張亞?wèn)|掌舵的第一個(gè)完整財(cái)年，綠城交出了一份不錯(cuò)的答卷。
3月23日，綠城中國(guó)發(fā)布2019年年報(bào)。報(bào)告顯示，2019年綠城集團(tuán)取得總合同銷售人民幣2018億元，較去年增長(zhǎng)29%；總合同銷售面積約1027萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26%。這樣的增速，不僅遠(yuǎn)高于去年行業(yè)整體增速6.5%，在頭部房企中亦名列前茅。
在當(dāng)日的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，張亞?wèn)|還提出了2020年銷售2500億元、2025年銷售規(guī)模5000億元的目標(biāo)。他還表示：“綠城的歷史上的一些情況，大家可能都比較清楚，如果說(shuō)近幾年我們是在康復(fù)期，我們今年開(kāi)始用三年，就是在健身期，再過(guò)三年，到2023年的時(shí)候，可能就變成了快速起跑期。”
張亞?wèn)|坦言：“（現(xiàn)在）這種情況我相信不是你們?cè)敢饪吹降?，同時(shí)也不是我們臺(tái)上5位和其他管理層愿意看到的，所以希望大家再給我們時(shí)間，我們會(huì)努力工作。”
2019年年中，張亞?wèn)|接受媒體采訪時(shí)稱：“2019年下半年，力爭(zhēng)達(dá)成全年2000億元銷售目標(biāo)。”目前，這個(gè)目標(biāo)已經(jīng)順利完成——2019年，綠城集團(tuán)取得總合同銷售人民幣2018億元，較去年增長(zhǎng)29%；總合同銷售面積約1027萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26%。
其中，浙江地區(qū)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售收入人民幣266.50億元，占比49.0%，位居首位；山東地區(qū)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)物業(yè)銷售收入人民幣77.88億元，占比14.3%，位居第二；北京地區(qū)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)物業(yè)銷售收入人民幣60.32億元，占比11.1%，位居第三。
具體而言，2019年，綠城中國(guó)合同銷售超過(guò)人民幣50億元的單個(gè)城市達(dá)9個(gè)，其中杭州、寧波及北京分別錄得合同銷售超過(guò)人民幣100億元。單盤(pán)銷售金額超過(guò)人民幣30億元的項(xiàng)目達(dá)9個(gè)，其中西安全運(yùn)村、杭州曉風(fēng)印月表現(xiàn)尤為突出，銷售金額均逾人民幣60億元。
2019年，綠城中國(guó)投資項(xiàng)目整體去化率68%，其中一二線城市去化率達(dá)70%。新增房源去化率突出，高達(dá)71%。其中杭州曉風(fēng)印月、西安全運(yùn)村、南通蘭園等熱門(mén)新推房源銷售十分火爆，推出即售罄。同時(shí)，針對(duì)難銷長(zhǎng)庫(kù)存房源開(kāi)展「春耕行動(dòng)」、「秋收行動(dòng)」、「綠粉狂歡季」等專項(xiàng)活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)去化約人民幣60億元?？傮w銷售回款率維持在87%的高水平，現(xiàn)金回流加快。
與此同時(shí)，2019年，為促進(jìn)銷售，綠城中國(guó)銷售開(kāi)支同比增長(zhǎng)13.1%至人民幣18億元，其中營(yíng)銷活動(dòng)費(fèi)用為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)產(chǎn)生的銷售費(fèi)用中最大單一支出，2019年該項(xiàng)費(fèi)用近10億元，同比上升12.3%。
不過(guò)，在效率方面有所提升，2019年人均銷售金額提升至人民幣8430萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)34%，營(yíng)銷費(fèi)率同比下降18%；同時(shí)從拿地到開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)、歸還股東投入及交付的周期，分別提速10%、12%、2%及7%。
