鈦媒體注：美國東部時(shí)間11月5日，長租公寓服務(wù)商青客公寓（股票代碼：QK）在紐約納斯達(dá)克證券交易所掛牌上市，成為中國首家赴美上市的長租公寓品牌。
青客開盤漲2.06%，報(bào)17.35美元，隨后漲幅一度擴(kuò)大至11.76%，目前漲2.8%，報(bào)17.48美元，截至收盤漲4.12%，報(bào)17.7美元，最新市值8.4億美元。
此次，青客公開發(fā)行270萬股美國存托股票（簡稱“ADS”），發(fā)行價(jià)為每股17美元，共募資約4590萬美元，市值達(dá)到8億美元左右。該募資規(guī)模在上市前夕大幅下調(diào)，發(fā)行規(guī)模從此前公布的520萬股下調(diào)至270萬股，募資金額幾乎減半。
虧損換增長
青客公寓成立于2012年，屬于長租公寓行業(yè)起步較早的那一批，偏向?yàn)?0-35歲城市青年租客提供1000-2000元/間的統(tǒng)一裝修的公寓。為了打出差異化，青客通常選擇稍偏僻的地鐵站附近的公寓。
根據(jù)China Insights Consultancy的數(shù)據(jù)，就總租賃房間價(jià)值和數(shù)量計(jì)算，青客公寓排在國內(nèi)長租公寓運(yùn)營商的第三位。其在招股書中稱，國內(nèi)約80%的租客都希望租賃月租金小于2000元的房間，而若以該類房間數(shù)計(jì)算，青客是行業(yè)第一位。
然而不管是行業(yè)第一還是第三，“以虧損換市場”是目前整個(gè)長租行業(yè)的現(xiàn)狀，青客公寓也逃不開這一規(guī)律。
招股書顯示，青客公寓2018財(cái)年凈收入8.90億元，較2017財(cái)年的5.23億元增長70.3%，截至2019年6月30日止9個(gè)月，凈收入為8.98億元，較上年同期增長51.4％，凈收入增速放緩。
其凈虧損金額由2017財(cái)年的2.45億元擴(kuò)大至2018財(cái)年的4.99億元，截至2019年6月30日止9個(gè)月，青客公寓凈虧損為3.73億元，高于上年同期的3.24億元。至此，青客已經(jīng)連續(xù)3年虧損，累計(jì)虧損11.17億元。
以投入換增長帶來的成果是顯著的，招股書顯示，截至2018年底，青客公寓房源量近10萬間，長期平均出租率達(dá)到95％，服務(wù)租客已近20萬，業(yè)務(wù)范圍覆蓋上海、蘇州、杭州、南京、武漢、北京、嘉興等城市。與成立的第一年（截至2012年12月31日，其可供出租的房間數(shù)為940間，且全部位于上海）相比，房間數(shù)增長近百倍，復(fù)合年增長率為114.4%。
青客也意識到擴(kuò)張將會帶來虧損，其在招股書中稱，將繼續(xù)花費(fèi)大量資金擴(kuò)大公寓網(wǎng)絡(luò)，我們發(fā)展業(yè)務(wù)的支出可能會比預(yù)期的花費(fèi)更高，并且我們可能無法立即或大幅增加收入來抵消運(yùn)營費(fèi)用，因此我們可能會蒙受重大損失。
據(jù)新浪財(cái)經(jīng)報(bào)道，青客公寓創(chuàng)始人兼CEO金光杰對此表示，首先，青客目前是一家側(cè)重于高速增長的公司，現(xiàn)階段如果拼命要求盈利，也可以做到，但這種小幅盈利沒有意義，公司沒有長久發(fā)展。金光杰說，“我們只要確保公司的現(xiàn)金流能夠維持生存，實(shí)現(xiàn)高速增長，就能保持公司的投資價(jià)值。”
不過有WeWork失敗的IPO在前，看上去與共享辦公模式類似的長租公寓商業(yè)模式是否真的能夠成立，以及當(dāng)獲取足夠市場份額后，長租公寓玩家們能否盈利，是市場更為關(guān)注的話題。
造血能力不足
和其他長租公寓運(yùn)營商一樣，青客公寓做的還是“二房東”的生意，其商業(yè)模式為賺取房租差。
