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文 | 異觀財(cái)經(jīng)
最近一段時(shí)間，你對(duì)某些頭部互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)因低俗借貸廣告被罵上熱搜、蛋殼公寓爆雷等事件，一定不會(huì)陌生。兩件不同的事件，背后都能看“貸款”的影子。
不得不說(shuō)，“放貸”是來(lái)錢最快的路子。借貸平臺(tái)通過(guò)撮合“放貸”賺取收益；蛋殼通過(guò)租客“租金貸”從金融機(jī)構(gòu)拿到資金，來(lái)瘋狂擴(kuò)展房源，搶占市場(chǎng)份額。兩件事件背后，被“收割”的“對(duì)象”，大多數(shù)還是那些有一定經(jīng)濟(jì)壓力的年輕人群體。
過(guò)去的十年，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的快速發(fā)展，人們的生活和消費(fèi)方式也隨之發(fā)生變化。在這個(gè)過(guò)程，新的商業(yè)模式不斷涌現(xiàn)，滿足不同群體的消費(fèi)需求，但同時(shí)也引發(fā)了一些社會(huì)亂象，引發(fā)監(jiān)管層的關(guān)注。
最近一段時(shí)間，多家媒體報(bào)道蛋殼公寓陷入資金鏈危機(jī)，多地蛋殼公寓出現(xiàn)拖欠房東租金、公寓斷網(wǎng)、找不到管家等問(wèn)題，與此同時(shí)，其杭州辦公室撤下招牌，成都辦公室人去樓空……
最近兩年，長(zhǎng)租公寓頻繁爆雷，而此次蛋殼公寓爆雷事件的影響遠(yuǎn)超他長(zhǎng)租公寓爆雷事件。
最近兩年來(lái)，許多20-30歲年齡段年輕人租房時(shí)的選擇長(zhǎng)租公寓。成立于2015年的蛋殼公寓，短短5年在北京、上海、廣州等13個(gè)城市，管理約40萬(wàn)間房源，并在2020年1月，登錄紐約證券交易所。
蛋殼公寓采用“分租+租金貸”的模式。通過(guò)“租金貸”加大杠桿，以完成其加速擴(kuò)張。在蛋殼公寓赴美上市前的招股書(shū)顯示，2018年和2019年前九個(gè)月，通過(guò)租金貸獲取的租金預(yù)付款分別占公司租金收入的88%和80%。
蛋殼公寓年報(bào)顯示，在2017、2018和2019年三年期間，選擇租金貸的蛋殼租戶比例分別達(dá)到91.3%、75.8%和65.9%，貸款金額達(dá)數(shù)十億元。
而蛋殼公寓爆雷，讓萬(wàn)千年輕人一夜之間“無(wú)家可歸”，一些租客更是在無(wú)房住情況下，還要償還租金貸款；更讓人痛心的是，廣州一個(gè)年輕的蛋殼租戶點(diǎn)燃房子跳下了18樓，為“租金貸”染上了“血色”。
曾經(jīng)那些在“校園貸”中殞失的鮮活生命，那些悲痛欲絕的父母，淚水依稀在眼前。而最近幾個(gè)月，又出現(xiàn)了“注銷校園貸”的新騙局，那些在校大學(xué)生以及剛畢業(yè)不久的大學(xué)生又成為騙子的“獵物”，被騙金額少則幾千，多則幾十萬(wàn)
年輕人實(shí)在太難了！如果聚焦近十年移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展史，或許你會(huì)發(fā)現(xiàn)，20-30歲的年輕人群體，正是一個(gè)被反復(fù)“收割”的群體。年輕人為何如此備受青睞？
首先，大學(xué)生等年輕群體具有旺盛的消費(fèi)需求。90后和95后群體，可以說(shuō)是伴隨著互聯(lián)網(wǎng)和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)蓬勃發(fā)展成長(zhǎng)起來(lái)的網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的“原住民”，他們對(duì)互聯(lián)網(wǎng)的依賴在持續(xù)加深，而“超前消費(fèi)”已成為大多數(shù)90后的消費(fèi)觀，“先消費(fèi)，后付款”的分期消費(fèi)方式被越來(lái)越多的年輕人接受。