財(cái)報(bào)顯示，2020年，綠城集團(tuán)預(yù)計(jì)整體可售貨源約1696萬(wàn)平方米，整體可售金額約為人民幣3583億元。初戰(zhàn)告捷的張亞?wèn)|，在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，綠城中國(guó)2020年銷售目標(biāo)為2500億元，到2025年實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模5000億，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重資產(chǎn)部分實(shí)現(xiàn)3500億，輕資產(chǎn)代建業(yè)務(wù)部分實(shí)現(xiàn)1500億，綠城業(yè)績(jī)平均每年以15%的速度增長(zhǎng)。
不過(guò)，綠城中國(guó)在收入方面的成績(jī)略顯遜色。2019年，公司共錄得收入人民幣616億元，較去年僅增長(zhǎng)2.1%。究其原因，應(yīng)該是物業(yè)銷售收入544億元，較2018年的553億元減少2%，綠城解釋稱，主要是前幾年自投項(xiàng)目銷售增長(zhǎng)放緩所致。
值得注意的是，2019年，綠城中國(guó)主業(yè)之外的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)表現(xiàn)則十分亮眼。例如2019年，綠城設(shè)計(jì)及裝修業(yè)務(wù)、項(xiàng)目管理業(yè)務(wù)收入分別為28億元、18億元，在總收入中分別占比5%、3%。
綠城各業(yè)務(wù)收入
財(cái)報(bào)顯示，2019年，集團(tuán)項(xiàng)目管理服務(wù)收入較2018年增長(zhǎng)33.9%，代建管理項(xiàng)目于2019年累計(jì)取得合同銷售面積約505萬(wàn)平方米，合同銷售金額約人民幣664億元，全年新增項(xiàng)目72個(gè)。截至2019年底，代建管理項(xiàng)目合計(jì)達(dá)260個(gè)，總建筑面積約6754萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)總可售金額約人民幣3689億元。
綠城在財(cái)報(bào)中稱，隨著代建業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大，行業(yè)領(lǐng)軍者地位更加鞏固，盈利能力逐年穩(wěn)步向上，將持續(xù)提升輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)本集團(tuán)的利潤(rùn)貢獻(xiàn)。
值得注意的是，2017年，綠城便已啟動(dòng)代建業(yè)務(wù)上市。2月28日晚間，綠城中國(guó)公告宣布分拆綠城管理并于聯(lián)交所主板獨(dú)立上市，并緊隨其后發(fā)布招股書(shū)。
招股書(shū)顯示，截至2019年9月30日，綠城管理在中國(guó)25個(gè)省、直轄市及自治區(qū)的84座城市，以及柬埔寨一座城市擁有262個(gè)代建項(xiàng)目，管理總建筑面積為6850萬(wàn)平方米。其中，一二線城市管理面積為2812.3萬(wàn)平方米，三四線的管理面積為4004.4萬(wàn)平方米。戴德梁行的估算，上述代建項(xiàng)目已有估計(jì)總銷售價(jià)值約3570億元。
2017年、2018年及截至2018及2019年9月30日止九個(gè)月，綠城管理分別錄得營(yíng)收10.16億元、14.81億元、11.28億元及15.13億元，期內(nèi)所得利潤(rùn)為2.57億元、3.63億元、2.37億元及2.96億元。以此計(jì)算，凈利率分別為25.2%、24.5%、21%及19.56%，高于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的凈利潤(rùn)。
分拆完成后，綠城管理將繼續(xù)為綠城中國(guó)的附屬公司，且綠城中國(guó)將繼續(xù)將綠城管理的所有資產(chǎn)、負(fù)債和收益表項(xiàng)目合并入賬。而招股書(shū)數(shù)據(jù)顯示，近幾年綠城管理的銷售業(yè)績(jī)?cè)谄淇備N售額的比例均保持在30%以上。
利潤(rùn)方面，2019年，綠城中國(guó)股東應(yīng)占利潤(rùn)人民幣24.80億元，同比增長(zhǎng)147.3%；股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)人民幣43.36億元，較去年上升14.2%。綠城中國(guó)解釋稱，利潤(rùn)上漲的原因是毛利率的增加——2019年，綠城中國(guó)毛利率為25.4%，較2018年的22.8%有小幅增長(zhǎng)。
