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最近，穆迪投資者服務(wù)公司發(fā)布分析報(bào)告稱，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)顯示出逐漸回暖的初步跡象。報(bào)告說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)銷售的下降幅度正在縮窄，穆迪助理副總裁、分析師陳正量稱：“隨著中國(guó)新冠肺炎疫情的影響逐漸消退，房地產(chǎn)業(yè)初步回暖，全國(guó)合約銷售逐步回升。”
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)也佐證了上述報(bào)告，今年五月，全國(guó)商品房銷售面積約1.47億平方米，同比上漲9.66%；銷售額約1.44萬(wàn)億元，相較于2019年5月的1.26萬(wàn)億元上漲了14.04%。值得注意的是，這是疫情以來(lái)的首次同比上漲。價(jià)格方面，70個(gè)城市中有57個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，占比81%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，疫情基本平穩(wěn)了，各地經(jīng)濟(jì)都在快速?gòu)?fù)蘇，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，5月平均恢復(fù)水平超過(guò)了去年同期的100%，大部分區(qū)域已經(jīng)開(kāi)始超過(guò)之前水平。
市場(chǎng)信心也開(kāi)始樂(lè)觀。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為99.35，比4月份提高0.49點(diǎn)。58同城、安居客購(gòu)房者行為信息亦顯示，5月份購(gòu)房者信心指數(shù)為107.2，環(huán)比上升4.4%；有61.7%的購(gòu)房者認(rèn)為一二線城市短期內(nèi)房?jī)r(jià)穩(wěn)定，未來(lái)還會(huì)上漲。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的五月房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年五月，全國(guó)商品房銷售面積約1.47億平方米，同比上漲9.66%；銷售額約1.44萬(wàn)億元，相較于2019年5月的1.26萬(wàn)億元上漲了14.04%。值得注意的是，這是疫情以來(lái)的首次同比上漲。今年前五個(gè)月，商品住宅銷售面積為42941萬(wàn)平方米，同比下降11.8%，較前四個(gè)月收窄6.9個(gè)百分點(diǎn)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)此表示，如果說(shuō)2月全國(guó)市場(chǎng)基本冰凍，3月份市場(chǎng)只恢復(fù)50%，4月份市場(chǎng)逐漸回到了80%，那么5月全國(guó)市場(chǎng)基本恢復(fù)到了100%以上。“從全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，寧波、南京、成都、杭州等城市明顯復(fù)蘇，最值得關(guān)注的武漢市場(chǎng)也有明顯企穩(wěn)表現(xiàn)，環(huán)比上漲明顯。”
其它統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)也體現(xiàn)出相同趨勢(shì)。5月份，克而瑞重點(diǎn)監(jiān)控的28個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市成交持續(xù)復(fù)蘇，環(huán)比增長(zhǎng)19%，同比跌幅進(jìn)一步收窄至2%，近半城市同比轉(zhuǎn)正；商品房消化周期環(huán)比皆大幅收窄，八成以上城市降至18個(gè)月警戒線以下，杭州、濟(jì)南等消化周期不足6個(gè)月。
克而瑞指出，1-5月，全國(guó)商品房銷售面積約4.87億平方米，同比下降12.3%，降幅比1-4月份收窄7.0個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額約4.63萬(wàn)億元，下降10.6%，降幅比1-4月份收窄8.0個(gè)百分點(diǎn)。