大學(xué)生群體具有強(qiáng)烈的消費(fèi)欲望。“校園貸”始于2004年，但是金城信用和廣發(fā)銀行發(fā)行了一張面向?qū)W生群體的聯(lián)名信用卡，之后各大銀行跟進(jìn)，銀行信用卡業(yè)務(wù)跑馬圈地，在大學(xué)校園里瘋狂擴(kuò)張。
隨后幾年，“大學(xué)生透支信用卡被催收導(dǎo)致退學(xué)”、“大學(xué)生因?yàn)榍沸庞每▊鶆?wù)利滾利還不起自殺”等事件層出不窮，社會(huì)民憤甚大，終于2009年，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范信用卡業(yè)務(wù)的通知》，規(guī)定銀行金融機(jī)構(gòu)應(yīng)遵循審慎原則向?qū)W生發(fā)放信息卡，禁止銀行向未滿18周歲的學(xué)生發(fā)放信用卡，18歲以上需要書(shū)面落實(shí)第二還款來(lái)源。
自此，各大銀行信用卡辦卡人員撤離大學(xué)校園，各行陸續(xù)停止了面向?qū)W生群體的信用卡發(fā)放。
學(xué)生信用卡停了，但學(xué)生群體旺盛的消費(fèi)需求依然存在。主流金融機(jī)構(gòu)的撤離，造成一個(gè)完全的市場(chǎng)真空，讓后來(lái)的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)看到了機(jī)會(huì)。
2013年肖文杰創(chuàng)辦的分期樂(lè)（現(xiàn)樂(lè)信）和2014年羅敏創(chuàng)辦的趣分期（現(xiàn)趣店），正式看到了校園這一個(gè)空白市場(chǎng)，從校園消費(fèi)分期貸款這一細(xì)分領(lǐng)域切入，并快速發(fā)展成為“校園貸”雙巨頭。
游走在灰色地帶的 “校園貸”，備受質(zhì)疑和詬病。2016年3月，河南一大學(xué)生因欠下60萬(wàn)“校園貸”跳樓自殺，將“校園貸”推上了輿論風(fēng)口的浪尖。伴隨監(jiān)管出臺(tái)，曾經(jīng)的“校園貸”雙巨頭分期樂(lè)和趣分期，也紛紛表態(tài)退出“校園貸”，完成品牌升級(jí)、轉(zhuǎn)型。如今，肖文杰、羅敏等“校園貸”大佬，早已帶領(lǐng)各自的公司登錄資本市場(chǎng)，身價(jià)倍增。
雖然近幾年，國(guó)家加大了對(duì)不良“校園貸”的整治力度。然而，仍有一些不法機(jī)構(gòu)為了逃避監(jiān)管部門的查處，改頭換面，有的打著“培訓(xùn)貸”、“創(chuàng)業(yè)貸”、“畢業(yè)貸”等旗號(hào)，采取更為隱蔽的營(yíng)銷手段，繼續(xù)向在校大學(xué)生違規(guī)放貸。
其次，大學(xué)生和剛畢業(yè)的大學(xué)生群體，社會(huì)關(guān)系簡(jiǎn)單，具備較強(qiáng)的償還能力。
與踏入社會(huì)的群體相比較，在校大學(xué)生，其社會(huì)關(guān)系簡(jiǎn)單，身邊的社會(huì)網(wǎng)絡(luò)更多是親戚、同學(xué)和朋友。大多數(shù)在校學(xué)生的生活費(fèi)由家長(zhǎng)提供，如此，如果大學(xué)生借貸發(fā)生逾期，其背負(fù)的貸款可以由其家庭來(lái)兜底、償還。
