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近日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布最新一期《全國百城房?jī)r(jià)報(bào)告》。報(bào)告顯示，1-8月份，全國100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)為15726元/平方米，同比上漲10.7%。而此前國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年8月份，全國70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.6%，相比7月份0.5%的數(shù)據(jù)有所擴(kuò)大；70城二手房環(huán)比漲幅為0.3%，漲幅保持持平。

同時(shí)，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布前8月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況數(shù)據(jù)顯示，1-8月房地產(chǎn)市場(chǎng)多個(gè)典型指標(biāo)或增速上調(diào)，或降幅收窄，尤其是房地產(chǎn)銷售額96943億元，增長(zhǎng)1.6%，增幅今年以來首次轉(zhuǎn)正。

據(jù)此，多位業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，今年金九銀十或許已經(jīng)提前到來。但與此同時(shí)，三道紅線等調(diào)控政策的出臺(tái)，也讓部分業(yè)內(nèi)人士對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)接下來的規(guī)模發(fā)展持保留態(tài)度。

房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲

根據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，1-8月份，全國100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)為15726元/平方米，同比上漲10.7%。此前100城年初累計(jì)房?jī)r(jià)同比漲幅曲線連續(xù)5個(gè)月下行，而8月份數(shù)據(jù)略有反彈，或說明隨著供應(yīng)節(jié)奏的加快，各類高端樓盤正積極入市，其會(huì)影響成交結(jié)構(gòu)和價(jià)格折扣。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年前8月，全國百城房?jī)r(jià)漲幅同比增速曲線雖然略有抬頭，但這或和成交結(jié)構(gòu)有關(guān)。由于各類高端項(xiàng)目入市的門檻降低，進(jìn)而容易影響成交結(jié)構(gòu)和價(jià)格。而從具體的城市數(shù)量看，房?jī)r(jià)過熱城市即漲幅超過20%的城市依然在減少，這充分說明7-8月份調(diào)控是有效的，房?jī)r(jià)也以降溫為趨勢(shì)。尤其是各類炒房需求被剔除，在穩(wěn)定價(jià)格的同時(shí)，也穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期和交易秩序。

而此前國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年8月份，全國70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.6%，相比7月份0.5%的數(shù)據(jù)有所擴(kuò)大；同比漲幅為4.7%，漲幅略有收窄。70城二手房環(huán)比漲幅為0.3%，漲幅保持持平；同比漲幅為2.2%，同比漲幅有所擴(kuò)大。

嚴(yán)躍進(jìn)稱，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的銷售金額和銷售面積計(jì)算，1-8月份全國商品房均價(jià)為9843元/平方米，同比漲幅為5.1%。他進(jìn)一步分析稱，市場(chǎng)交易是決定房?jī)r(jià)的重要因素，實(shí)際上今年8月份住宅交易并不差，全國各地樓市總體上呈現(xiàn)了V形走勢(shì)，由于此前購房需求積壓，當(dāng)時(shí)正進(jìn)入到積極釋放的階段，所以8月份交易相比7月份其實(shí)是略有上升的。交易活躍往往也會(huì)使得價(jià)格略堅(jiān)挺。

從政策的角度來看，他進(jìn)一步解釋道，8月份雖然部分城市出臺(tái)了收緊性政策，但其實(shí)只是少數(shù)。從全國絕大多數(shù)城市來說，政策依然以寬松為主。比如說在預(yù)售許可證的發(fā)放方面，各地普遍是放松的，這使得很多項(xiàng)目能夠以高價(jià)水平進(jìn)行銷售，這也容易使得房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲。

58同城、安居客發(fā)布的2020年《8月國民安居指數(shù)報(bào)告》亦顯示，2020年8月全國重點(diǎn)監(jiān)測(cè)67城新房在線均價(jià)16481元/平方米，環(huán)比上漲0.14%，其中33城新房在線均價(jià)環(huán)比上漲；二手房方面，8月全國67個(gè)主要城市二手房掛牌均價(jià)為15683元/平方米，環(huán)比上漲0.55%，有48城二手房掛牌均價(jià)環(huán)比上漲。

貝殼研究院高級(jí)分析師許小樂也認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲的主要原因，一方面是需求有所升溫，另一方面則是疫后房企融資環(huán)境有所改善，拿地?zé)崆檩^高，一級(jí)市場(chǎng)熱度向二級(jí)傳導(dǎo)所致。這一點(diǎn)在數(shù)據(jù)上也有所印證——58安居客房產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，從用戶行為指數(shù)來看，8月份全國找房熱度穩(wěn)中有升，環(huán)比上漲4.3%，購房者信心指數(shù)為111.7，環(huán)比上漲1.9%。

