圖片來源@視覺中國
文丨十二不惑
一個城市的產業(yè)配套與房價呈正相關。
北上廣深杭之所以房價位居全國前列，除了本身經濟發(fā)達之外，還有這些城市的產業(yè)配套優(yōu)質而齊全，未來發(fā)展充滿想象力等因素。這是民眾投票的結果，是市場愿意給的溢價。
7月20日，支付寶母公司螞蟻集團宣布，啟動在上海證券交易所科創(chuàng)板和香港聯(lián)合交易所主板尋求同步發(fā)行上市的計劃。
一時間刷遍網(wǎng)絡，成為人們爭相熱議的事件。甚至有一張流傳的“阿里巴巴秋招內推群”截圖稱：“聽說剛剛螞蟻整層樓歡呼，是財務自由的聲音。”
本來螞蟻上市是值得歡慶的事情，可是一想到估值2000億美元的巨無霸同時登陸A+H股，筆者不免虛驚了一場，頭上流出了汗水。
螞蟻估值超過美團、京東成為繼阿里、騰訊后的國內第三大互聯(lián)網(wǎng)公司；其估值已經和保險巨頭中國平安相差無幾，如果上市首日上漲超過50%，達到2.2萬元人民幣，就能夠力壓A股最高市值的貴州茅臺。
類似的情況又不是沒有發(fā)生過，中芯國際7月17日登陸科創(chuàng)板，發(fā)行價27.46元，首日大漲超過200%，收盤價為82.92元，市值逼近6000億元。
那么，我們想象一下，如果上市后，螞蟻員工大幅套現(xiàn)，將錢拿去杭州買房，螞蟻上市后，杭州房價真的會迎來大漲嗎？房價上漲背后的邏輯又是什么呢？
有產業(yè)的地方，就會有人口居住。
只要有人居住，就容易形成商業(yè)和市場。一個城市隨著人口增多，這些人需要居住、工作、消費，逐漸會形成產業(yè)。
近2年，西安、杭州、長沙等眾多城市出臺了吸引大學生入戶的政策，效果顯著。因為人口大量流入后，他們需要衣食住行，促進消費，同時帶動當?shù)氐漠a業(yè)發(fā)展，給整個城市帶來活力與成長動力。
從歷史來看，中華五千年文明，人們依水而居，慢慢形成村落，然后逐漸變成集鎮(zhèn)，再形成城市。
在農業(yè)社會，黃河流域和長江流域是主要的農作物種植基地，也養(yǎng)活了全國大部分人口。
特別是南宋以后，中國經濟由北向南遷移。南方經濟獲得較快發(fā)展，逐漸超過北方，主要是南方的氣候高溫、多雨，土地肥沃，更適合農作物的生長。
改革開放以來，特別是20世紀90年代后，中國進入工業(yè)社會。廣東的深圳、東莞、中山、佛山，江蘇的蘇州、無錫、常州，浙江的寧波、溫州、杭州等城市經濟增長較快。除了沿海城市，延長江地區(qū)的武漢、成都，工業(yè)發(fā)展也不錯。
蘇州由于本身底子厚，既沿海，又鄰江，GDP常年保持內地第五的好成績。
如今已經是移動互聯(lián)網(wǎng)時代，北上深杭成為最大的贏家，互聯(lián)網(wǎng)、高科技、金融服務等高附加值的產業(yè)配套共同推動城市發(fā)展，從業(yè)人員收入高，進而助推房價上漲。
具體到杭州市，例如以前的杭州余杭西溪像農村，隨著阿里的遷入，這里逐漸有了煙火氣。阿里員工有住房、日常消費等需求，而使西溪慢慢發(fā)展起來。如今還有地鐵線路，逐漸演變?yōu)槎际小?/p>
附近的房價整體房價也從1萬元/平米左右，漲到了3-4萬。比如：綠城翡翠灣從2015年開盤均價13000元，漲到現(xiàn)在的36000元，足足漲了2倍；一位倉前的本地朋友，家里于2015年買在倉溢綠苑的房子，單價8000多，現(xiàn)在二手房市場價漲到28000，5年漲幅高達250%。
對此，不免有人感嘆，“買對一套房，勝過十年忙。”
杭州房價上漲的背后離不開產業(yè)的推動，阿里巴巴及相關配套產業(yè)鏈發(fā)揮著重要作用。當然，也離不看杭州國際地位的提高，這得益于2016年G20峰會。
阿里巴巴上市造就了許多千萬富翁和億萬富豪。這些有錢員工中，有不少在杭州買了房。以至于當時一部分開發(fā)商直接為阿里員工買房開啟了VIP服務。
如今螞蟻集團快要上市，必然會再次造就一大批千萬富翁。他們的股權可以套現(xiàn)，很多人第一選擇自然是去買房。
那么，杭州房價出現(xiàn)上漲是可以預期的，至于會不會出現(xiàn)暴漲，得一方面看政策調控，一方面看開發(fā)商的新房定價。這將交給時間來證明。
被許家印以1500萬年薪聘為恒大首席經濟學家的任澤平曾表示，自己研究了10年房地產，把它總結為一句話是：“長期看人口、中期看土地、短期看金融”。
無論是剛需，還是投資者，把這句話當做金玉良言。
