鈦媒體注：本周一，據(jù)《晚點LatePost》報道，在其獲取的一份私下一級市場股票交易文件中，美國眾創(chuàng)空間初創(chuàng)公司W(wǎng)eWork估值腰斬，從此前媒體披露的470億美元被降到231億美元。
報道中也表明，據(jù)美信金融美國合伙人Sunnie Li介紹，上市前買賣老股屬于正常現(xiàn)象，是私下提前退出的一種方式，賣家標價不代表公司態(tài)度，也不代表上市定價。但是估值腰斬的確印證了此前業(yè)界對WeWork估值的質(zhì)疑。
WeWork創(chuàng)始人 Adam Neumann（本文中文譯為“諾依曼”）于今年4月在一份聲明中透露，WeWork已于去年12月向美國證監(jiān)會（SEC）遞交了招股書，當時有相關(guān)人士表示，WeWork的IPO預計將成為僅次Uber之后最大的一個。之所以會作出這樣的判斷，在于WeWork自成立以來曾進行了多輪融資。
2016年3月，在聯(lián)想控股和弘毅資本牽頭的一次融資中，WeWork的估值已經(jīng)達到了160億美元；2017年，軟銀宣布最多注資40億美元，WeWork估值超200億美元；2018年7月，WeWork宣布中國WeWork獲得由摯信資本、淡馬錫控股、軟銀集團、軟銀愿景基金及弘毅投資領(lǐng)投的共計五億美元B輪融資；今年1月，軟銀再次對WeWork增資60億美元，這項投資包括軟銀2018年40億美元資金的承諾（10億美元的可兌換票據(jù)和30億美元的認股權(quán)證）。
至此，WeWork的估值已經(jīng)高達470億美元。
被質(zhì)疑的470億美元估值
騰訊財經(jīng)報道，專家對WeWork估值的質(zhì)疑主要是因為公司不斷增加的虧損，另外從業(yè)績上、模式上還是從同類公司的對比上，WeWork的估值也很難有說服力。
公開數(shù)據(jù)顯示，財報營收來看，WeWork2019年Q1財報顯示，公司一季度收入達到7.283億美元，同比增長113%。但從利潤上，2017年WeWork2虧損達到了9.33億美元，2018年虧損為19.3億美元，同比擴大了106%，2019年Q1 WeWork的凈虧損額收窄至2.64億美元。截止到目前為止，累計虧損達到19億美元。
至于WeWork的運營模式，它的主營業(yè)務(wù)是共享辦公，基本模式是公司首先長租商業(yè)地產(chǎn)，然后再以短租的形式租賃給初創(chuàng)公司，賺取長租和短租之間的價差。今年二月，WeWork宣布品牌更名為“The We Company”，將建立WeWork、WeLive和WeGrow三條不同的業(yè)務(wù)線，擴展WeWork目前在以下領(lǐng)域的努力。
據(jù)了解，從2018年開始，WeWork就進行了多元化的業(yè)務(wù)嘗試，例如推出WeLive品牌，準備進軍住宅租賃市場；另外，WeWork也推出了全球房地產(chǎn)收購與管理平臺ARK，該平臺將專注于全球門戶城市和高增長二級市場的房地產(chǎn)資產(chǎn)收購、開發(fā)與管理，這一平臺啟動的資金規(guī)模為29億美元。一邊是共享辦公利潤疲軟，一邊是不斷加碼的業(yè)務(wù)拓展，這或許正是WeWork虧損的原因所在。
WeWork創(chuàng)始人和CEO諾依曼的一些做法，也讓投資人對WeWork持懷疑態(tài)度，今年7月諾依曼還陷入了“套現(xiàn)”傳聞。根據(jù)TechCrunch 7月份的報道，創(chuàng)始人兼CEO諾依曼在IPO之前已經(jīng)從公司獲得了超過7億美元的資金。2018年諾依曼也曾對外吹噓過他本人出售1億美元WeWork股票的經(jīng)歷。
還有資料稱，WeWork在曼哈頓開辦了一所名為WeGrow的私立小學，并在2016年收購了一家生產(chǎn)沖浪泳池的公司42%的股份（諾依曼十分喜歡沖浪），其還在近兩年投資了很多和WeWork主營業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)性沒那么強的公司，引起爭議。
另外，諾依曼還被指利用WeWork“牟利”，根據(jù)公開記錄和知情人士的說法，自從9年前創(chuàng)立WeWork以來，諾伊曼一直在房地產(chǎn)領(lǐng)域大舉投資，至少花了8000多萬美元購買了至少五套住房，這些房產(chǎn)有的會租給WeWork收取租金。他的其他投資包括商業(yè)地產(chǎn)和初創(chuàng)企業(yè)的股份，包括一家醫(yī)用大麻公司。
今年3月，WeWork宣布裁員大約300名員工，約占其員工總數(shù)的3％。受裁員影響的部門包括美國WeWork的工程技術(shù)團隊、產(chǎn)品和用戶體驗設(shè)計部門。裁員的理由是公司在新一輪招聘計劃之前的調(diào)整。而今年WeWork又宣布計劃增加6000名新員工。
頻繁買買買，并購企業(yè)17家
就是在利潤虧損的情況下，WeWork依然在強撐著拓展版圖，PropTech研習社援引Crunchbase數(shù)據(jù)，截至 2019年8月底，WeWork一共收購了17家企業(yè)，自2017年起，WeWork收購步伐明顯加快。在這些企業(yè)中，有兩家是聯(lián)合辦公——裸心社和Spacemob，這是WeWork為了快速進入亞洲市場而采取的縱向并購策略。其余15家企業(yè)則涵蓋建筑BIM、營銷服務(wù)、企業(yè)服務(wù)、社交、教育等多個領(lǐng)域，其中大部分被并購企業(yè)與空間服務(wù)直接相關(guān)。
