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?文丨懂懂筆記
WeWork成為了“爛攤子”之后，共享辦公領(lǐng)域似乎失去了所有外界的信任和興趣，特殊的2020年更給它的未來(lái)帶來(lái)了太多不確定性。幸好，近日沉寂許久的共享辦公領(lǐng)域傳來(lái)了一絲好消息。
上周，優(yōu)客工場(chǎng)終于圓夢(mèng)國(guó)內(nèi)共享辦公“第一股”。只不過(guò)這個(gè)過(guò)程有些曲折，其并非通過(guò)獨(dú)立招股上市的方式，而是“借殼”。
7月8日，優(yōu)客工場(chǎng)宣布已經(jīng)與在納斯達(dá)克上市的SPAC（特殊目的收購(gòu)公司） Orisun Acquisition Corp 達(dá)成合并協(xié)議。合并完成后，雙方將以新的股票代碼在納斯達(dá)克上市。
早在去年年底，優(yōu)客工場(chǎng)就向美國(guó)SEC遞交了IPO招股書(shū)。但類(lèi)似WeWork遭遇的坎坷一樣，優(yōu)客工場(chǎng)IPO最終未能成功。雖然借殼的方式并不是最優(yōu)解，但無(wú)論如何優(yōu)客工場(chǎng)總算是如愿上市，只是名義上是被別人收購(gòu)了。
于此同時(shí)，已經(jīng)被外界視為“爛攤子”的WeWork也傳來(lái)了久違的好消息。7月13日，WeWork 董事長(zhǎng)馬塞洛·克勞爾在接受采訪時(shí)表示：在經(jīng)歷了動(dòng)蕩的一年后，WeWork 將于 2021 年實(shí)現(xiàn)盈利，較公司之前的預(yù)期提前一年。
共享辦公領(lǐng)域連續(xù)傳來(lái)了好消息，讓這個(gè)幾乎已經(jīng)沉寂一年多的行業(yè)又一次出現(xiàn)了生機(jī)。但也有人士指出，現(xiàn)在的共享辦公依然是幾年前那樣，不僅“無(wú)聊”而且無(wú)望。
?根據(jù)這次公布的收購(gòu)協(xié)議，此次合并后優(yōu)客國(guó)際將在納斯達(dá)克上市，優(yōu)客工場(chǎng)現(xiàn)有股東和管理層也將獲得7000萬(wàn)股優(yōu)客國(guó)際的普通股。合并上市之后，優(yōu)客工場(chǎng)的市值將達(dá)到7.69億美元。
那么對(duì)于優(yōu)客工場(chǎng)而言，這7.69億美元的市值值得慶幸嗎？答案是否定的，從以往優(yōu)客工場(chǎng)的融資及估值來(lái)看，這次借殼上市可以稱(chēng)之為最典型的“流血”上市。
根據(jù)公開(kāi)資料顯示，早在2018年11月完成2億美元D輪融資時(shí)，優(yōu)客工場(chǎng)的估值就已經(jīng)高達(dá)28.57億美元。此后在2019年的4月和7月，其又分別拿到了龍熙地產(chǎn)（逾2億元戰(zhàn)略投資）和其他相關(guān)機(jī)構(gòu)的融資，雖然沒(méi)有公布相應(yīng)估值，但估值上漲是必然的。
通常情況下，按照正常創(chuàng)業(yè)公司融資的規(guī)律，D輪之后再拿到兩輪融資，優(yōu)客工場(chǎng)的估值大概率要接近40億美元。
但如今，通過(guò)這種“曲線救國(guó)”方式實(shí)現(xiàn)上市的優(yōu)客工場(chǎng)，市值僅僅只有7.69億美元，約為2018年估值的四分之一，雖然不像WeWork那樣估值暴跌（從最初700億跌至不到100億），但也樂(lè)觀不到哪兒去。
對(duì)于優(yōu)客工場(chǎng)此次采用的上市方式，相關(guān)證券行業(yè)分析師對(duì)懂懂筆記表示：“與我們通常認(rèn)知的借殼上市不同，美股的SPAC是通過(guò)設(shè)立一家沒(méi)有任何業(yè)務(wù)只有錢(qián)的公司，也就是自己造一個(gè)殼，然后通過(guò)這個(gè)殼來(lái)并購(gòu)自己的目標(biāo)企業(yè)，達(dá)到實(shí)現(xiàn)上市的目的。”
通過(guò)這種方式實(shí)現(xiàn)上市，其優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)都很明顯，上述分析師強(qiáng)調(diào)：“這種方式的優(yōu)點(diǎn)是風(fēng)險(xiǎn)小、門(mén)檻低、周期短，優(yōu)客工場(chǎng)之前提交招股書(shū)獨(dú)立IPO失敗之后，只能選擇這種門(mén)檻更低的方式。但是缺點(diǎn)則是并購(gòu)公司的股票價(jià)格會(huì)比IPO低很多，因?yàn)檫@種模式下不能直接面向二級(jí)市場(chǎng)的投資人，價(jià)格只是交易雙方談判決定的，不會(huì)受其他因素影響。”在他看來(lái)，通過(guò)SPAC方式上市的公司前期只能在場(chǎng)外柜臺(tái)交易系統(tǒng)（即OTCBB）上市，后續(xù)還存在轉(zhuǎn)版方面的難題。
