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1月28日，21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)在美國紐交所成功上市，代號(hào)CTC，使得其成為中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè),尤其是二手房行業(yè),第一個(gè)在美國上市的經(jīng)紀(jì)公司。

10年發(fā)展， 21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)已然是全國范圍內(nèi)唯一店面超過1000家的全國性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。截至2010年4月8日，21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)在全國擁有31個(gè)區(qū)域，覆蓋了35個(gè)城市，超過1100家的門店和15000名經(jīng)紀(jì)人，有超過530萬套房源。2009年，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的總成交額僅二手房屋買賣（不包括新樓盤），整體成交818億元人民幣，總成交面積1300萬平方米，15萬套的交易量；而且仍在以每天成交400套的速度發(fā)展。

美國上市似乎是一個(gè)新起點(diǎn)，在4月8日21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)的IPO慶祝酒會(huì)上，副董事長、總裁盧航宣布21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)今年在公司架構(gòu)上的一個(gè)新變化——推出新房事業(yè)部和商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部。盧航表示，“公司今年在新房和商業(yè)地產(chǎn)市場方面強(qiáng)勢(shì)入市，是看準(zhǔn)了一二手聯(lián)動(dòng)的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟?！?/p>

21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)公司業(yè)務(wù)架構(gòu)的變化，表明這家傳統(tǒng)上以二手房為主營業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，意欲開拓新的營收來源。而改變二手房業(yè)務(wù)的單一性，形成二手房、金融按揭服務(wù)公司、新樓盤事業(yè)部、商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略格局，清晰地顯示出其要成為中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域最后贏家的雄心。

創(chuàng)造“藍(lán)?！?/strong>

事實(shí)上，早在10年前，21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)就確定了以房地產(chǎn)事業(yè)為主，包括住房金融、保險(xiǎn)及其他相關(guān)衍生業(yè)務(wù)的綜合服務(wù)供應(yīng)商的定位。

1999年10月，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國公司正式獲取CENTURY 21品牌經(jīng)營權(quán)，但那時(shí)的中國還沒什么房地產(chǎn)：分配的房不能上市交易，商品房剛開始。同時(shí)，對(duì)于中國的二手房公司和老百姓而言，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)顯然是個(gè)外來者。面對(duì)有限的市場空間和激烈的市場競爭，眾多的不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)提供商為了搶占市場份額，不惜投資高額租金將店面開在人流量大的街邊，在北京、上海等大城市展開肉搏戰(zhàn)。不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)市場的“藍(lán)海”在哪里呢?

在認(rèn)真研究中國市場的發(fā)展?fàn)顩r之后，21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)確立了華北、華南、華東三個(gè)初期重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，并同步制訂了進(jìn)入北京、廣州、上海三個(gè)中心城市的戰(zhàn)略布點(diǎn)計(jì)劃，而擴(kuò)展的模式就是——兩級(jí)授權(quán)和根植社區(qū)。

兩級(jí)授權(quán)模式就是區(qū)域和單店二級(jí)授權(quán)模式，第一層級(jí)即區(qū)域授權(quán)。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)域加盟商均為中國當(dāng)?shù)匚ㄒ坏奶卦S授權(quán)商，一般是當(dāng)?shù)赜杏绊懥Φ拈_發(fā)商或上市公司，具有良好的企業(yè)背景和雄厚的資金實(shí)力，而且對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場很熟悉。例如濟(jì)南三聯(lián)集團(tuán)、上海新錦江集團(tuán)、廣州珠江地產(chǎn)的、山東魯銀集團(tuán)、天津永泰集團(tuán)等都是21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的加盟商。再比如在南寧區(qū)域的發(fā)展。相對(duì)于北京（21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國總部）來說，南寧區(qū)域更了解南寧房地產(chǎn)市場，而北京（21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國總部）與南寧區(qū)域保持密切的聯(lián)系，為南寧區(qū)域提供指導(dǎo)和支持。第二級(jí)授權(quán)即單店授權(quán)的業(yè)務(wù)，實(shí)際上就由區(qū)域分部來主動(dòng)完成，其用意也是推動(dòng)其店鋪大規(guī)模進(jìn)入社區(qū)。 在21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)看來，創(chuàng)造“藍(lán)?！钡墓疚幢匕l(fā)展新科技，只是它們把向顧客提供的服務(wù)或價(jià)值推向新的邊界。而21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的門店通過扎根社區(qū)，不但可以集中于“有效房源”，能夠?yàn)榭蛻籼峁└艿?、專業(yè)的服務(wù)，同時(shí)伴隨社區(qū)共同成長，培養(yǎng)所謂的典型（忠實(shí)）消費(fèi)者。