此外，大學(xué)生畢業(yè)后，都有能力找到一份有穩(wěn)定收入的工作，且更注重自己征信，還款意愿更強(qiáng)烈，有穩(wěn)定收入來(lái)源說(shuō)明償還能力也較強(qiáng)，因此這些群體被網(wǎng)貸平臺(tái)視為“優(yōu)質(zhì)用戶”，備受網(wǎng)貸平臺(tái)青睞。因此，大學(xué)生和剛畢業(yè)的大學(xué)生群體，依舊是不法機(jī)構(gòu)眼中的“香餑餑”。
一些年輕的群體，有的被困在“校園貸”的騙局之中，而有一些畢業(yè)的大學(xué)畢業(yè)，或許有幸避開(kāi)了“校園貸”，卻不幸栽倒在“租金貸”里。
2013年分期樂(lè)（現(xiàn)樂(lè)信）在入局“校園貸”細(xì)分領(lǐng)域的同時(shí)，長(zhǎng)租公寓也在被各路資本追捧，互金平臺(tái)進(jìn)入上市潮的2017年，長(zhǎng)租公寓也進(jìn)入高潮階段。
長(zhǎng)租公寓的野蠻生長(zhǎng)、瘋狂擴(kuò)張之下也隱藏了巨大的隱患，自2018年起，長(zhǎng)租公寓持續(xù)“爆雷”。 最近的蛋殼公寓爆雷事件，讓長(zhǎng)租公寓的商業(yè)模式遭遇所有未有的質(zhì)疑。
成立于2015年的蛋殼公寓，短短5年在北京、上海、廣州等13個(gè)城市，管理著40萬(wàn)間房源。
成立于2011年10月18日，總部在北京在上海、深圳、南京、廣州、成都、天津、武漢8座城市設(shè)立子公司，業(yè)務(wù)涉及國(guó)內(nèi)十幾余座城市，服務(wù)近300萬(wàn)租客。
根據(jù)自如披露信息，截至2019年底，自如手中的房間數(shù)量超過(guò)了100萬(wàn)間，是蛋殼公寓的2.5倍。
中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程不可逆轉(zhuǎn)，隨著房產(chǎn)市場(chǎng)邁進(jìn)存量時(shí)代，以及“租購(gòu)并舉”政策刺激下，中國(guó)住房租賃市場(chǎng)規(guī)模不斷增長(zhǎng)。成千上萬(wàn)的年輕人懷著熱情和夢(mèng)想涌入大城市， “租房”問(wèn)題就是他們要面對(duì)的第一道難題。
長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)的核心是，為業(yè)務(wù)主端提供資產(chǎn)管理、房屋托管等服務(wù)，給客戶提供租房服務(wù)。長(zhǎng)租公寓將大量存量房進(jìn)行整體出租，通過(guò)品牌化運(yùn)營(yíng)，向年輕人販賣一種更有品質(zhì)的居住和生活方式。從邏輯上來(lái)講，長(zhǎng)租公寓的商業(yè)模式是成立的。
然而，長(zhǎng)租公寓的商業(yè)模式卻倍受質(zhì)疑，這主要有兩方面的原因。
長(zhǎng)租公寓商業(yè)模式非常重。收房、裝修、家居是長(zhǎng)租公寓的三大硬性成本支出。
相比傳統(tǒng)中介機(jī)構(gòu)，長(zhǎng)租公寓要將房屋進(jìn)行統(tǒng)一化、標(biāo)準(zhǔn)化裝修及改造。收房成本和裝修、家居都是硬性成本支出，只有形成一定量級(jí)的規(guī)?；\(yùn)營(yíng)后才有盈利空間，因此在實(shí)現(xiàn)盈利前，需要一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定投入，須有充足的現(xiàn)金儲(chǔ)備。
隨著管理房源數(shù)量的增多，裝修和房屋家成本、進(jìn)度管理都會(huì)對(duì)長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生重要影響，一旦現(xiàn)金流吃緊，將會(huì)影響到公司發(fā)展的可持續(xù)性。
