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3月27日，融創(chuàng)中國（01918.HK，下稱“融創(chuàng)”）2019年業(yè)績發(fā)布會，董事局主席孫宏斌告訴投資者，新冠疫情尚未結(jié)束，并購團(tuán)隊已經(jīng)調(diào)研過一些標(biāo)的，因算不過賬，基本都放棄了。
2019年國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)最大兩筆收購案出自融創(chuàng)——年初斥資125.53億元，收購北京泛海國際項目與上海董家渡項目；年尾拿下成都環(huán)球世紀(jì)、時代環(huán)球，交易對價152.69億元，創(chuàng)造當(dāng)年地產(chǎn)行業(yè)并購金額之最。
“2020年被我們內(nèi)部定義為行業(yè)洗牌大年，可供并購優(yōu)質(zhì)標(biāo)的不是很多，我們（未來）會非常謹(jǐn)慎地去看、去挑好的，”孫宏斌說。
并購、拿地、規(guī)模驅(qū)動，是融創(chuàng)核心商業(yè)邏輯，描繪出起家天津、崛起為中國第四大房企的清晰路徑。2019財年，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1693.2億元，同比增長36%；毛利414.1億元，同比增長約33%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤260.3億元，同比增長57%，對應(yīng)市值（截止3月27日）1746億元，位列行業(yè)第7位。
孫宏斌不再追求銷售規(guī)模驅(qū)動，“現(xiàn)在的銷售排名挺舒服了，我們希望利潤、品質(zhì)上有好的排名。”
2019年初，孫宏斌就認(rèn)為“拿地風(fēng)險特別大”，但融創(chuàng)還是新增約1.34萬億的土儲貨值。中指院數(shù)據(jù)披露，融創(chuàng)當(dāng)年拿地金額1000億元，同比增幅156.41%，排名國內(nèi)房企第5位。
計入2020年至今的新增土地，融創(chuàng)土儲共計2.39億平方米，權(quán)益土地面積約1.53億平方米，對應(yīng)貨值約3.07萬億元。
并購一直是融創(chuàng)獲得土儲的核心手段之一。
《棱鏡》自融創(chuàng)方面獲悉，在總計3.07萬億元的貨值中，超過60%的土儲通過并購方式獲?。辉?019年新增的土儲中，6741億貨值系并購獲取，占比50%。
環(huán)融資產(chǎn)包（成都環(huán)球世紀(jì)、時代環(huán)球兩個項目）即案例之一，融創(chuàng)暨此鎖定6200億元以上的土儲貨值（可售物業(yè)超過95%），約90%的土儲位于成渝城市群及武漢、長沙、昆明等二線城市；其中確權(quán)土儲貨值超2200億元，平均成本不足1800元/平米。
中指院數(shù)據(jù)披露，2020年前兩個月，融創(chuàng)拿地金額僅70億元，在國內(nèi)房企中排名第11位。該公司有意放緩拿地和并購的節(jié)奏。
關(guān)于當(dāng)前土地市場，孫宏斌認(rèn)為，1-2月份地價依舊堅挺，拍賣溢價率提高，“因?yàn)楣┑氐木湍敲袋c(diǎn)城市，后續(xù)地價是否繼續(xù)漲，我不樂觀。融創(chuàng)土儲存量大、質(zhì)量高，不需要在2-4月?lián)尩?。疫情過后，會有更多的并購機(jī)會，目前還不是最好的時候，都是16-17年拿地貴的企業(yè)，賬難算”。
土儲成本直接關(guān)系價格風(fēng)險。
“一二線城市的風(fēng)險在于地買貴了，一賣就虧，在南京蘇州杭州，很多房企地買貴了，銷量好一樣虧錢。”孫宏斌表示，三四線城市風(fēng)險在于房價，所以2018年及2019年下半年，市場掉頭的向下時候，三四線價格波動特別大。
融創(chuàng)財報稱，現(xiàn)有82%以上的土儲位于一二線城市，平均土地成本與2018年基本持平，系4306元/平方米。
并購?fù)貙捴趧?chuàng)的業(yè)務(wù)邊界。
“我們在地產(chǎn)、文旅、會議會展、物業(yè)服務(wù)這四大板塊，已經(jīng)做到行業(yè)頭部。未來三到五年內(nèi)，融創(chuàng)文化、醫(yī)療康養(yǎng)業(yè)務(wù)也要成為頭部。”2019年12月，孫宏斌在青島完成融創(chuàng)的“地產(chǎn)+”拼圖，這些業(yè)務(wù)板塊大多由并購而來。
盡管每個板塊都擁有萬億級的市場想象空間，被投資者寄予分拆上市想象，但地產(chǎn)主業(yè)依舊是融創(chuàng)的動力引擎。