諸葛找房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月重點(diǎn)40城新房銷售面積連續(xù)3個(gè)月上漲，達(dá)2079.36萬(wàn)平方米，環(huán)比漲幅20.48%，同比下跌0.77%，跌幅收窄16.28個(gè)百分點(diǎn)，基本恢復(fù)至往年同期水平。其中環(huán)比上漲的城市有32個(gè)，延續(xù)前期熱度，受疫情影響積壓的購(gòu)房需求近3個(gè)月來(lái)迅速釋放，各城市等級(jí)樓市量能回暖明顯。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測(cè)的50個(gè)重點(diǎn)城市5月商品住宅成交規(guī)模同比實(shí)現(xiàn)今年以來(lái)首次轉(zhuǎn)正，環(huán)比增長(zhǎng)約20%。從更為接近市場(chǎng)的數(shù)據(jù)來(lái)看，5月重點(diǎn)18城鏈家二手房成交量繼續(xù)增長(zhǎng)，環(huán)比增加15.2%，同比增長(zhǎng)42%，5月的成交量已達(dá)去年成交量最高水平（2019年3月）的98%。
貝殼研究院分析稱，整體交易量的大幅增長(zhǎng)主要來(lái)自于三個(gè)原因，第一，疫情推遲了需求的釋放，使得傳統(tǒng)3月小陽(yáng)春挪移到四五月；第二，2020年五一假期首次連休五天，為客戶提供了時(shí)間上的便利；第三，房貸利率數(shù)據(jù)在下降，5月重點(diǎn)城市實(shí)際貸款利率繼續(xù)下滑，一定程度上影響購(gòu)房者預(yù)期。
近日，南京江北新區(qū)印發(fā)通知，提出最高300萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼的政策。此前，鄭州、南寧等地區(qū)分別發(fā)布或調(diào)整購(gòu)房補(bǔ)貼政策。據(jù)統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)至少已有30多個(gè)地區(qū)發(fā)布或調(diào)整購(gòu)房補(bǔ)貼政策，其中，有6個(gè)地區(qū)最高補(bǔ)貼金額超過(guò)百萬(wàn)。
此外，多個(gè)城市密集出臺(tái)落戶新政，門(mén)檻一降再降。其中，濟(jì)南的《全面放開(kāi)落戶限制實(shí)施細(xì)則》，政策提供了人才、院校學(xué)生、居住、就業(yè)、投靠等多種途徑落戶，并放開(kāi)落戶限制，無(wú)房、投靠親屬者、靈活就業(yè)人員等均可落戶，被稱為史上最低。
這被業(yè)內(nèi)看作刺激房市的措施，但新京報(bào)發(fā)文稱，對(duì)于引進(jìn)人才給予的購(gòu)房補(bǔ)貼，本質(zhì)上看類似于各地目前發(fā)放的購(gòu)物“消費(fèi)券”。雖然對(duì)房地產(chǎn)銷售有一定的拉動(dòng)作用，但一個(gè)城市能夠享受購(gòu)房補(bǔ)貼的高端人才畢竟是少數(shù)，從規(guī)模上很難達(dá)到刺激房地產(chǎn)消費(fèi)“量”的目標(biāo)，因此不能認(rèn)為是地方政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的“松綁”。
展望后市，易居研究院研究員沈昕表示，預(yù)計(jì)6月房企為沖刺半年度業(yè)績(jī)，會(huì)加快推盤(pán)節(jié)奏、加大營(yíng)銷力度，樓市成交繼續(xù)回暖的概率較大。但在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策環(huán)境下，大部分城市的樓市成交不具備大幅增長(zhǎng)的條件?？硕鸨硎荆S著半年度業(yè)績(jī)沖刺季到來(lái)，房企必將加快供貨節(jié)奏，供應(yīng)有望放量增長(zhǎng)，甚至創(chuàng)年內(nèi)新高。
張大偉則指出，6月已經(jīng)過(guò)去的前兩周全國(guó)大部分城市數(shù)據(jù)繼續(xù)高位運(yùn)行，整體看，2020年的全年市場(chǎng)成交量依然有望接近2019年的歷史最高紀(jì)錄。中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究總監(jiān)曹晶晶認(rèn)為，從需求端來(lái)看，受疫情影響，年內(nèi)居民收入預(yù)期難有明顯改善，疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的抑制仍將持續(xù)一段時(shí)間。但同時(shí)，租房需求轉(zhuǎn)化為置業(yè)需求以及剛需和改善需求積極釋放也將有力托底市場(chǎng)規(guī)模。
國(guó)信證券認(rèn)為，近期的銷售升溫，既有供給增加的驅(qū)動(dòng)，又有填補(bǔ)疫情造成的需求缺口的成分。如果需求端政策環(huán)境不發(fā)生改變，市場(chǎng)面對(duì)的仍然是銷售“下坡”。該機(jī)構(gòu)表示，4月和5月的銷售的確明顯好轉(zhuǎn)，但這并不改變銷售下行周期的方向，預(yù)計(jì)今年的(全國(guó)商品房)銷售規(guī)模仍將有10%的降幅。