中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)也體現(xiàn)了這一趨勢(shì)。8月，受監(jiān)測(cè)的100個(gè)大中城市當(dāng)中，89個(gè)城市新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲，10城市環(huán)比下跌，一個(gè)城市與上月持平。同比來看，全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格較去年同期上漲3.34%，漲幅較上月擴(kuò)大0.13個(gè)百分點(diǎn)。

當(dāng)月，全國100個(gè)城市二手住宅平均價(jià)格為15331元/平方米，環(huán)比上漲0.18%，漲幅較上月擴(kuò)大0.16個(gè)百分點(diǎn)。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，53個(gè)城市環(huán)比上漲，46個(gè)城市環(huán)比下跌，一個(gè)城市與上月持平。同比來看，全國100個(gè)城市二手住宅平均價(jià)格較去年同期上漲2.00%，漲幅較上月收窄0.05個(gè)百分點(diǎn)。

銷售增幅首次轉(zhuǎn)正

其它指標(biāo)方面，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積839734萬平方米，同比增長(zhǎng)3.3%，增速比1-7月提高0.3個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開工面積139917萬平方米，下降3.6%，降幅收窄0.9個(gè)百分點(diǎn)；房屋竣工面積37107萬平方米，下降10.8%，降幅收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)銷售方面，1-8月，商品房銷售面積98486萬平方米，同比下降3.3%，降幅比1-7月收窄2.5個(gè)百分點(diǎn)；前8月銷售額96943億元，增長(zhǎng)1.6%，1-7月為下降2.1%，年內(nèi)首次轉(zhuǎn)正。此外，8月單月銷售額同比上漲27%，8月單月銷售面積1.48億平方米，同比上漲13.7%，這也是自5月以來連續(xù)第4個(gè)月同比上漲。

對(duì)此，國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉表示，今年以來，在疫情沖擊下，一季度房地產(chǎn)無論是投資、銷售都出現(xiàn)大幅度下降。隨著經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)，房地產(chǎn)出現(xiàn)了回暖態(tài)勢(shì)，前8個(gè)月商品房銷售額已經(jīng)轉(zhuǎn)正，銷售面積降幅也在收窄。

貝殼研究院數(shù)據(jù)亦顯示，8月重點(diǎn)城市鏈家二手房市場(chǎng)季節(jié)性回落，本月成交總量環(huán)比下降5.2%，但同比增長(zhǎng)34%；1-8月成交量較去年同期增長(zhǎng)0.68%，上半年疫情對(duì)市場(chǎng)的沖擊基本在8月完成修復(fù)。

重點(diǎn)18城鏈家二手房實(shí)時(shí)成交總量走勢(shì)，數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院

付凌暉認(rèn)為，近期房地產(chǎn)的回暖，有前期疫情中一些壓抑性需求釋放的因素，也有金融增加對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)支持力度的原因，中長(zhǎng)期利率有所降低，客觀上也降低一些購房者負(fù)擔(dān)，有利于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)。但是總的來看，無論投資還是銷售狀況，仍然處于較低水平。未來，隨著多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度不斷完善，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)保持總體穩(wěn)定還是有基礎(chǔ)的。

對(duì)于市場(chǎng)成交規(guī)模，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究主管黃靖總結(jié)稱，往年的8月是一個(gè)淡季，但是今年因?yàn)槎唐诘男枨筢尫牛瑢?dǎo)致市場(chǎng)的積極性比較高，加上房企推盤的力度比較大，整體上已經(jīng)弱化了淡季的效應(yīng)。從目前來看，8月整體成交規(guī)模跟往年同期相比是比較高的，增幅在兩成左右，因此市場(chǎng)復(fù)蘇表現(xiàn)比較突出。

嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，該數(shù)據(jù)繼續(xù)表現(xiàn)出回暖的態(tài)勢(shì)，充分說明購房需求還是比較強(qiáng)勁的。實(shí)際上各地新房的供應(yīng)節(jié)奏明顯是在加快的，金九銀十期間各地更是會(huì)有積極銷售的態(tài)勢(shì)，其都有助于此類曲線跌幅收窄?？偨Y(jié)1-8月份全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)，可以體現(xiàn)為“走出低谷、逐漸復(fù)蘇、欣欣向榮、好于預(yù)期”的導(dǎo)向，這也說明樓市有韌勁。

他進(jìn)一步指出，后續(xù)預(yù)計(jì)來看，供給端依然會(huì)活躍，這和地方政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度略轉(zhuǎn)變是有關(guān)的，房地產(chǎn)成為今年穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。而從需求端看，需求釋放比預(yù)期的好，尤其是在后疫情時(shí)代，購買力逐漸釋放。而從價(jià)格方面看，價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)可控，但要防范違規(guī)資金介入，這是后續(xù)各地價(jià)格管控所需要注意的內(nèi)容。