事實證明，許老板的眼光不錯，錢沒白花，恒大近幾年連續(xù)保持著國內房地產前三的位置。民眾在人多的一二線城市買房后，幾乎都不同程度出現(xiàn)上漲。
長期來看，決定房價上漲的主要因素是人口凈流入。
為了吸引大學生流入，杭州推出相比一線城市相對寬松的落戶政策。35歲以下，大專學歷，繳納社保即可入戶；45歲以下，本科學歷，提供一個月社保證明就能入戶；50歲以下，無門檻落戶，可以享受“先落戶，后就業(yè)”。
無獨有偶，近幾年杭州人口一直是凈流入。2019年，杭州、深圳、廣州成為人口凈流入前三甲。杭州更是以55.4萬人，力壓深圳41.22萬、廣州40.15萬，首次奪得王冠。
除了政策吸引人口流入之外，杭州作為浙江省省會，一直吸引著本省人口。浙江省內的高中畢業(yè)生首選讀杭州的大學，畢業(yè)后留在杭州就業(yè)。
大量省會以下城市的人口流入。下面的地級市紹興、金華、溫州、衢州等地的上班族和商人大量涌入杭州，他們有購房需要，稍有經濟實力的人，基本都會在杭州買房置業(yè)。無形之中，杭州的房價一直保持高位。
2015年時，杭州的房價就已經接近3萬每平，位居全國第一，可以想象杭州的富人有多么的多。
當然，有一方面原因是那時候杭州的房價主要指城區(qū)和近郊。不像現(xiàn)在杭州的版圖非常大，包括富陽、臨安等遠郊區(qū)，是遠郊拉低了均價。
而且，杭州城區(qū)的房子一直都比較貴，和一線城市廣州不相伯仲。
隨著阿里巴巴飛速發(fā)展和上市，電子商務、互聯(lián)網(wǎng)金融、高端科技及相關配套產業(yè)的發(fā)展，大量本省人口和全國各地的人涌入杭州。甚至很多一線城市的人也回流到到杭州，比如阿里巴巴董事長張勇為上海人，去了杭州阿里工作。
最近幾年，每個周末，很多在深圳、北京工作的人，乘坐航班飛回杭州，其中阿里職員占了較大的比例。
種種跡象表明，杭州的城市面積在擴張，影響力越來越大，不斷有人涌入。這些人要就業(yè)、租房、吃飯，消費，也會攢錢買房，自然會推動房價上漲。
甚至在全國一二城市有“盒區(qū)房”（指“盒馬鮮生”配送能夠覆蓋的大約3公里范圍內的房子）這么一說。
他們奸笑起來的樣子，怎么就那么讓人看不慣呢。
錢永遠會流向有資本回報的洼地。
這些洼地，可以是股市、債市，或是藝術品、古玩玉器，也可以是樓市、黃金、白銀，甚至是大蒜、生姜。
總之，什么火爆，就會吸引資金大量流入。
最近，資本市場一片狂歡，上證、深成、創(chuàng)業(yè)板三大股指均出現(xiàn)較大漲幅，大量資金流入股市。以至于有的券商營業(yè)廳出現(xiàn)排隊開戶的熱鬧景象。
沒法辦，經濟要發(fā)展，需要有大量資金不斷地流動。金錢只有流動才能發(fā)揮它的價值，放在銀行躺著睡覺可不行。以至于現(xiàn)在很多人，都不愿意把錢存銀行了。
中國經濟高速發(fā)展這些年，M2也同時保持著較高增長。(M2即廣義貨幣供應量是指流通于銀行體系之外的現(xiàn)金加上企業(yè)存款、居民儲蓄存款以及其他存款，它包括了一切可能成為現(xiàn)實購買力的貨幣形式，通常反映的是社會總需求變化和未來通脹的壓力狀態(tài)。)
M2增長推動經濟的發(fā)展，GDP的增長又會反作用于M2。在全球貨幣寬松的大背景下，M2增長后，熱錢會流入企業(yè)、股市、樓市等，其中部分流入樓市不可避免。
如果市場上熱錢增加，相應的物價會上漲。新建房屋所需要的水泥、沙子、磚、鋼材等原材料價格上漲，加上人力成本不斷的上升，那么開發(fā)商的總成本必然要大幅提高。
此外，房地產開發(fā)商的拿地價格，整體是上漲的。在建房成本不斷上漲的背景下，開發(fā)商也需要盈利，相應的房屋銷售價格自然會上漲。
這也是房價不斷上漲的邏輯。
雖然政策調控一定程度上，能夠遏制房價過快上漲，但并不是讓房價下跌。
而且調控政策主要針對的是新房，對二手房作用不大。城市里所在的區(qū)域有大型上市公司入駐，周邊二手房價格則會被拉高，這種現(xiàn)象在全國非常普遍。
當一個區(qū)域房價出現(xiàn)大漲時，周邊也會開啟上漲模式，從而帶動整個城市房價創(chuàng)新高。
也就是說螞蟻集團上市，會帶動西湖區(qū)房價上漲，然后波及余杭區(qū)及其他區(qū)，這是在所難免的。
房價上漲幾乎是可以確定的，至于漲多少，還不能確定。最終得看螞蟻集團上市后的房價走勢。
而且，哪怕沒有熱錢流入。由于杭州剛需非常多，他們需要買房，只是很多人錢夠不夠，或沒有購房資格而已。
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