居民則對(duì)置業(yè)更加樂(lè)觀。據(jù)中指研究院每月底開(kāi)展的全國(guó)城市居民置業(yè)意愿調(diào)查，5月末，近半數(shù)受訪者認(rèn)為未來(lái)半年房地產(chǎn)政策將保持平穩(wěn)；超六成受訪者或周邊人群有置業(yè)意愿且采取了實(shí)際行動(dòng)。58同城、安居客購(gòu)房者行為信息亦顯示，5月份購(gòu)房者信心指數(shù)為107.2，環(huán)比上升4.4%；有61.7%的購(gòu)房者認(rèn)為一二線城市短期內(nèi)房?jī)r(jià)穩(wěn)定，未來(lái)還會(huì)上漲。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，5月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額10915.4億元，環(huán)比增長(zhǎng)21.3%，同比增速顯著提升至12.2%。過(guò)去一個(gè)月，在去化壓力倒逼下，房企持續(xù)“促銷售、抓回款”，部分開(kāi)發(fā)商對(duì)縮短認(rèn)購(gòu)簽約付款時(shí)間、高首付比例、一次性付款等提供折扣優(yōu)惠，同時(shí)繼續(xù)加碼線上營(yíng)銷，通過(guò)線上渠道拉動(dòng)線下到訪。
5月份，TOP100房企中有77家單月業(yè)績(jī)環(huán)比提升，67家企業(yè)單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)。值得注意的是，除同比銷售增速轉(zhuǎn)正的房企數(shù)量大幅增加外，不少房企更是取得了兩位數(shù)增長(zhǎng)。繼4月份轉(zhuǎn)負(fù)為正后，百?gòu)?qiáng)房企的單月銷售成績(jī)?cè)?月份進(jìn)一步恢復(fù)，近7成房企實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)。
從累計(jì)業(yè)績(jī)看，前5月百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售額降幅較前幾月持續(xù)收窄，同比下降7.9%。對(duì)于促進(jìn)市場(chǎng)恢復(fù)的動(dòng)因，克而瑞認(rèn)為，央行降準(zhǔn)降息、靈活適度的貨幣政策助推樓市；此外部分城市“四限”調(diào)控松動(dòng)、企業(yè)紓困、購(gòu)房免稅補(bǔ)貼多管齊下，助推自住購(gòu)房需求釋放。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，5月單月TOP100房企銷售規(guī)模同比回正，環(huán)比增長(zhǎng)率均值為31.5%，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)，前5月百?gòu)?qiáng)房企銷售規(guī)模同比下降8.6%。中指研究院認(rèn)為，今年前5月，房企通過(guò)精準(zhǔn)把握市場(chǎng)需求、適度加大營(yíng)銷力度、戰(zhàn)略合作等策略，保持了銷售業(yè)績(jī)的平穩(wěn)發(fā)展。在調(diào)控政策力度不減、資金監(jiān)管從嚴(yán)從緊的背景下，房企緊抓市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇，創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷模式加大銷售力度，借助戰(zhàn)略合作提升企業(yè)綜合實(shí)力，為未來(lái)業(yè)績(jī)釋放奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
張大偉表示，從整體來(lái)看，房企已經(jīng)逐漸走出疫情影響，但恢復(fù)疫情帶來(lái)的沖擊預(yù)計(jì)還需要1-2個(gè)月時(shí)間。一季度疫情下，大部分企業(yè)只完成全年10%的銷售目標(biāo)，這種情況下二季度對(duì)于大部分房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。2020年全年房企銷售額上漲難度依然不小，企業(yè)之間分化加劇，部分房企銷售額水分較大，透支現(xiàn)象依然比較普遍。
價(jià)格方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示， 隨著疫情好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)有所復(fù)蘇回暖，5月70個(gè)大中城市新房銷售價(jià)格環(huán)比漲幅均略有擴(kuò)大，二手住宅漲幅與上月相同或微擴(kuò)。
