàn)時還曾作為日軍空襲重慶的主要機場。也由此，武漢連使用權都還沒拿到。
兩位大佬只能眼看著軍機一趟趟起飛，落地。于是扭頭，回去了。
有此挫敗后，2003年，時任市長在《政府工作報告》中特意提及：
“站在武漢未來城市發(fā)展的高度，在漢口王家墩老機場原址建設‘武漢王家墩商務區(qū)’。”
之所以強調，一來因為改用這塊地的想法早已有之。
早在1997年，武漢就決定將機場搬遷出這塊漢口的中心地帶。直到1999年國務院正式批復——《武漢市城市總體規(guī)劃（1996-2020年）》，才決定搬遷后這塊地用來做什么——建設輻射華中地區(qū)的博覽、金融中心。
二來因為，隨著那幾年武漢的落寞，國家出臺“中部崛起”戰(zhàn)略。也借此，武漢適時提出了建設自己的CBD的想法，并把它列入到了武漢“十一五”規(guī)劃中，成為武漢市未來五年10個重點工程之一。
但即便條件成熟了，也找來了麥肯錫和各類CBD專家出謀劃策，開發(fā)武漢歷史上第一個CBD的頭籌，依舊無人認領。
最后，直到有魔法的盧老板出現，這事才算塵埃落定。
2005年，中國泛海、光彩實業(yè)投資、四通巨光等五家企業(yè)聯(lián)合組成了武漢CBD公司。眾所周知，泛海、光彩皆屬盧老板旗下，加之光彩又持有四通巨光，意味著武漢首個CBD項目，由盧老板拔得。
在交完給軍方的18億拆遷費后，此地就變成了這座城市里最大工地。
那一年，有武漢媒體稱：
“這是武漢歷史上最大的一筆投資項目。”
之所以說盧老板有魔法，那些年里，他建成過北京售價最高的姚家園項目，同央企一起拿下過當年與陸家嘴齊名的董家渡項目，是中國第一家民營銀行民生銀行的第二大股東，是“泰山會”的核心發(fā)起成員，亦有一家與中國光彩事業(yè)促進會說不清有沒有關系的同名公司。
所以曾有知情人士說過：
“優(yōu)游于金融、保險、證券大海之中的盧志強，從來不為他的地產項目缺錢而發(fā)愁。”
由此江湖上稱：泛海系。
只是后來，泛舟渡海的盧老板，成了扁舟渡海，魔法漸漸消失了。
先是把上海董家渡項目和北京泛海國際一號地賣給了狂人孫宏斌，半個月前，又將武漢這塊頗具歷史意義土地的8%，30億賣給了綠城。
1983年，有位國家領導人在中南海會見來自全國各地的先進青年，作了一篇題為《怎樣劃分光彩和不光彩》的著名講話。其中說道：
“個體勞動，自力更生，誠信經營，是光彩的；全民所有制勞動，出工不出力，出力不出活，是不光彩的。”
十多年后，同名、以非公有經濟人士扶貧為目的的中國光彩事業(yè)促進會成立。
最近加入光彩事業(yè)的，是近來頻繁登錄央視的湖北首富。而盧老板，已經很久沒有公開現身過了。
與盧老板一同消失的，還有老張的工程款。
疫情來之前一個月，一份“華中第一高樓”施工方的《工程聯(lián)系函》在網上瘋傳。函件里通知，因業(yè)主綠地拖欠工程款，項目從10月30日起停工。
此前，中建三局一直在幫綠地墊付工程款。直到那年10月，中建三局再也沒法墊了，才有了網曝一事。
能讓一家央企承受不了賬期壓力，綠地不愧是一家“一視同仁”的公司。
2010年，剛給兒子兩次創(chuàng)業(yè)機會的老王，把目光放在了武昌江邊。隨著萬達中心的破土，一江之隔的武昌，成了那年武漢最大的工地。
但要說這塊名為武昌濱江CBD的扛鼎之作，還得算幾個月后破土的“606”。
“606”的由來，是個迷。
動工之初是606米，后來改為636米。當時有網友分析，大概是酷愛摩天高樓的老張，看了一眼“上海第一高樓”——上海中心：632米。
有這樣的高度，來年武漢綠地中心就以“中國第一高樓”開始高調宣傳。
2017年，時任市委書記在接受鳳凰衛(wèi)視專訪時，還專門提到了它。2018年，中印兩國領導人在東湖會晤，新華社制作的武漢宣傳視頻中，亦介紹到它。