金九銀十能否再現(xiàn)？

8月各類數(shù)據(jù)向好，讓諸多業(yè)內(nèi)人士對(duì)于今年的金九銀十產(chǎn)生了期待。中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究主管黃靖就預(yù)期，在當(dāng)前市場(chǎng)效應(yīng)的影響下，9月市場(chǎng)規(guī)模仍然保持高位的可能性比較大。

他認(rèn)為，雖然去年“金九”效應(yīng)不是很好，但是今年9月房企面臨政策收緊預(yù)期強(qiáng)化的背景下，短期推盤的積極性會(huì)非常高。因此，綜合來看，三季度市場(chǎng)規(guī)模還是會(huì)比較大的，同比保持增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)應(yīng)該沒有問題。但是，隨著防范房地產(chǎn)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管的收緊，預(yù)計(jì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)將更趨平穩(wěn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則更加樂觀。他認(rèn)為，全國房地產(chǎn)投資開始全面復(fù)蘇，從南到北，開工逐漸正常，8月份大部分城市樓市同比明顯上漲，從趨勢(shì)看，預(yù)計(jì)在“金九銀十”后，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售額、銷售面積有望全面同比上漲。張大偉預(yù)計(jì)，如果按照5、6、7、8月份四個(gè)月的平均同比漲幅，2020年全年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售額刷新歷史紀(jì)錄成為定局，而且有望高達(dá)17萬億元。

不過，8月份調(diào)控收緊，尤其是三道紅線等政策的出臺(tái)，也讓部分業(yè)內(nèi)人士對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)接下來的規(guī)模發(fā)展持保留態(tài)度。其中最嚴(yán)格的當(dāng)屬三道紅線——8月20日，央行、住建部將召集部分房地產(chǎn)公司面談，規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)：第一，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；第二，凈負(fù)債率不得大于100%；第三，現(xiàn)金短債比不得小于1倍。

如果，房地產(chǎn)企業(yè)三線均超出閾值，有息負(fù)債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得新增有息負(fù)債；如果碰到兩條線，負(fù)債年增速不得超過5%；碰到一條線，負(fù)債年增速不得超過10%；三條線都未碰到，負(fù)債年增速不得超過15%。在這樣的限制下，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模增速將受到極大影響。

此外，8月，地方政府層面普遍堅(jiān)持“房住不炒”政策方向，持續(xù)推動(dòng)因城施策精準(zhǔn)調(diào)控，?？凇幉?、三亞、樂山等地開展房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治工作，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序；南京出臺(tái)土拍新政，當(dāng)?shù)貕K競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，改為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)確定競(jìng)得人，為土地市場(chǎng)降溫。

據(jù)此，貝殼研究院策略研究部分析師許小樂預(yù)測(cè)，新房市場(chǎng)受庫存增加、房企資金壓力等因素影響，可能會(huì)出現(xiàn)降價(jià)售房的小行情，但今年“金九銀十”很難出現(xiàn)。“在調(diào)控持續(xù)從緊之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)不存在明顯的波峰。”許小樂說。

他進(jìn)一步分析道，中央層面已經(jīng)多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的政策導(dǎo)向，LPR利率連續(xù)四個(gè)月保持不變，上半年應(yīng)對(duì)疫情的貨幣信貸政策逐步調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速升溫的條件不復(fù)存在。“近期，住建部召開重點(diǎn)房企融資座談會(huì)、部分城市房地產(chǎn)工作會(huì)商會(huì)，分別從房企端、城市監(jiān)管端加強(qiáng)分類指導(dǎo)，未來市場(chǎng)熱度較高的城市將大概率加碼調(diào)控，不會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)過熱的情況。”許小樂說。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波也認(rèn)為，多地出臺(tái)調(diào)控之后，樓市熱度快速上升的態(tài)勢(shì)有所放緩。另外，值得關(guān)注的是房企降負(fù)債將是下半年的重要調(diào)控方向，降杠桿、保穩(wěn)定層面會(huì)有更多政策體現(xiàn)。預(yù)計(jì)9月市場(chǎng)熱度整體會(huì)保持和8月類似態(tài)勢(shì)，部分房?jī)r(jià)上漲過快城市或?qū)⒂瓉硪徊ㄐ碌恼{(diào)控小高潮。

但中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：“七八月已經(jīng)累計(jì)出現(xiàn)了15城收緊政策，但目前看，之前的調(diào)控政策大部分力度不大，對(duì)于市場(chǎng)的影響在8月還未出現(xiàn)。樓市調(diào)控政策基本以穩(wěn)樓市為主，盡管部分城市出臺(tái)刺激市場(chǎng)的政策后立即收回，但對(duì)于市場(chǎng)的影響并沒有出現(xiàn)全面轉(zhuǎn)向，‘金九銀十’市場(chǎng)將繼續(xù)上行。”

（本文首發(fā)鈦媒體APP，作者 | 石萬佳）

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