“5月份，統(tǒng)籌推進(jìn)疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作取得積極成效，生產(chǎn)生活秩序持續(xù)恢復(fù)，住房需求得到進(jìn)一步釋放，70個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體穩(wěn)定，價(jià)格略有上漲。”國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師孔鵬說(shuō)。
具體而言，5月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量達(dá)57個(gè)，比4月份多7個(gè)；下跌的城市有11個(gè)，與4月份持平；2個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比持平，比4月份少7個(gè)。二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量為41個(gè)，與4月份持平。
“簡(jiǎn)單計(jì)算，相當(dāng)于70%城市的房?jī)r(jià)都出現(xiàn)上漲，這是最近7個(gè)月來(lái)的最高點(diǎn)，與2019年12月持平。這一數(shù)據(jù)雖然低于2019年第三季度，但繼續(xù)上行的趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)。”張大偉認(rèn)為，5月份的數(shù)據(jù)表明，全國(guó)市場(chǎng)正在持續(xù)復(fù)蘇，并基本回到疫情前的水平，市場(chǎng)整體走出了低迷狀態(tài)。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心稱，5月份，國(guó)內(nèi)疫情控制成效明顯，市場(chǎng)活躍度持續(xù)上升，新房、二手房?jī)r(jià)格上漲城市數(shù)量均創(chuàng)2019年8月以來(lái)新高，價(jià)格漲幅穩(wěn)中有升。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，5月份各地房地產(chǎn)交易超乎預(yù)期得好，尤其是部分大城市。另外，各地對(duì)新房預(yù)售證的管控明顯放松，高端項(xiàng)目的增加，也影響到價(jià)格漲幅。
嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)：“根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的銷售金額和銷售面積計(jì)算，1-5月份全國(guó)商品房銷售均價(jià)為9500元/平方米，同比漲幅為1.9%。就房?jī)r(jià)走勢(shì)看，實(shí)際上已經(jīng)走出過(guò)冷區(qū)間，至少隨著市場(chǎng)交易的反彈，房?jī)r(jià)下跌的空間不大。今年購(gòu)房需求比較強(qiáng)勁，使得房?jī)r(jià)漲易跌難，但類似漲幅相對(duì)可控，市場(chǎng)不必過(guò)慮。”
中指研究院數(shù)據(jù)則顯示，2020年5月，中國(guó)100個(gè)受監(jiān)測(cè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為每平方米15280元人民幣，環(huán)比上漲0.31%；同比上漲2.99%，漲幅較上月擴(kuò)大0.06個(gè)百分點(diǎn)，但同比增速仍明顯低于去年同期水平。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究總監(jiān)曹晶晶表示，今年政府工作報(bào)告再提“房住不炒”確立樓市平穩(wěn)發(fā)展基調(diào)后，居民對(duì)房?jī)r(jià)看漲預(yù)期明顯減弱，預(yù)期房?jī)r(jià)平穩(wěn)的居多。為搶收階段需求，短期房企或?qū)⑦M(jìn)一步提高項(xiàng)目?jī)?yōu)惠力度，房?jī)r(jià)存在一定調(diào)整空間，但政府“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)不變，房?jī)r(jià)整體下行幅度可控，預(yù)計(jì)全年房?jī)r(jià)將保持穩(wěn)中小幅波動(dòng)態(tài)勢(shì)。
統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月，北京憑借1.8%的漲幅成為全國(guó)二手房漲幅冠軍，結(jié)束了去年下半年開(kāi)始的環(huán)比下降趨勢(shì)，同比也出現(xiàn)了近11個(gè)月以來(lái)首次正增長(zhǎng)；成交量更是創(chuàng)近三年新高，網(wǎng)簽16125套，環(huán)比上漲23%，較去年同期上漲17%，直接拉動(dòng)前五月累計(jì)降幅收窄20個(gè)百分點(diǎn)。