足見，老張的愛好，真是個好東西。
只是讓老張沒想到的是，2015年，民航中南局出了一份《民航中南地區(qū)民用機場凈空航行評估管理辦法》，將武漢全域都納入到限高范圍。也因這個規(guī)定，武漢綠地中心變成了475米。
“中華第一高樓”，也變成了“華中第一高樓”。
翻閱履歷，老張真是個高樓癡迷愛好者。從2005年建成首座摩天高樓南京綠地中心以來，這些年里，他在鄭州、西安、廣州、濟南、合肥、南昌、北京等城市都一一復制了這些大制作。
但即便武漢摩天高樓沒有如愿，也還是比江對岸王家墩CBD的“武漢中心”高出了幾十米——438米。
那一年有媒體說：
“兩家CBD暗戰(zhàn)，第一個動作就是競相建設高樓，欲與天公試比高的豪情在長江兩岸來回激蕩。”
為什么有兩家CBD？不少學者也提出了質疑。筆者清楚的記得，當時武漢大學有位老師說：
“一個城市在發(fā)展建設的初期，最忌諱的就是‘分散用力’，這背離了城市建設CBD的初衷。”
那年，有家地產媒體抓住這個心態(tài)，推出“誰是武漢真正的中央商務區(qū)”的投票。結果顯示：55.42%的網友支持王家墩商務區(qū)，26.51%的網友看好武昌的濱江商務區(qū)，鐘意于漢口沿江商務區(qū)的只有18.07%。
但與此同時，還有一個有意思的現象，讓發(fā)起投票的媒體都沒能預料到：
“在眾多的回帖中，支持武昌濱江商務區(qū)的聲音卻占了絕大部分。”
一方面，輿論意見的相悖，折射出的是武漢商務中心的多面性。另一方面，當時給武昌CBD的定調是：
“比肩陸家嘴”。
志向高并不是壞事。只是，十多年過去，當陸家嘴的燈光照亮整個外灘時，“華中第一高樓”還沒完工。
近來的老張，又在武漢開啟了新征程。只是熟稔其“一視同仁”的廣告公司們都已然長大了，總結出一句經驗之談：
“他們有完整的反要債體系。”
2014年，老張頭一次與王石比肩，成為國內首批兩家“兩千億”地產企業(yè)之一。“一哥”的名頭，自此坐實。
6年過去，腳踩“三道紅線”的老張被不乏幽默感的作者寫到：
“不做大哥好多年”。
這些年來，武漢坊間一直有句玩笑：
“武漢是座‘不三不四’的城市。”
之所以“不三不四”，既是說長江、漢水兩江將武漢劃分成了中國城市里少見的三個區(qū)域——武昌、漢口、漢陽三鎮(zhèn)，也是因為常年以來，武漢人對市中心的不一爭論。
漢口人認為，江漢路及市委市政府一片是市中心。武昌人認為，中南及省委省政府一帶是市中心。后來光谷崛起，人們認為光谷才是市中心。
但不論哪里是中心，這與北京、上海、廣州等地以CBD來等同市中心的共識，還是有很大不同。這也是一個耐人尋味的問題。
事實上，CBD這種叫法，源自美國。但它并不代表今天人們所共識的核心商務活動區(qū)——中央商務區(qū)，而更是一個社會學概念。大概源自美國芝加哥學派的代表人物伯吉斯所構建的一個社會學模型，用來描述不同的社會經濟階層。
即，中心城市或中心區(qū)域，作為區(qū)域范圍內交通可達性最高的“點”，往往具有最高的土地價值。而根據“競租”經濟理論，在可達性最高的地區(qū)，高級別的活動會取代低級別的活動，從而迫使低級別的活動轉移至可達性更低的區(qū)域。
這個社會學模型表明，“現實中存在著某種用途取代其他用途的趨勢”，最終導致更富裕的階層遷入高級別活動的區(qū)域，更貧窮的階層遷入低級別活動的區(qū)域。
所謂的高級別活動區(qū)域，或者說是中央商務區(qū)，將只會容納辦公和商業(yè)活動，而包括居住在內的其他使用功能，都將無法與之抗衡。
換句話說，所謂的中央商務區(qū)，在定義的本質上，是經濟層面上的考慮。它基于人們認同的普遍假設，即辦公和商業(yè)建筑可以獲得更高的租金。
