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【本文重點(diǎn)導(dǎo)讀】
2019年12月25日，東京地方檢察廳特搜部以涉嫌受賄逮捕了日本自民黨眾議員秋元司，這個(gè)主持日本新建賭場(chǎng)業(yè)務(wù)的大臣被懷疑從中國(guó)企業(yè)收受了近370萬日元現(xiàn)金的賄賂。
這則新聞之所以引人注目，是因?yàn)槠鋼?dān)任的職務(wù)：內(nèi)閣府副大臣（相當(dāng)于副部級(jí)），主要負(fù)責(zé)引進(jìn)包括賭場(chǎng)在內(nèi)的綜合度假村的工作。2016年12月，在自民黨的支持下，日本國(guó)會(huì)通過《博彩業(yè)解禁法案》；2018年7月，日本國(guó)會(huì)正式通過綜合度假村實(shí)施法案，進(jìn)一步為日本國(guó)內(nèi)開設(shè)賭場(chǎng)掃清了法律上的障礙。
據(jù)日本大和綜合研究所估算，如果日本國(guó)內(nèi)開設(shè)3處綜合度假村，每年運(yùn)營(yíng)預(yù)計(jì)將帶來約2萬億日元(約合1, 280億元人民幣)的經(jīng)濟(jì)效益。
自從消息傳出來以后，再加上2020年的東京奧運(yùn)會(huì)這一歷史性事件，大阪、北海道和福岡這些有可能被選為度假村備選地的靠海郊區(qū)以及東京尚未完全開發(fā)的千葉等郊區(qū)的地價(jià)一路飆升。
說起日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)，最出名的一件事可能就是房地產(chǎn)泡沫事件。
日本的房地產(chǎn)泡沫事件出現(xiàn)在上世紀(jì)80年代末90年代初，當(dāng)時(shí)的日本處在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展期，高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)也帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。巔峰時(shí)期，日本東京都23區(qū)的地價(jià)總和幾乎能把整個(gè)美國(guó)給買下來。然后，90年代初，日本政府出臺(tái)了《關(guān)于控制土地相關(guān)融資的規(guī)定》 ，直接戳破了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，造成了日本經(jīng)濟(jì)的大規(guī)模崩盤。
在這起事件之后，日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)退出了一線舞臺(tái)，開始進(jìn)入緩慢的回復(fù)期。直到現(xiàn)在，日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)有了很長(zhǎng)一段時(shí)間的平穩(wěn)期，
但是，2020年?yáng)|京奧運(yùn)會(huì)的召開和上文說的所謂的3處綜合度假村，往原本平靜的日本房地產(chǎn)市場(chǎng)中又丟了一枚不大不小的石子，讓日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一點(diǎn)有趣的變化。
目前的日本房地產(chǎn)市場(chǎng)，大體上可以用三句話概括，分別是：爆發(fā)性發(fā)展的商業(yè)設(shè)施市場(chǎng)，價(jià)格逐漸升高的公寓和低迷化的個(gè)人住宅市場(chǎng)。
首先是商業(yè)設(shè)施市場(chǎng)
商業(yè)設(shè)施市場(chǎng)迎來爆發(fā)性增長(zhǎng)的根本原因是東京奧運(yùn)會(huì)的召開，直接原因則是日本政府牽頭開展了“日本東京都再建設(shè)計(jì)劃”以及office市場(chǎng)需求量的上漲。隨著奧運(yùn)會(huì)即將在東京召開，日本政府將東京都化為了“國(guó)家戰(zhàn)略都市計(jì)劃建筑物等整備事業(yè)區(qū)”，準(zhǔn)備將東京都打造成世界第一的商業(yè)地區(qū)，為將來大規(guī)模引進(jìn)外國(guó)人才做準(zhǔn)備。