其中，5月29日一天，網(wǎng)簽數(shù)量就達(dá)1000套，這也是時(shí)隔14個(gè)月后再次出現(xiàn)單日網(wǎng)簽破千套。
我愛(ài)我家研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則稱，5月北京二手房成交均價(jià)為58997元/平方米，環(huán)比上漲8.32%，較去年同期上漲2.95%。從麥田價(jià)格監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，5月北京二手住宅在售掛牌均價(jià)和4月份相比上漲1.1%，在二手房交易量大增下，價(jià)格走勢(shì)穩(wěn)中有漲。
這或許與北京西城學(xué)區(qū)政策變動(dòng)有關(guān)。4月30日，北京市西城區(qū)教育委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于西城區(qū)2020年義務(wù)教育階段入學(xué)工作的實(shí)施意見(jiàn)》明確，自2020年7月31日后，西城區(qū)適齡子女申請(qǐng)入小學(xué)時(shí)，不再對(duì)應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。換言之，7月31日之前家長(zhǎng)若能在西城買房落戶，孩子還有上對(duì)口名校的機(jī)會(huì)。
貝殼研究院統(tǒng)計(jì)顯示，政策發(fā)布后一周，西城區(qū)掛牌量和成交量均出現(xiàn)快速增長(zhǎng)，掛牌量超過(guò)4月整月總量，一周內(nèi)成交量相當(dāng)于4月成交量70%。學(xué)區(qū)最好的德勝門(mén)、金融街兩個(gè)片區(qū)的成交量分別環(huán)比增長(zhǎng)316%、134%，尤其是小戶型的交易量更加活躍。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，北京在出臺(tái)了學(xué)區(qū)房政策后，確實(shí)出現(xiàn)了加快交易的現(xiàn)象，這使得相關(guān)二手房的價(jià)格容易反彈。所以從后續(xù)房?jī)r(jià)管控的思路看，第一，應(yīng)對(duì)近期的各類政策出臺(tái)需要積極評(píng)估影響，尤其是要防范恐慌性簽約的現(xiàn)象；其次，對(duì)于中介等機(jī)構(gòu)的營(yíng)銷行為積極管控，防范價(jià)格炒作。此外，要積極建立二手房?jī)r(jià)格監(jiān)管體系，促進(jìn)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定健康運(yùn)行。
我愛(ài)我家分析認(rèn)為，整體來(lái)看，2017年“3·17新政”后，北京二手房市場(chǎng)一直較為低迷，即使今年5月迎來(lái)了遲到的“小陽(yáng)春”行情，交易量也僅與2018年、2019年同期持平，房?jī)r(jià)雖然有所上漲，但仍未突破前兩年的高點(diǎn)，所以當(dāng)前北京二手房市場(chǎng)只是恢復(fù)了正常走勢(shì)，并未過(guò)熱。
貝殼研究院指出，預(yù)計(jì)新政對(duì)西城區(qū)市場(chǎng)的影響在兩個(gè)月左右，7月后成交量或?qū)⑾碌?%-10%。從東城區(qū)、海淀區(qū)實(shí)施新政后成交歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，政策執(zhí)行后，將會(huì)出現(xiàn)半年左右的連續(xù)下跌。
進(jìn)入6月份，北京二手房市場(chǎng)網(wǎng)簽合計(jì)成交量上旬突破了6000套，而5月同期只有2856套，張大偉預(yù)計(jì)6月二手房網(wǎng)簽有望接近2萬(wàn)套，明顯超過(guò)5月份的1.6萬(wàn)套。
不過(guò)，最近北京新冠肺炎疫情有所反彈，北京住建委15日就加強(qiáng)房屋租賃中介機(jī)構(gòu)疫情防控有關(guān)事項(xiàng)發(fā)出通知指出，位于疫情中、高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域的門(mén)店應(yīng)暫停各類聚集活動(dòng)，并通過(guò)錯(cuò)時(shí)上班、輪流值班等彈性工作方式降低人員密度，或?qū)⒂绊懕本?月份的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
（本文首發(fā)鈦媒體，作者 | 石萬(wàn)佳）
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