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隨著泰禾地產(chǎn)2019半年報的發(fā)布，A股133家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司半年報全部披露完成，其中有119家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，119家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合計實現(xiàn)營業(yè)總收入9129億元、凈利潤1205億元，較2018年同期分別增長23.80%和19.57%。而根據(jù)《新京報》聯(lián)合億翰智庫推出的2019年上半年上市房企TOP50榜單，2019年上半年榜單企業(yè)總營業(yè)收入約為18659億元，同比增長44.8%，高于2018年同期的36.3%。
2019年上半年，國家繼續(xù)落實“房住不炒”的總要求，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年上半年新發(fā)布全國地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)251次，較去年同期上漲31%，單在六月發(fā)布即高達(dá)46次。數(shù)據(jù)顯示，2019年1-6月，商品房銷售面積同比下降1.8%，增速較2018年全年下降3.1%；商品房銷售額同比增長5.6%，增速較2018年全年下降6.6%。
從半年報來看，上市房企上半年的表現(xiàn)普遍較預(yù)期樂觀。整體而言，行業(yè)增速放緩，房企表現(xiàn)趨于平穩(wěn)，但也有中等規(guī)模房企，尤其是資金壓力較小的國企、央企逆勢發(fā)起沖擊，試圖彎道超車；同時行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，房企間分化加速，強(qiáng)者恒強(qiáng)。
至于下半年，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，企業(yè)壓力只會增大，甚至往年“金九銀十”的行情也可能不會出現(xiàn)，而龍頭房企競爭優(yōu)勢將進(jìn)一步凸顯，市占率和規(guī)模提升仍將延續(xù)。
數(shù)據(jù)顯示，今年上半年TOP10房企銷售總金額為21639億元，占到全行業(yè)的30.6%。而銷售額超千億的房企共12家，分別為碧桂園、萬科、恒大、保利、融創(chuàng)、中海、綠地、新城、華潤、龍湖、招商蛇口及世茂，銷售額分別為3895億元（克而瑞數(shù)據(jù)）、3340億元、2812億元、2526億元、2142億元、1773億元、1677億元、1224億元、1188億元、1056億元、1012億元、1003億元。
鈦媒體發(fā)現(xiàn)，從規(guī)模增速來看，TOP10房企中，有7家的同比增速跑贏行業(yè)均值。其中，中海（28.7%）與新城（28.4%）領(lǐng)跑，恒大與碧桂園則是僅有的兩家負(fù)增長的企業(yè)，銷售規(guī)模較去年同期分別下跌7.35%、5.56%。
就全年目標(biāo)完成率來看，TOP25房企中，有10家房企在50%以上，其中中海最高，為59.4%，富力最低，為37.64%，但幾乎所有房企均表示完成目標(biāo)壓力不大。
從營收看，前十名分別為恒大（2270億元）、碧桂園（2020億元）、綠地（2016億元）、萬科（1393億元）、保利（711億元）、華夏幸福（387億元）、金科（261億元）、榮盛（244億元）、中南（233億元）、首開（232億元）?？梢钥吹?，前三名每家的營收都幾近于第四、第五名的萬科與保利營收之和，而第五名與第六名則相去甚遠(yuǎn)。
從營業(yè)收入同比增幅來看，中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，128家房企中，超過60%的房企上半年營業(yè)收入同比上升，但增速普遍有所下降。分梯隊看，越是龍頭企業(yè)增速越低、增速降幅也越大。
具體而言，TOP3房企今年上半年同比增速為18.8%，去年同期為51.6%；TOP4-10平均同比增速為24.9%，去年同期為58.5%；TOP11-20房企平均同比增速為47.3%，2018年同期為40.3%；TOP21-30 61.5%的增速略高于去年同期的57.9%；TOP41-50房企提速明顯，由去年同期的11.2%增至56.6%。
就企業(yè)而言，2019年上半年融創(chuàng)的營收同比增速最高，為64.90%；碧桂園第二，為53.20%；龍湖第三，為42.20%；恒大則同比下降了24.40%。
從歸母凈利潤來看，上半年凈利潤排名前十的企業(yè)分別為中海（219億元）、碧桂園（156億元）、恒大（149億元）、華潤（127億元）、萬科（118億元）、融創(chuàng)（103億元）、保利（100億元）、綠地（90億元）、華夏幸福（85億元）、龍湖（63億元）。
從凈利潤增長率來看，超過55%的房企利潤同比上升。其中，億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企中超8成凈利潤同比增長，加權(quán)增速為19.44%。融創(chuàng)（61.70%）、保利（53.3%）、華潤（43.8%）為前三名，金科股份、北京城建、蘇寧環(huán)球、陽光城等同比增速均超過40%。
對于凈利潤高增長的原因，融創(chuàng)在業(yè)績報告中表示，是由于集團(tuán)毛利的大幅增加，而毛利的增加主要由于集團(tuán)銷售收入的增加。
值得注意的是，恒大今年上半年凈利潤同比下降了52%，排名也從去年同期的榜首降至第三。對此，恒大半年報指出，利潤下降主要因為2019年上半年交樓面積比2018 年同期減少25.8%。
從凈利潤率來看，同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年整個行業(yè)凈利潤率維持在12%以下，TOP100則為12.10%。在銷售規(guī)模TOP20的房企中，招商蛇口、中海地產(chǎn)、金茂、華夏幸福等排行前列，歸母凈利潤率都達(dá)到20%以上，盈利能力較強(qiáng)。墊底的則為7.74%的碧桂園，萬科也僅以8.5%排名第93。