特許經(jīng)營的另外一個(gè)重要優(yōu)點(diǎn)是，采用這一商業(yè)模式，成功復(fù)制以及品牌擴(kuò)張的速度會(huì)更快。此外，假如公司通過直營擁有全國1500家門店，當(dāng)市場產(chǎn)生變化的時(shí)候，所有的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)全部集中在總公司身上——財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)非常大，而采用特許經(jīng)營模式，可以靈活地規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)。兩級(jí)授權(quán)和和根植社區(qū)的戰(zhàn)略發(fā)展模式在21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)全球史上屬首次，它不僅規(guī)避了傳統(tǒng)國際品牌“水土不服”的系列問題，對(duì)于21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)在中國的高速擴(kuò)張也發(fā)揮了關(guān)鍵的作用。

2003年始，21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)著手試點(diǎn)開展金融及其他衍生服務(wù)。2004年2月，在上海正式成立了按揭服務(wù)中心（MMC），與銀行、保險(xiǎn)公司、評(píng)估機(jī)構(gòu)等合作，基于體系內(nèi)加盟店二手房交易資源，開展包括按揭代辦、過戶、擔(dān)保等在內(nèi)的衍生服務(wù)。2007年，凱盛經(jīng)略擔(dān)保有限公司就是在這種情況下成立的?，F(xiàn)在，凱盛經(jīng)略是21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)重點(diǎn)，“2009年在北京和上海兩個(gè)城市經(jīng)過其服務(wù)的貸款量達(dá)到了70億元。我們希望把這塊業(yè)務(wù)很快擴(kuò)張到我們體系覆蓋到的城市，使它變?yōu)槲覀児纠锓浅Ｖ匾囊粋€(gè)金融產(chǎn)品事業(yè)部?！北R航說：“作為一個(gè)金融服務(wù)公司，會(huì)繼續(xù)做大做強(qiáng)我們的傳統(tǒng)按揭服務(wù)，同時(shí)有步驟地開展個(gè)人金融業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)我們放款158億元的目標(biāo)。”

與此同時(shí)，21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)亦加快了其在資本運(yùn)作上的步伐。從2005年開始，21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)先后獲得了戰(zhàn)略投資者的注資。2005年12月，高盛戰(zhàn)略投資(亞洲)公司首輪向21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)注資2200萬美元；2007年10月22日，21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)與美國艾威基金（Avenue Capital）完成了新一輪5200萬美元的融資，這是中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)獲得的最大一筆國際私募融資；2008年2月，21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)迎來了其母公司Realogy新一輪的投資。在數(shù)位戰(zhàn)略投資者的驅(qū)動(dòng)下,21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)加速發(fā)力。2006年10月17日，21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)與上海博邦地產(chǎn)投資顧問有限公司簽署收購協(xié)議；2008年7月1日， 21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)又正式公告收購DTZ戴德梁行下屬的泛城網(wǎng)，共涉及地鋪30間。收購成熟的專業(yè)中介公司、中介加盟及成立自身的金融按揭服務(wù)公司，這些都為21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)1月28日在美國上市做好了準(zhǔn)備。

新“子”布局

就在以最短的時(shí)間、最快的速度落“子”如飛的同時(shí)，21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)又悄然布局一顆新“子”——進(jìn)入新房領(lǐng)域，北京海城華信投資顧問有限公司就是21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)新樓盤業(yè)務(wù)的操作公司。據(jù)盧航透露，2009年該公司在新樓盤代理業(yè)務(wù)方面的總交易金額達(dá)21億元。

海量的客戶積累和對(duì)其經(jīng)營的商圈非常熟悉，使得21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)在推廣樓盤上有其獨(dú)到的優(yōu)勢(shì)。據(jù)該公司總經(jīng)理方娜介紹，該公司除了具有常規(guī)新樓盤代理公司特點(diǎn)以外，還有三大核心優(yōu)勢(shì)，“我們稱之為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的三大標(biāo)槍?！狈侥日f。