隨著國(guó)家法令的頒布，東京都港區(qū)、新宿區(qū)、原宿區(qū)、澀谷區(qū)等地先后頒布了《東京都市計(jì)劃第一種市街地再開發(fā)事業(yè)企劃書》，開始著手對(duì)大手町、虎之門、麻布臺(tái)、西新宿、澀谷等地區(qū)進(jìn)行大規(guī)模的城市改造。日本最大的幾家房地產(chǎn)商，如三井不動(dòng)產(chǎn)、三菱地所、住友不動(dòng)產(chǎn)、東急不動(dòng)產(chǎn)和野村不動(dòng)產(chǎn)等企業(yè)都將參與城市再開發(fā)計(jì)劃。
東京都地區(qū)的再開發(fā)計(jì)劃和未來發(fā)展計(jì)劃的頒布，直接炒熱了整個(gè)東京都地區(qū)的商業(yè)用地市場(chǎng)。從2018年開始，日本東京都的商業(yè)設(shè)施供給量開始明顯升高。
圖2：東京23區(qū)內(nèi)大型寫字樓供給數(shù)量推移。數(shù)據(jù)來源：《東京23區(qū)の大規(guī)模オフィスビル供給量調(diào)査》 ，日本MORITRUST。圖表為鈦媒體駐日研究員整理。
2019年4月15日，日本MORITRUST發(fā)布的調(diào)查結(jié)果顯示，東京23區(qū)內(nèi)大型寫字樓從2018年開始，供求數(shù)量開始明顯升高，尤其是在2020年?yáng)|京奧運(yùn)會(huì)召開的時(shí)候，預(yù)測(cè)會(huì)有一次爆發(fā)性的增長(zhǎng)。東急不動(dòng)產(chǎn)于2019年11月2日開放的澀谷第一高樓“澀谷Scramble Square”在9月底的時(shí)候內(nèi)部的商業(yè)用辦公室就被搶購(gòu)一空，這也是最近東京都內(nèi)寫字樓市場(chǎng)的一個(gè)縮影。
當(dāng)然，商業(yè)設(shè)施的增長(zhǎng)曲線一直符合“增長(zhǎng)-下降-再增長(zhǎng)”的模式，這次也不例外。商業(yè)設(shè)施市場(chǎng)在2020東京奧運(yùn)年迎來最后一波爆發(fā)性增長(zhǎng)之后，就會(huì)像1999年、2008年和2013年一樣迎來爆發(fā)期之后的低谷期。不過，總體來說，日本東京的商業(yè)設(shè)施市場(chǎng)依然比較穩(wěn)定且前景較好。
接下來是日本的公寓市場(chǎng)
2018年度，日本公寓的成交量創(chuàng)下了2014年以來的新高，而且平均價(jià)格突破了歷史最高值。
圖3：日本全國(guó)公寓交易情況。數(shù)據(jù)來源：《全國(guó)マンション市場(chǎng)動(dòng)向》，日本不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所。圖表為鈦媒體駐日研究員整理。
總體來看，日本的公寓市場(chǎng)穩(wěn)中有升，不僅成交量創(chuàng)造了14年以來的新高，而且價(jià)格基本一直在上漲。這可能出乎了大多數(shù)人的預(yù)料，因?yàn)楝F(xiàn)在日本已經(jīng)開始步入老齡化社會(huì)，出生率和勞動(dòng)力數(shù)量下降嚴(yán)重，作為住宅用房地產(chǎn)的公寓的市場(chǎng)前景并不樂觀。所以，在2014年日本的公寓交易量出現(xiàn)了斷崖式的下跌之后，有不少人認(rèn)為日本的公寓市場(chǎng)會(huì)就此萎靡下去。但是實(shí)際上，日本的公寓市場(chǎng)不但穩(wěn)定，而且還甚至漲了價(jià)，這是怎么回事？
其實(shí)背后的原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)楣⒋蟛糠侄嘉挥诖蟪鞘小?/p>
日本的住宅總體上可以分為兩類，一類是“一戶建”，另一類就是公寓。所謂的一戶建，有點(diǎn)類似于我們的自建房，在一塊地上蓋起一座二層或者多層的小樓來供自己一家人居住。由于一戶建對(duì)于土地的利用程度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于高層公寓，因此一戶建大部分都分布地價(jià)比較便宜的農(nóng)村，而公寓則大部分都分布在地價(jià)比較高的城市。
總體來說，日本的人口雖然一直在減少，2018年度的新生兒數(shù)量甚至已經(jīng)跌破了90萬，但是由于對(duì)外國(guó)人才的引進(jìn)和農(nóng)村勞動(dòng)力的流入，城市的勞動(dòng)力數(shù)量并沒有很明顯的減少，因此大部分分布在城市且面向城市工薪階層的公寓需求量一直都不小，日本的公寓市場(chǎng)也就相對(duì)比較穩(wěn)定。