“整體來看，房企毛利率水平是有所提高的，但凈利潤率水平有所下行。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期已接近兩年，盈利空間逐漸在收窄，行業(yè)分化現(xiàn)象愈發(fā)加劇。大型房企仍舊可以依靠低成本融資獲得更高的盈利空間，中小企業(yè)日子則較為艱難，甚至有一些此前發(fā)展過快的中型房企也在甩賣項目換取現(xiàn)金流安全。
“此次融資端收緊是一個顛覆，史無前例的。” 融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌在中期業(yè)績發(fā)布會上表示。上半年，房地產(chǎn)企業(yè)的資金渠道持續(xù)收緊，企業(yè)資金成本一路走高，再加上償債高峰期的到來，資金壓力以及就此帶來的經(jīng)營壓力與風(fēng)險進(jìn)一步增強(qiáng)。
克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年到期債券2108億元是2018年全年到期債券的93%，大部分房企不得不借新還舊。而2019年上半年房企境外發(fā)債的平均成本為8.34%，較2018年全年上升了1.19%。2019年7月，泰禾以15%利率發(fā)行美元債，創(chuàng)下2019年發(fā)債利率新高。
分化也體現(xiàn)在企業(yè)的資金成本上。億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，按規(guī)模區(qū)分，1000億以上、600億-1000億和600億以下房企上半年的平均融資成本分別為5.2%、6.5%和5.8%，分別較2018年末下降0.4%、上升0.5%、上升0.1%；而按照企業(yè)性質(zhì)區(qū)分，央企、國企、民企的平均融資成本分別為4.9%、5.1%、6.1%。
值得關(guān)注的是，第二梯隊的房企平均融資成本反而高于三梯隊的房企。對此，億翰智庫分析人士認(rèn)為，在行業(yè)增速放緩的背景下，第二梯隊的房企愿意加杠桿以把握彎道超車的機(jī)會。不過，綜合來看，三梯隊房企融資難和融資貴的問題也很突出。因此，在融資收緊的背景下，中小型房企面臨著更大的挑戰(zhàn)。
大規(guī)模舉債的直接結(jié)果便是資產(chǎn)負(fù)債率的升高。在房地產(chǎn)行業(yè)，80%被普遍視為警戒線，85%則是紅色警戒線。數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，有30家房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率超過80%，超過85%的則有10家，分別為中梁控股（95.3%）、中南建設(shè)（91.2%）、建業(yè)地產(chǎn)（91.0%）、融創(chuàng)中國（90.84%）、碧桂園（89.3%）、綠地控股（88.3%）、華夏幸福（88.1%）、美的置業(yè)（87.1%）、新城控股（86.7%）、萬科A（85.3%）。
體現(xiàn)企業(yè)負(fù)債情況的另一個指標(biāo)凈負(fù)債率，則有大量企業(yè)進(jìn)行了隱藏。鈦媒體注意到，從公布凈負(fù)債率數(shù)據(jù)的房企來看，天津松江以517.67%位居榜首，其后則為華遠(yuǎn)地產(chǎn)（257.55%）、天地源（275.2%）、嘉凱城（213.91%）、華發(fā)股份（198.44%）、珠江實業(yè)（193.76%）、格力地產(chǎn)（189.21%）等，包括金融街、北京城建、華發(fā)股份、藍(lán)光地產(chǎn)等21家企業(yè)凈負(fù)債率超過100%（70%-80%為安全區(qū)間）。
與負(fù)債相對應(yīng)，經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額則代表了一個企業(yè)的自我“造血”能力，是企業(yè)“安全生產(chǎn)”的保障。今年對于房企來說，存糧“過冬”的重要性不言而喻，從數(shù)據(jù)來看，今年大量房企均開始回籠資金，但仍有企業(yè)逆勢加杠桿。
上半年，多家企業(yè)實現(xiàn)由負(fù)轉(zhuǎn)正，并且增幅高達(dá)三位數(shù)。例如，保利地產(chǎn)為162.28億元，同比增長265%；萬科86億元，同比增長102.16%；招商蛇口60.63億元，同比增長192.11%；藍(lán)光發(fā)展2.42億元，同比增長232.97%。龍頭房企中，目前現(xiàn)金流為正的未過半（TOP30有10家）。其中，融創(chuàng)中國以430.8億元領(lǐng)跑，較去年同期增長15.3%；泰禾集團(tuán)漲幅最高，由去年中期的-5.21億元大幅增加3980%至202.16億元。
為穩(wěn)健經(jīng)營，富力、融創(chuàng)、萬科等多家龍頭房企均已表示下半年拿地將放緩或“基本沒有拿地指標(biāo)”，另外新城控股、華僑城、泰禾集團(tuán)等企業(yè)則選擇出售項目股權(quán)，進(jìn)而實現(xiàn)資金回血。
而金科股份上半年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額卻由正轉(zhuǎn)負(fù)，為-73.21億元，同比下降307.16%；中交地產(chǎn)今年上半年的現(xiàn)金流量凈額也從去年同期的24.92億元下滑205.67%至-36.9億元；光明地產(chǎn)上半年現(xiàn)金流量凈額為-74億元，較去年同期下降215.95%；首開股份的現(xiàn)金流量凈額為-57.6億元，較去年同期的-26.45億元下降133%。
整體而言，2019年上半年國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展平穩(wěn)，但在較大的資金壓力之下，經(jīng)營風(fēng)險仍存，仍需進(jìn)一步重視。（本文首發(fā)鈦媒體，作者 | 石萬佳，編輯 | 李小年）
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