第一桿標(biāo)槍是結(jié)合龐大的自有二手平臺(tái)和終端客戶資源，形成的新型營銷模式——一二手聯(lián)動(dòng)。憑借自身的客戶信息庫，通過一二手網(wǎng)絡(luò)終端不斷進(jìn)行更新，使得新樓盤的營銷告別了被動(dòng)營銷的局面，主動(dòng)將房屋信息有效傳遞到需求客戶，大大節(jié)省了推廣環(huán)節(jié)的時(shí)間和成本，它改變了傳統(tǒng)的鋪天蓋地媒體投放去促使目標(biāo)客群主動(dòng)購買的營銷模式。上海的金地灣項(xiàng)目推出之時(shí)趕上2008金融危機(jī)，那時(shí)傳統(tǒng)的媒體投放帶不來任何有效客戶，沒有來訪客戶，沒有成交。自21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)介入后，短短半年時(shí)間之內(nèi)，金地完成了10億元的銷售額，創(chuàng)造了當(dāng)年上海房地產(chǎn)的銷售神話。

第二桿標(biāo)槍就是異地營銷模式。新樓盤事業(yè)部成立之初就擁有了遍布全國31個(gè)區(qū)域的經(jīng)營實(shí)體。無論是旅游地產(chǎn)項(xiàng)目還是其他項(xiàng)目，在這些區(qū)域內(nèi)擁有長期對(duì)一線市場監(jiān)控與分析和極具實(shí)效的市場監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)。

第三桿標(biāo)槍是資本營銷模式。凱盛經(jīng)略能夠提供擔(dān)保、貸款等多項(xiàng)與地產(chǎn)相關(guān)的金融業(yè)務(wù)，這就使得21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)可以參與到負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目的融資、整售等規(guī)模行為。還可以幫助一些中小型開發(fā)商及大型房地產(chǎn)開發(fā)商提升開發(fā)節(jié)奏，確保有效及時(shí)的資金到位，將項(xiàng)目規(guī)模運(yùn)作成為可實(shí)際操作的執(zhí)行行為。

在發(fā)展過程中，21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，商機(jī)出現(xiàn)，其自然不會(huì)放過?！拔覀兊淖罱K目標(biāo)是打造中國最大規(guī)模的商業(yè)代理公司?！?1世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理蔡宇翔在之前接受《商業(yè)價(jià)值》采訪時(shí)就表示：“幾年的發(fā)展，中國的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并不少。以北京為例，到目前為止，面積5000平方米以上的商業(yè)設(shè)施有550多個(gè)，但操作成功并實(shí)現(xiàn)長時(shí)間可持續(xù)發(fā)展的項(xiàng)目不超過10%?！辈逃钕枵J(rèn)為，北京并不缺商業(yè)物業(yè)，稀缺的是優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)人才和他們創(chuàng)造出來的高品質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目?！拔覀冋强吹搅诉@個(gè)契機(jī)，憑借這些年在北京和全國各地操作的上百個(gè)商業(yè)項(xiàng)目積累下的經(jīng)驗(yàn)，希望通過自己的專業(yè)隊(duì)伍和專業(yè)知識(shí)幫助房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)方面取得成功。除了首輪開業(yè)的成功招商以外，我們的目標(biāo)是使一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目盡可能地實(shí)現(xiàn)長時(shí)間可持續(xù)發(fā)展?！辈逃钕璺Q。

從二手房到金融按揭服務(wù)，從新房到商業(yè)地產(chǎn)，21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)至此已完成10年前的戰(zhàn)略布局——一個(gè)能夠?qū)崿F(xiàn)資源共享、資源互動(dòng)、能將現(xiàn)項(xiàng)目在最短時(shí)間內(nèi)利益最大化的棋局已經(jīng)清晰可見。據(jù)21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)董事長張東純透露，上市后的21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)將把資金主要部分用于繼續(xù)建立直營店；另外一部分用于收購、并購；第三部分資金要用于IT的改造升級(jí)。

“未來，我們會(huì)往綜合性服務(wù)去拼，這樣才會(huì)有新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)、業(yè)務(wù)品種不斷擴(kuò)張出來?！北R航稱：“總體來講，我們會(huì)一步一步不斷向大家介紹我們新業(yè)務(wù)品種，但萬變不離其宗，還是圍繞給客戶提供房地產(chǎn)的綜合服務(wù)。”

21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)的一切大動(dòng)作，似乎都在昭示著這樣一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)——“有實(shí)力、有資源、有客戶”三有大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司將成為市場主流。而隨著21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)要做真正的綜合地產(chǎn)服務(wù)商的棋局全面展開，或許將推動(dòng)中國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)一次全新管理和運(yùn)作模式的變革。