前幾年，長(zhǎng)租公寓賽道競(jìng)爭(zhēng)激烈，為了搶奪市場(chǎng)份額，長(zhǎng)租公寓企業(yè)采取“高收低租”的競(jìng)爭(zhēng)方式，用高于市場(chǎng)行情的價(jià)格從房主處收房以搶占市場(chǎng)份額，之后再以低于市場(chǎng)行情的價(jià)格出租給租戶，導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓進(jìn)一步的虧損。
另外，租房市場(chǎng)也存在淡旺季，淡季的長(zhǎng)租公寓的入住率降低，收入減少的同時(shí)，運(yùn)營(yíng)成本增加。
隨著“租購(gòu)并舉”等政策相繼出臺(tái)，“金融+長(zhǎng)租公寓”的“租金貸”在蛋殼等長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域被廣泛應(yīng)用。“租金貸”模式，主要是承租人與中介機(jī)構(gòu)簽訂房屋租賃合同的同時(shí)，在與中介結(jié)構(gòu)合作的金融平臺(tái)辦理租金貸款業(yè)務(wù)。
這里需要注意的是，合同簽訂后，金融平臺(tái)一次性墊付承租人所有資金，這筆錢會(huì)直接進(jìn)入中介機(jī)構(gòu)的賬戶，之后承租人根據(jù)合同約定，按月或按季度向金融平臺(tái)還款。同時(shí)，中介機(jī)構(gòu)在向業(yè)主支付租金時(shí)采用按月支付的分期付款方式。
需要注意的是，在這個(gè)過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)一部分資金沉淀，沉淀的這部分資金可以由中介機(jī)構(gòu)用于擴(kuò)展房源、裝修或者配置家居，也可以去購(gòu)買理財(cái)、投資，也就是說(shuō)這筆沉底資金中介機(jī)構(gòu)可以自由支配。
蛋殼公寓在招股書(shū)信息顯示，2017年、2018年和2019年前9個(gè)月，蛋殼公寓上使用“租金貸”的租客占比分別為91.3%、75.8%和 67.9%，在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)處于比較高的水平。
一旦出現(xiàn)房屋空置率激增，出租率大幅下降的情況，一旦出現(xiàn)現(xiàn)金流斷裂的情況，中介機(jī)構(gòu)無(wú)法按時(shí)支付業(yè)主房租，業(yè)主驅(qū)趕租客，“租金貸”的模式就變得不可控，進(jìn)而導(dǎo)致爆雷。
當(dāng)前，長(zhǎng)租公寓的收入主要來(lái)源于房租和服務(wù)費(fèi)。
長(zhǎng)租公寓房租收益，主要是賺取“差價(jià)”。因此，長(zhǎng)租公寓房源擴(kuò)張時(shí)，需要考慮拿房成本，這決定了未來(lái)房屋出租的價(jià)格和收益率。拿房成本越低，盈利空間就越大。
當(dāng)然，房屋出租價(jià)格是否合理也很關(guān)鍵。地理位置和房租價(jià)格是決定“租房”最關(guān)鍵要素。通常情況下，租客希望租房所在最好臨近地鐵站、公交站，路上通勤時(shí)間控制在一小時(shí)之內(nèi)。
交通和生活便利地方，拿房成本必然也高，因此如果純粹靠房租差價(jià)，盈利空間相對(duì)受限。
服務(wù)費(fèi)用是長(zhǎng)租公寓的另一項(xiàng)收入來(lái)源。以自如為例，租客租住自如時(shí)，需要支付一定的服務(wù)費(fèi)。服務(wù)費(fèi)包含雙周一次的免費(fèi)保潔、家電器的維修、網(wǎng)絡(luò)寬帶服務(wù)等
相比房屋差價(jià)，服務(wù)具備更大的商業(yè)價(jià)值想象空間。登錄自如App會(huì)發(fā)現(xiàn)，自如的保潔、搬家、家修等服務(wù)已開(kāi)始市場(chǎng)化運(yùn)作。