優(yōu)客工場(chǎng)的創(chuàng)始人毛大慶此前在接受采訪時(shí)曾這樣表示，融資的目的是為了更大的發(fā)展，并不是單純?yōu)榱死m(xù)命。但優(yōu)客工場(chǎng)的財(cái)務(wù)表現(xiàn)卻難以支撐這種說(shuō)法。根據(jù)其去年底提交的招股書(shū)顯示：2019年前9個(gè)月，優(yōu)客工場(chǎng)虧損額約為5.73億元。而此前兩年即2017和2018年度，優(yōu)客工場(chǎng)的虧損額分別為3.73億元和4.45億元。
對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)公司而言，虧損可能不算什么，只要市場(chǎng)空間夠大，規(guī)模成長(zhǎng)迅速，現(xiàn)金流健康，資本市場(chǎng)就會(huì)給予足夠的支持。這種情況通常會(huì)直接體現(xiàn)在估值和股價(jià)上，比如拼多多、美團(tuán)等等，雖然每個(gè)季度虧損巨大，但其增長(zhǎng)的勢(shì)頭以及健康的現(xiàn)金流足以支撐估值和股票的堅(jiān)挺。
但共享辦公領(lǐng)域近一年來(lái)的狀況卻迥然不同。優(yōu)客工場(chǎng)的虧損令投資者開(kāi)始敬而遠(yuǎn)之。
或許是WeWork泡沫破碎帶來(lái)的連鎖反應(yīng)，外界對(duì)共享辦公這個(gè)市場(chǎng)未來(lái)究竟有多大的發(fā)展前景明顯存疑。優(yōu)客工場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流從2017年至2019年前九個(gè)月始終為負(fù)；從2015年創(chuàng)立至今整體虧損已經(jīng)達(dá)到15億元；在過(guò)去兩年債券融資明顯增加的狀況下，其在2020至2022年將迎來(lái)短期借款和長(zhǎng)期借款的集中還款期。這些不利情況下，或許流血上市已經(jīng)是唯一舉措。
但商業(yè)模式和收入結(jié)構(gòu)是不會(huì)騙人的。上市已經(jīng)兩年的小米近期股價(jià)剛剛重回發(fā)行價(jià)，富士康如今的股價(jià)也只有14元左右，跟兩年前的發(fā)行價(jià)13.77元相差無(wú)幾。要知道，這二者可都是各自行業(yè)中的佼佼者。
同樣，優(yōu)客工場(chǎng)和WeWork也一直都在努力將自己打造成互聯(lián)網(wǎng)公司，但從本質(zhì)上來(lái)看它們依舊是業(yè)務(wù)模式非常傳統(tǒng)的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)。
作為行業(yè)頭部獨(dú)角獸的WeWork是最好的例子。這家企業(yè)此前瘋狂膨脹的估值（曾高達(dá)700億美元）以及申請(qǐng)IPO的慘敗，都證明了“辦公租賃二房東”行業(yè)的現(xiàn)狀。當(dāng)初WeWork在招股書(shū)里提到了超過(guò)100次自身?yè)碛械?ldquo;科技”屬性，但是過(guò)重的運(yùn)營(yíng)模式、過(guò)低的利潤(rùn)和資本效率始終在告知外界，其只是個(gè)“傳統(tǒng)行業(yè)的二房東”。
仔細(xì)回憶一下WeWork等共享辦公企業(yè)喜歡使用的“技術(shù)連接”、“大數(shù)據(jù)化平臺(tái)運(yùn)營(yíng)”等詞匯，都是想靠?jī)?yōu)化空間布局、節(jié)能環(huán)保、環(huán)境舒適等成果來(lái)證明自己科技公司的屬性，但是否過(guò)于牽強(qiáng)？
實(shí)際上，無(wú)論是WeWork還是優(yōu)客工場(chǎng)，其生意本質(zhì)都非常好理解。簡(jiǎn)單而言就是和物產(chǎn)所有者（房東）簽下長(zhǎng)約，進(jìn)行裝修之后再轉(zhuǎn)租給個(gè)人或者中小企業(yè)，同時(shí)通過(guò)較好的信息化管理手段進(jìn)行運(yùn)維。這與自如、蛋殼等長(zhǎng)租公寓一樣，只不過(guò)一個(gè)是用來(lái)住、一個(gè)是用來(lái)辦公。
誠(chéng)然，對(duì)于中小創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)而言，WeWork這樣的環(huán)境與經(jīng)營(yíng)模式相較于傳統(tǒng)寫(xiě)字樓有更多優(yōu)點(diǎn)，但這種便利與其互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的商業(yè)模式并沒(méi)有深層邏輯關(guān)系。因此，我們看到危機(jī)之下的WeWork只能通過(guò)大規(guī)模裁員、剝離“非核心”業(yè)務(wù)以及終止在紐約和巴爾的摩等熱門(mén)地區(qū)的辦公樓租約，去緩解自己的資金危機(jī)，采用緊急瘦身術(shù)迎來(lái)所謂的“盈利”。