招股書顯示，2017財(cái)年、2018財(cái)年及2019年6月30日的前九個(gè)月，青客公寓的入住率分別為89%、91.6%和90.6%。 上述期間，青客公寓的平均月租金（打折后）分別為1160元、1180元和1075元；青客公寓獲得的折扣后租金差比例分別為26%、25.3%和20%。
截至2019年6月30日，單間折扣后月租金差額約為215元。考慮到青客公寓較低的房屋租金及高昂的運(yùn)營成本，其利潤空間并不大。
另一方面，同多數(shù)分散式長租公寓企業(yè)一樣，青客公寓的營收來自租賃及增值服務(wù)。其中，租賃是主要收入來源，分別占2017財(cái)年、2018財(cái)年、截至2019年6月30日止9個(gè)月營收的97.4%、89.6%、88.3%。
據(jù)招股書顯示，2017財(cái)年和2018財(cái)年，青客公寓的租金收入（打折后）分別為5.09億元、7.97億元，截至2019年6月30日的前9個(gè)月，青客公寓的租金收入為7.93億元。
由于過于依賴租金收入，如果不能及時(shí)、低成本地吸引或留住足夠的租戶，或者房間空置期比預(yù)期長，可能會給經(jīng)營業(yè)績帶來不利影響。
營收方式過于單一，青客也在試圖擴(kuò)展自己的增值服務(wù)，例如基于會員的新零售平臺Qingke Select。青客的增值服務(wù)收入所占的百分比從2017財(cái)年的2.6％增長到如今的11.7％，依舊有很大的增長空間。
長租公寓行業(yè)前景
去年以來，長租公寓領(lǐng)域發(fā)生多起暴雷事件。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已經(jīng)有多達(dá)26家長租公寓因資金鏈斷裂、經(jīng)營不善而破產(chǎn)。
2018年3月，在上海擁有4000間長租公寓的運(yùn)營商愛公寓承認(rèn)其資金鏈已經(jīng)斷裂，不得不通過股權(quán)出讓的方式尋求融資；
2018年上半年開始，寓見公寓的多位租客表示，在退房時(shí)遭遇押金遲遲不能按時(shí)退還的情況，且有同樣遭遇的租客數(shù)量約為退房租客總?cè)藬?shù)的15%~20%。此外，寓見公寓還被曝出誘導(dǎo)租客、向各方隱瞞部分真實(shí)情況，以“拖舊債補(bǔ)現(xiàn)金”的方式，緩沖資金壓力；
今年8月，樂伽公寓也發(fā)布公告，稱因公司經(jīng)營不善，無力履行合同，公司已盡最大努力通過各種途徑積極自救，但均未能見效，公司已停止經(jīng)營，關(guān)閉所有業(yè)務(wù)，員工大量離職，沒有經(jīng)營收入，無法償還客戶欠款。
然而，雖然行業(yè)問題不斷爆發(fā)，但從行業(yè)發(fā)展周期和市場需求的角度看，長租公寓市場的潛力無法忽視：根據(jù)艾瑞咨詢的報(bào)告，2018年中國住宅租賃市場規(guī)模達(dá)到人民幣1.8萬億元，預(yù)計(jì)到2023年將增長至3.0萬億元。
在業(yè)內(nèi)人士看來，5萬間是一條盈利線，金光杰曾在C輪融資之后，將目標(biāo)提高至12萬間房。目前看來，青客距該目標(biāo)仍有距離。即使上市，這條路也并不好走。
值得一提的是，緊隨青客公寓之后，互聯(lián)網(wǎng)長租公寓運(yùn)營商蛋殼公寓也已于10月28日正式向美國證券交易委員會（SEC）遞交招股書，擬進(jìn)行首次公開募股（IPO），計(jì)劃將以“DNK”為交易代碼登陸紐交所。
長租公寓陸續(xù)接受二手市場的檢驗(yàn)，將會成為觀察國內(nèi)長租公寓行業(yè)的一個(gè)窗口。
（鈦媒體編輯萌萌綜合自燃財(cái)經(jīng)、深響、新浪財(cái)經(jīng)）
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