但事實上，今天的很多現實情況，卻經常與這個假設不符。武漢就是一個典型例子。只不過由于，CBD這個名字，已然植入人心。似乎在發(fā)達的城市里，都需要在市中心有一個專門的辦公核心區(qū)。
而市中心與CBD，也自然不自主的在區(qū)域上畫上了等號。
此外，在我國除卻有這樣的社會學定義和共識外，這里還有更明顯的意圖。
即，將辦公活動吸引到一個辨識度高的地方，通過像老張那樣“華中第一高樓”的標志性建筑和其他奇思妙想的建筑形式，能使這個地方連同所在的城市，具有一定的識別度。
換句話來說，這是一種城市競爭的宣傳意圖。
而更重要的是，放在整個中國經濟的發(fā)展歷史中，CBD這個詞的使用，也表達出中國的城市正在由第二產業(yè)向第三產業(yè)轉型的意圖。就像著名城市規(guī)劃學者扎卡萊亞斯說的：
“它或許是當前表達這種意圖最貼切的一個詞。”
所以在全球看來，歐美等地的CBD，起源于那些很早就實現了工業(yè)化的城市（有意思的是，作為全國四大工業(yè)重鎮(zhèn)的武漢，也很早就實現了工業(yè)化）。而其建設CBD的推力，就是來自于企業(yè)高管對于相互交流和獲取投資的需求。
而在CBD歷史的早期，除卻交流需求，高管們的主要工作，還有監(jiān)管貨物的裝運和處理海關等相關事情。所以早期的CBD，都出現在臨近港口的位置。如英國的曼徹斯特、利物浦和倫敦，中國的香港和上海。
這些歷史名城有很高的聲望，其根本原因，就是企業(yè)高管的會晤需求。
只是到了今天，海上貿易并不是“老大哥”的存在了，所以對今天的企業(yè)高管們來說，這些港口也已不再像過去那樣重要。
2013年，中國的第三產業(yè)占比首次超過第二產業(yè)。這既是一個標志性的信號，同時也意味著，我國在完成第二產業(yè)轉型后，便迅速發(fā)起向第三產業(yè)，即信息經濟的轉型。
雖然早在80年代，北上廣深四座GDP增長最快的城市，率先提出了建設CBD的計劃，這比中國經濟發(fā)生實質性轉變的時間節(jié)點還要提前好幾年。但今天來看，各類數據都在表明，這些城市快速建成的CBD辦公空間，已遠遠超出了實際需求。
如此規(guī)模密集的建設，在中國歷史上都是史無前例的，大量的區(qū)域及政府資源都集中到了這些項目上。
而放在武漢，則是上述老盧老張，以及前些年某位領導主政時被人們稱為所謂“滿城挖”時期。
2018年，物理學家韋斯特寫了一本名為《規(guī)模》的暢銷書。其中的核心觀點，即城市的人口總數與其他變量，如生產總值、市民收入、專利數量、研發(fā)投入、加油站數量等之間存在著1.15次冪的關系。
也就是說，比如一個城市GDP原來是1個億，它的人口增加一倍后，GDP將變?yōu)?億的1.15次方，即近16億。
有意思的是，反觀各個城市建設CBD的熱潮，卻早已知曉了規(guī)模法則中的秘密。
如CBD中摩天高樓的最大貢獻，不僅表象在城市宣傳意圖上，更是在有限的土地上，不斷增加空間，為城市人口大規(guī)模、高速聚集，提供了最集約的方案。
所以無論是王家墩商務區(qū)還是濱江商務區(qū)，無論是漢陽的國博新城還是漢口建設中的漢正街中央服務區(qū)，它們雖都不一定得承載“市中心”的皇冠，但它們確實都已或將為武漢經濟的發(fā)展帶來所謂的“規(guī)模”變化。
只是還有一個議題是，2017年，潘石屹來武漢推廣“共享辦公”，溢美武漢之下不忘提了一句：
“武漢的辦公空置率，近50%。”
所以你問當地人市中心在哪兒？北京人說國貿，上海人說外灘-陸家嘴，廣州人說珠江新城，武漢人說：
“你懂啥叫大武漢嗎？”
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