以自如保潔服務(wù)為例，自如保潔有：日常保潔、深度保潔、新居開(kāi)荒等多項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容。服務(wù)費(fèi)用與服務(wù)內(nèi)容、房屋面積不同價(jià)格不同。
為什么說(shuō)服務(wù)具備更大的商業(yè)價(jià)值想象空間？接下來(lái)，異觀財(cái)經(jīng)小編結(jié)合切身服務(wù)體驗(yàn)，做一個(gè)簡(jiǎn)單的費(fèi)用拆解。
服務(wù)項(xiàng)目：深度保潔
房屋類型：60平米的一居室
服務(wù)范圍：臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)等6區(qū)，40項(xiàng)清潔
服務(wù)人數(shù)：2人（自如App顯示3人以上）
服務(wù)時(shí)間：10：10-15：30，用時(shí)5小時(shí)20分
服務(wù)報(bào)價(jià)：660元
實(shí)際付費(fèi)：630元（充值500元，贈(zèng)送200，使用了1張30元深度保潔贈(zèng)送券）
660元的服務(wù)費(fèi)用，自如平臺(tái)和保潔人員利潤(rùn)分配是怎樣的呢？
保潔獲取的勞動(dòng)報(bào)酬：130元/人，2人共計(jì)260，剩余400元是自如所得收益。
簡(jiǎn)單計(jì)算，該項(xiàng)服務(wù)訂單，個(gè)體勞動(dòng)者獲取的收益抽成比例約20%，自如最終獲取了約60%的收益。如果按照實(shí)際630元服務(wù)費(fèi)計(jì)算，把充值贈(zèng)送30元優(yōu)惠券算做自如的促銷成本，自如服務(wù)費(fèi)收益率也56%，利潤(rùn)相當(dāng)客觀。
那么有讀者可能會(huì)問(wèn)，這里還應(yīng)扣除一部分硬性成本，比如員工的薪資、物料成本等。此次保潔人員告訴異觀財(cái)經(jīng)小編，他們做深度保潔的人員，屬于自如員工，但無(wú)底薪，無(wú)五險(xiǎn)一金，保險(xiǎn)只有一個(gè)安全險(xiǎn)（擦玻璃可能造成安全隱患），收入來(lái)源訂單的提成。
保潔人員使用的清潔設(shè)備，包括鏟子、掃把、清潔劑（除油劑、玻璃水、消毒液等）均由保潔人員從自如公司購(gòu)買，各項(xiàng)費(fèi)用支出由保潔工作人員承擔(dān)，這樣運(yùn)營(yíng)模式有助于自如降低運(yùn)營(yíng)成本。
僅從深度保潔一項(xiàng)來(lái)看，房屋類似、面積、服務(wù)項(xiàng)目不同收費(fèi)金額不同，實(shí)際服務(wù)團(tuán)隊(duì)人員也有所不同，自如在服務(wù)費(fèi)用或許產(chǎn)生一定差異。如果在訂單派送實(shí)現(xiàn)智能化、標(biāo)準(zhǔn)化，進(jìn)而對(duì)人效進(jìn)行有效控制，其服務(wù)價(jià)值還能到進(jìn)一步優(yōu)化。
自如作為勞動(dòng)密集型的公司，目前員工規(guī)模超14000人，管理上就充滿各種挑戰(zhàn)。從收房業(yè)務(wù)員，到保潔、維修團(tuán)隊(duì)的管理，都是對(duì)自如充滿各項(xiàng)挑戰(zhàn)。
比如，如何避免收房業(yè)務(wù)員私下收受房東紅包進(jìn)而提高房?jī)r(jià)？如何避免保潔、維修人員私下與消費(fèi)者建立直接聯(lián)系，低價(jià)接私單？畢竟，對(duì)于勞動(dòng)者而言，即使降低價(jià)格到手錢也高于平臺(tái)分成；對(duì)于消費(fèi)者而言，較低的價(jià)格獲得同樣的人同質(zhì)的服務(wù)，何樂(lè)不為？
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