與那些傳統(tǒng)房產(chǎn)公司一樣，重資產(chǎn)、低毛利是行業(yè)始終無(wú)法擺脫的屬性。如今，像鏈家這樣的傳統(tǒng)房產(chǎn)中介都開(kāi)始向輕資產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)轉(zhuǎn)型，如何調(diào)配輕重資產(chǎn)的比例也成了所有共享辦公企業(yè)的頭等大事。
今年4月，優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)始人毛大慶曾提出“輕資產(chǎn)、重賦能”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。按照規(guī)劃，優(yōu)客工場(chǎng)未來(lái)資產(chǎn)輕重比要達(dá)到約1:1，其中輕資產(chǎn)模式包括運(yùn)營(yíng)托管、品牌輸出和U Suite。這里面的運(yùn)營(yíng)托管是最直觀的“輕”方式，即優(yōu)客工場(chǎng)未來(lái)希望扮演一個(gè)管家的角色，不買(mǎi)、不租（房源），單純只是為用戶(hù)提供管理服務(wù)。
對(duì)此，相關(guān)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)分析師對(duì)懂懂筆記表示：“這種運(yùn)營(yíng)托管形式在房地產(chǎn)行業(yè)并不少見(jiàn)，包括萬(wàn)豪、喜來(lái)登等很多品牌酒店都是通過(guò)這樣的方式在運(yùn)營(yíng)，酒店的業(yè)主另有其人，萬(wàn)豪、喜來(lái)登作為運(yùn)營(yíng)方只負(fù)責(zé)日常運(yùn)營(yíng)和管理。”
至于優(yōu)客工場(chǎng)所提出的運(yùn)營(yíng)托管模式，該分析師指出：“這確實(shí)是一種輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方式，但想要讓業(yè)主放心與你合作，需要有足夠強(qiáng)的品牌影響力以及非常專(zhuān)業(yè)化的管理水平。在這方面，年輕的優(yōu)客工場(chǎng)顯然沒(méi)有太多優(yōu)勢(shì)。”
向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型能否成功尚不得而知，但在目前的情況下，對(duì)于共享辦公企業(yè)而言，入住率確實(shí)是決定它們生死的主要指標(biāo)。遺憾的是，這種相對(duì)便捷的租住優(yōu)勢(shì)并沒(méi)能為行業(yè)帶來(lái)理想的入駐率。
根據(jù)艾媒咨詢(xún)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，截止2019年國(guó)內(nèi)聯(lián)合辦公品牌入駐率在90%以上的只有3.3%，有將近70%的品牌入駐率不足7層，16.4%的品牌入駐率甚至連50%都不到。在今年受疫情等不可控因素的影響下，共享辦公企業(yè)在入駐率方面的壓力相較于去年更是進(jìn)一步擴(kuò)大。
涉及的房產(chǎn)領(lǐng)域，特別是辦公室這種租賃為主的行業(yè)，房租則是反映市場(chǎng)冷暖的另一個(gè)重要指標(biāo)。在北京朝陽(yáng)區(qū)望京某共享辦公的曹先生在交流時(shí)透露：“目前感覺(jué)大廈里不少公司都搬走了，人確實(shí)比去年少了很多。我沒(méi)細(xì)數(shù)，但看上去入駐率可能只有一半，甚至一半都不到。”同樣在中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街以及海淀區(qū)上地辦公區(qū)，共享辦公項(xiàng)目?jī)?nèi)類(lèi)似的情況也不鮮見(jiàn)。
根據(jù)房地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，受疫情影響，今年二季度北京辦公樓整體租金繼續(xù)承壓下滑，錄得環(huán)比下跌3.0%，同比下跌6.8%；空置率方面，疫情導(dǎo)致租戶(hù)退租并推高空置率，目前空置率已攀升至五年來(lái)的最高點(diǎn)4.9%。
身處市場(chǎng)低迷期，優(yōu)客工場(chǎng)不惜估值大幅縮水也要上市的原因不難理解。但上市后下一步的舉措是什么，如何改變盈利難、盈利模式單一的痼疾，現(xiàn)在看來(lái)仍是迷霧重重。毛大慶自己曾坦承，“想實(shí)現(xiàn)真正的顛覆與創(chuàng)造，恐怕還得有十年的培育期要走”。
看一下“隔壁”商業(yè)模式相近的蛋殼、青客兩家長(zhǎng)租公寓企業(yè)在股市的近況，未來(lái)這十年對(duì)于優(yōu)客工場(chǎng)無(wú)疑將會(huì)充滿挑戰(zhàn)與磨難。
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