相比于比較穩(wěn)定的公寓市場(chǎng)，日本的個(gè)人住宅市場(chǎng)就不是那么樂觀了。
個(gè)人住宅市場(chǎng)低迷
圖4：日本全國(guó)住宅建設(shè)數(shù)量變遷。數(shù)據(jù)來源：《平成30年住宅?土地統(tǒng)計(jì)調(diào)査》，日本國(guó)土交通省?？辗柯实念A(yù)測(cè)值出自日本野村綜合研究所，圖表為鈦媒體駐日研究員整理。
雖然日本沒有專門開展關(guān)于一戶建的調(diào)查，但是日本各大房地產(chǎn)商會(huì)根據(jù)每年公司的項(xiàng)目數(shù)量來統(tǒng)計(jì)每年新建住宅的數(shù)量。圖四為日本全國(guó)住宅建設(shè)數(shù)量的變遷以及空房率的變遷。可以很明顯的看到日本的住宅建設(shè)數(shù)量總體呈現(xiàn)減少的趨勢(shì)，并且減少的速度會(huì)在2020年?yáng)|京奧運(yùn)會(huì)之后明顯加快。另一個(gè)值得注意的點(diǎn)是，根據(jù)日本野村綜合研究所的推測(cè)，空房率將會(huì)在2020年之后顯著升高，這也意味著，屆時(shí)不僅僅新房交易市場(chǎng)會(huì)收到巨大的沖擊，二手房租賃和交易市場(chǎng)也會(huì)受到波及。
住房市場(chǎng)寒冬的背后，是日本極為不平衡的城鄉(xiāng)發(fā)展?fàn)顩r。
上文已經(jīng)提到，日本的城市地區(qū)由于地價(jià)昂貴，很少會(huì)出現(xiàn)一戶建形式的住宅，大部分居住用地上都會(huì)建設(shè)高層公寓，而農(nóng)村地區(qū)由于地價(jià)便宜，為了停車和生活方便，大部分人會(huì)選擇一戶建的形式。因此，在公寓市場(chǎng)穩(wěn)定的背景下，住宅市場(chǎng)依然遇冷，其背后的原因只能是個(gè)人住宅市場(chǎng)，也就是一戶建住宅市場(chǎng)的低迷了。
實(shí)際上，一戶建市場(chǎng)的低迷是可以想象的。日本的總?cè)丝跀?shù)量自2010年以后已經(jīng)開始快速下降，在加上日本城鄉(xiāng)發(fā)展極度不平衡，農(nóng)村勞動(dòng)力大量流入城市，其結(jié)果是城鎮(zhèn)人口數(shù)量雖然下降較慢，但農(nóng)村人口數(shù)量下降極快。
圖5：日本城鄉(xiāng)人口數(shù)量推移。數(shù)據(jù)來源：《國(guó)勢(shì)調(diào)查》，日本總務(wù)??；《日本の地域別將來推計(jì)人口（平成25年3月推計(jì)）》，國(guó)立社會(huì)保障?人口問題研究所。圖表為鈦媒體駐日研究員整理。
2020年，日本總?cè)丝谠诔掷m(xù)下降的情況下，城鎮(zhèn)人口比例已經(jīng)接近70%，并且高齡人口比例也已經(jīng)達(dá)到了29.1%，這兩個(gè)數(shù)字預(yù)計(jì)會(huì)在未來持續(xù)升高。在2040年這個(gè)節(jié)點(diǎn)，日本的城鎮(zhèn)人口比例會(huì)正式突破70%，高齡化人口比例會(huì)正式突破35%，到時(shí)候日本的個(gè)人住宅市場(chǎng)將會(huì)面臨更加嚴(yán)重的考驗(yàn)。
雖然現(xiàn)階段，憑借農(nóng)村勞動(dòng)力的流入和外國(guó)勞動(dòng)力的流入，日本的城鎮(zhèn)人口減少幅度還較小，公寓市場(chǎng)也相對(duì)比較穩(wěn)定，但是主要位于農(nóng)村的一戶建個(gè)人住宅市場(chǎng)的低迷已經(jīng)不可避免。
總體來說，目前的日本房地產(chǎn)市場(chǎng)處于回暖期，投資的熱門是大城市的商業(yè)設(shè)施和公寓住宅，而一戶建個(gè)人住宅的市場(chǎng)非常低迷，除了建來自己住這種情況，很少有人再去農(nóng)村買一戶建了。
那么如果想要作為理財(cái)手段，租賃和二手房投資情況又是如何呢？中國(guó)人去日本投資房產(chǎn)有哪些機(jī)遇，會(huì)有那些坑？
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