財報顯示，融創(chuàng)2019年營收1693.2億元，同比增長35.7%，地產(chǎn)主業(yè)占據(jù)絕對權(quán)重，達(dá)到1594.7億元，文旅業(yè)務(wù)提升41%至28.5億元，其他業(yè)務(wù)收入（包括物業(yè)、辦公樓租賃及裝修服務(wù)）為69.93億元。
與同行業(yè)相比，融創(chuàng)物業(yè)服務(wù)板塊的收入規(guī)模僅次于萬科物業(yè)、碧桂園服務(wù)，但暫無分拆上市計劃。
對于愈發(fā)龐大的“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)，孫宏斌的課題是找到合適的管理者，并給予充分的信任。“融創(chuàng)是一個授權(quán)最充分的公司，我是權(quán)力最小的一個，包括項目判斷我也不做，就是在一線看看。”孫宏斌稱。
融創(chuàng)的地產(chǎn)主業(yè)包括華北、北京、上海、西南、東南、華中、華南區(qū)域七大區(qū)域公司，掌舵者無一例外，均追隨孫宏斌十多年之久。主業(yè)之外，還包括服務(wù)（物業(yè)）、文旅、文化、會議會展、醫(yī)療康養(yǎng)板塊。
“當(dāng)業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大，需要一個完善的授權(quán)體系，”孫宏斌對投資者表示，管理是融創(chuàng)的三大優(yōu)勢之一，“坐在總部的是無法指揮拿地的，7個區(qū)域一直有非常大的權(quán)力，公司從2017年下半年由區(qū)域集團(tuán)向城市公司放權(quán)，經(jīng)過兩年半的培育，現(xiàn)在58個城市公司有一半成熟了，每個城市公司管理10個項目。”
其他龍頭房企裁員之際，融創(chuàng)在員工規(guī)模上保持?jǐn)U張態(tài)勢。截止2019年末，該公司擁有50834名員工，年內(nèi)增加12794名員工，反映到行政開支上，增加12.6%至82.9億元。
銷售規(guī)模不再是融創(chuàng)的首要戰(zhàn)略。
在國內(nèi)房企銷售排名中，融創(chuàng)2019年合約銷售額5562.1億元，同比增長20.7%，落后于碧桂園、萬科、恒大，位居第四名。雖然孫宏斌嘴上說“銷售排名沒有意思”，但他還是希望保持在前五這樣一個“舒服的位置”。
相對銷售排名而言，他更希望在利潤和產(chǎn)品上有好的排名 ，“利潤是第一位的。”2019年，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)毛利414.1億元，同比增長33%，權(quán)益持有人應(yīng)占溢利260.3億元, 同比增長57.1%。
對于地產(chǎn)行業(yè)來說，利潤增長將愈發(fā)困難。
孫宏斌坦言，2018年12月后限價政策開始實(shí)施后，三四線城市房價波動比較大，一二線城市地價高企，項目虧損者眾，“2021和2022年結(jié)轉(zhuǎn)的都是2018、2019年的銷售額，加之疫情至少影響兩個月的竣工時間，因此全行業(yè)2020年、2021年利潤壓力都比較大。”
他同時說道，融創(chuàng)在融資成本、銷售費(fèi)用、資本結(jié)構(gòu)等方面存在調(diào)整空間。
截至2019年底，融創(chuàng)在手現(xiàn)金1257億元，保持充裕流動性同時，2020年上半年預(yù)計可售貨值超3400億元，還將貢獻(xiàn)經(jīng)營現(xiàn)金流；2020上半年無剛性到期境內(nèi)外債券，未付土地款較少。
融創(chuàng)的借貸總額由2018年末的2294.1億元，增加到2019年末的3222.75億元，這主要由于銷售物業(yè)開工面積增加、文旅城建設(shè)及營運(yùn)等事項導(dǎo)致新增借貸有所增加，及因收購物業(yè)開發(fā)項目導(dǎo)致納入合并報表的借貸增加。
融創(chuàng)融資成本呈下降趨勢。1月7日，該公司新發(fā)行5.4億美元優(yōu)先票據(jù)，票息將至6.5%，將在2025年到期。
1月10日，融創(chuàng)以每股42.8港元配售1.87億股，凈募資80億港元，凈資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)連續(xù)三年增長，截止2019年底為1141億元。得益于此，融創(chuàng)資產(chǎn)負(fù)債率連續(xù)三年呈下降趨勢。
“房住不炒的邏輯之下，房地產(chǎn)不能作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，不能作為宏觀調(diào)控的一個工具。在這個邏輯之下，房企拼的是穩(wěn)健、均衡發(fā)展和綜合競爭力。”孫宏斌說。
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