綠城中國(guó)進(jìn)一步解釋稱，物業(yè)銷售毛利率由2018年的21.3%上升至24.8%，主要是因?yàn)楸灸甓任飿I(yè)銷售占比居于前列的杭州金麟府、海南藍(lán)灣小鎮(zhèn)、臺(tái)州寧江明月、杭州桃源小鎮(zhèn)等產(chǎn)品適配性受到市場(chǎng)充分認(rèn)可，品牌溢價(jià)得以體現(xiàn)，銷售毛利率較高。
值得注意的是，2019年已經(jīng)是綠城連續(xù)第三年計(jì)提資產(chǎn)減值撥備，分別計(jì)提9.9億元、17億元、13億元，這對(duì)綠城的利潤(rùn)造成了較大稀釋，引發(fā)投資人不滿。對(duì)此，張亞?wèn)|張亞?wèn)|回復(fù)稱：“我代表綠城中國(guó)誠(chéng)懇地表示致歉，但是這是改變不了的，這個(gè)過(guò)程一定要花時(shí)間來(lái)進(jìn)行轉(zhuǎn)變，我們都希望有一個(gè)好的成果呈現(xiàn)，但是這是沒(méi)有辦法的。”
他進(jìn)一步解釋稱：“去年在香港業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)的時(shí)候，有人問(wèn)我遇到的最痛苦的問(wèn)題是什么，我當(dāng)時(shí)回答說(shuō)，最痛苦的就是改變不了過(guò)去。撥備減值的目的就是為了這個(gè)公司發(fā)展，并且之前報(bào)告的情況已經(jīng)說(shuō)到，我們大部分的問(wèn)題已經(jīng)一次性得到解決，一小部分問(wèn)題正在解決。”
張亞?wèn)|表示：“我在之前還說(shuō)了一句話，現(xiàn)在所有的問(wèn)題我們底數(shù)清楚，新出現(xiàn)的問(wèn)題幾乎沒(méi)有，這是我今天作為綠城中國(guó)主席、行政總裁非常負(fù)責(zé)任地跟大家說(shuō)，新出現(xiàn)的問(wèn)題可能在三年后會(huì)展現(xiàn)出來(lái)，但是現(xiàn)在可以確切地跟大家說(shuō)，幾乎沒(méi)有新問(wèn)題。所以我現(xiàn)在最關(guān)注的不是銷售額，而是利潤(rùn)。這一塊必須是處理歷史遺留問(wèn)題，必須面對(duì)歷史上原來(lái)的基礎(chǔ)。”
隨后，張亞?wèn)|再次道歉：“業(yè)績(jī)沒(méi)有達(dá)到大家原來(lái)的預(yù)期，但是這種情況我相信不是你們?cè)敢饪吹降模瑫r(shí)也不是我們臺(tái)上5位和其他管理層愿意看到的，所以希望大家再給我們時(shí)間，我們會(huì)努力工作。另外你們可能更關(guān)心的是未來(lái)會(huì)出現(xiàn)什么情況，我不敢百分之百地肯定，我想簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，新的事基本不會(huì)再出現(xiàn)，老的事我們逐漸會(huì)解決，現(xiàn)在正在解決的過(guò)程中。”
在前文提到的采訪中，張亞?wèn)|還提到了另一個(gè)2000億——2019年下半年，綠城中國(guó)將通過(guò)加大參與招拍掛和收并購(gòu)力度，力爭(zhēng)達(dá)成全年新增貨值2000億元。這體現(xiàn)出，2019年張亞?wèn)|已經(jīng)開(kāi)始帶領(lǐng)綠城重新邁開(kāi)步伐，而這一目標(biāo)也順利實(shí)現(xiàn)。
2019年，綠城集團(tuán)新增項(xiàng)目共計(jì)54個(gè)，總建筑面積約為1236萬(wàn)平方米，其中收并購(gòu)項(xiàng)目17個(gè)，包括上海新湖明珠城、西安桂語(yǔ)蘭庭等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，收購(gòu)項(xiàng)目貨值同比增長(zhǎng)332%。
2019年，綠城集團(tuán)在土地方面共支出收購(gòu)金額約人民幣691億元，權(quán)益支付金額約為人民幣523億元；預(yù)計(jì)新增可售金額達(dá)人民幣2057億元，創(chuàng)綠城中國(guó)新增投資貨值歷史新高，其中歸屬于綠城權(quán)益約人民幣1086億元，新增土地平均樓面價(jià)約每平方米人民幣6923元。
從地域分布看，新增土儲(chǔ)主要集中在杭州、寧波、蘇州、西安、合肥、廣州等一二線核心城市，可售貨值占比達(dá)76%；從區(qū)域分布看，長(zhǎng)三角作為戰(zhàn)略重點(diǎn)區(qū)域，可售貨值占比達(dá)60%；珠三角及成渝地區(qū)亦逐步扎根，可售貨值占比累計(jì)達(dá)10%，進(jìn)一步擴(kuò)大深耕區(qū)域，有效提升未來(lái)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。此外，新增貨值周轉(zhuǎn)效率明顯提升，預(yù)期42%的可售貨值將于2020年轉(zhuǎn)化，同比增長(zhǎng)8個(gè)百分點(diǎn)。
截至2019年底，綠城集團(tuán)共有土地儲(chǔ)備項(xiàng)目142個(gè)（包括在建及待建），總建筑面積約3873萬(wàn)平方米，其中按照權(quán)益計(jì)算約為2240萬(wàn)平方米；總可售面積約為2648萬(wàn)平方米，權(quán)益可售面積約為1521萬(wàn)平方米；樓面地價(jià)平均成本約為每平方米人民幣6,119元。其中一二線城市的土地儲(chǔ)備總可售貨值占比達(dá)73%。
而2020年，財(cái)報(bào)提到，公司將繼續(xù)加大收并購(gòu)力度、大力開(kāi)展特色業(yè)務(wù)并提升招拍掛投資力度與質(zhì)量。目前看來(lái)，綠城中國(guó)也的確是這樣做的。
2月18日，北京土拍成交3宗地塊，總成交價(jià)87.13億元，其中兩塊都被綠城收入囊中——大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)地塊總價(jià)67億元，溢價(jià)率34%；通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)亦莊新城站前區(qū)地塊總價(jià)13.48億元，溢價(jià)率49.78%。對(duì)此，財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)表示，這客觀上說(shuō)明了當(dāng)前部分房企拿地的熱度，也有助于改變市場(chǎng)的預(yù)期。
“在近期各類房企觀望坐等復(fù)工的時(shí)候，部分房企已經(jīng)積極行動(dòng)起來(lái)，充分說(shuō)明其對(duì)于土地市場(chǎng)的看好。實(shí)際上此類房企的拿地，也很大程度上說(shuō)明做規(guī)模的迫切程度。另外雖然市場(chǎng)在降溫，但是不一定意味著后續(xù)市場(chǎng)會(huì)惡化，實(shí)際上后續(xù)市場(chǎng)依然有反彈的空間。就近期的拿地房企來(lái)看，在大家過(guò)于悲觀的時(shí)候，就已經(jīng)主動(dòng)出擊，繼續(xù)說(shuō)明看好2020年優(yōu)質(zhì)城市的土地投資市場(chǎng)。”嚴(yán)躍進(jìn)分析道。
根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2020年前兩個(gè)月，受疫情影響，多個(gè)城市土地出讓暫緩，全國(guó)土地市場(chǎng)成交體量大幅回落，2月甚至降至近一年來(lái)的最低水平。整體而言，不到二成房企貨值超過(guò)200億，接近三成企業(yè)未拿地，綠城卻憑借586億元的新增貨值位列業(yè)內(nèi)第一。
在業(yè)績(jī)會(huì)上，張亞?wèn)|提出，綠城2020年將新增2500億元貨值，他還表示：“今年收并購(gòu)的機(jī)會(huì)可能會(huì)比較多，坦率來(lái)說(shuō)現(xiàn)在我們也正在談，我們也高度關(guān)注這項(xiàng)工作，今年希望加大這方面的工作。” 執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁郭佳峰則表示：“亞?wèn)|總也多次指示我們班子，在這么一個(gè)機(jī)會(huì)下面，可能會(huì)有相對(duì)比日常年份多的機(jī)會(huì)，我們也很重視，但是也小心地往前走。”
為了買(mǎi)地，綠城中國(guó)的發(fā)債規(guī)模相應(yīng)擴(kuò)大，2019年共完成境內(nèi)公開(kāi)發(fā)債共人民幣180.62億元，2020年開(kāi)年更是發(fā)行了一筆不超過(guò)170億元的公司債，目前募資計(jì)劃已獲上交所受理。
不過(guò)，中交集團(tuán)入主后，綠城中國(guó)的資金成本成為了一大優(yōu)勢(shì)。2019年境內(nèi)平均利息成本為4.48%，，較2018年下降0.98個(gè)百分點(diǎn)；總借貸加權(quán)平均利息成本為5.3%，較2018年的5.4%下降0.1個(gè)百分點(diǎn)，均為業(yè)內(nèi)較低水平。
同時(shí)，截至2019年底，公司一年內(nèi)到期借貸余額為人民幣349.41億元，占總借貸的36.6%，銀行存款及現(xiàn)金（包括抵押銀行存款）為人民幣518.94億元（2018年底為人民幣482.19億元），現(xiàn)金流充裕，債務(wù)結(jié)構(gòu)合理。不過(guò)，凈資產(chǎn)負(fù)債率由2018年底的55.3%上升至63.2%，但保持在合理水平。
（本文首發(fā)鈦媒體APP，作者 | 石萬(wàn)佳，編輯 | 曹天鵬）
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