不難看出，這些被并購的企業(yè)大多與房地產(chǎn)科技相關(guān)，今年8月份，WeWork收購的SpaceIQ就是一家房地產(chǎn)管理及運營平臺。有媒體評論稱WeWork重視房地產(chǎn)科技的原因在于其想要彌補單一業(yè)務(wù)與傳統(tǒng)租賃模式帶來的弊端。
公開數(shù)據(jù)顯示，2019年初，WeWork已在27個國家100座城市的425個地點擁有超過40萬名會員。企業(yè)客戶（擁有1,000名員工以上的會員）占公司會員總數(shù)的30%以上。46%的企業(yè)會員表示W(wǎng)eWork能夠賦予其發(fā)展進入新市場的自由度和靈活性。截至2018年9月，30%的全球財富500強企業(yè)正在與WeWork合作。
與軟銀頗有淵源，是棋子還是真青睞？
正如上文所述，在WeWork額度約120億美元的融資中，約104億美元都源于軟銀。
鈦媒體了解到，軟銀對WeWork的“青睞”始于2017 年，當時消息人士透露，軟銀即將完成對 WeWork 的投資，預計交易總額逾 30 億美元。軟銀此次對WeWork的投資將分兩次進行，其中首次將投入20億美元，第二輪預計將投資10億美元之上。軟銀可能會把第二輪對WeWork的投資追加至近20億美元，讓該公司對WeWork的投資達到近40億美元。
同年，外媒報道，WeWork將與軟銀成立合資公司，進軍日本的眾創(chuàng)空間市場。新合資企業(yè)名為“WeWork日本”（WeWork Japan），WeWork和軟銀各擁有該公司50%的股份。此后WeWork中國分公司也已成立，軟銀對WeWork中國、WeWork日本、WeWork Pacific等總計投資14億美元。此時，軟銀占有了WeWork 20%股權(quán)，由此軟銀在WeWork 獲得了兩個董事席位，軟銀集團董事唐納德-費舍爾（Ronald D. Fisher）和軟銀集團外部董事馬克-施瓦茨（Mark Schwartz）加入WeWork董事會。
時間推進到2018年6月，媒體爆料稱，WeWork正在與軟銀洽談一輪新的投資，交易完成后，WeWork的估值會上升到350億到400億美元之間，這筆交易被證實是雙方正在談判當中的日本軟銀對WeWork的多數(shù)股權(quán)收購，規(guī)模在 150 至 200 億美元之間。媒體估測，如果這筆交易達成的話，WeWork的估值會上升到 350 億到 400 億美元之間。
但雙方對股權(quán)收購的談判并不順利，直到2018年11月，軟銀以認購股權(quán)的形式投資WeWork30億元，該筆投資也并非來自軟銀愿景基金，而是直接來自軟銀集團。與此同時，孫正義欲百億美元認購WeWork股權(quán)遭投資人反對。
外媒稱，軟銀愿景基金的重要投資者們對160億美元認購WeWork股權(quán)持回避態(tài)度，他們主要擔心的是在經(jīng)濟低迷時期對WeWork增加投資是否存在潛在風險，也對這家公司的高估值提出了疑問，同時對在經(jīng)濟下滑情況下WeWork的運營模式問題也表示出了擔憂，因為這家共享辦公巨頭在迅速拓展規(guī)模的同時，虧損也在進一步擴大。相關(guān)分析人士也表示，WeWork更像是一家傳統(tǒng)的寫字樓租賃公司，并警告稱“如果未來辦公空間市場需求下降、租金下跌，WeWork可能會陷入10-15年固定租約的泥沼之中”。
鈦媒體了解到1000億軟銀愿景基金背后最主要的金主來自“沙特阿拉伯公共投資基金”（Saudi Arabia’s Public Investment Fund）以及“穆巴達拉投資公司”（MubadalaInvestment Co.），這兩家機構(gòu)的龐大的注資規(guī)模意味著它們對于部分投資項目擁有一票否決權(quán)，同時也可以在一定程度上限制了孫正義的權(quán)利，促使軟銀對WeWork的大部分股權(quán)認購計劃泡湯。
于是，在2019年年初的一筆軟銀投資WeWork的20億美元也并非出自軟銀愿景基金而是來自軟銀。軟銀旗下愿景基金負責人拉吉夫·米斯拉(Rajeev Misra)曾表示：“也許目前WeWork的估值偏高，但我相信在未來的幾年內(nèi)，WeWork將會成長為一家估值超過1000億美元的企業(yè)。”
孫正義也在一次投資中表示：“WeWork通過技術(shù)平臺提供空間所需的完整解決方案，顛覆了數(shù)萬億美元的產(chǎn)業(yè)。WeWork已經(jīng)歷了前所未有的增長，我們相信，利用Adam的遠見和這筆成長資本，公司將有能力積極追求未來巨大的市場機會。”
不得不說，在軟銀愿景基金投資人的阻撓下，孫正義還能夠從軟銀集團爭取到更多資金投向WeWork，他也真稱得上是WeWork或者共享辦公的“鐵桿粉絲”，但言歸正傳，孫正義畢竟是個商人，有外媒分析稱，孫正義之所以癡迷WeWork，實際上是將它作為了軟銀布局房地產(chǎn)的一枚棋子。
目前WeWork任命摩根大通負責即將進行的債券發(fā)行，最早于下周開始發(fā)債工作。WeWork希望通過債券發(fā)行籌集50億至60億美元，然后謀劃著于9月上市。
（鈦媒體編輯秦聰慧整理，參考自晚點LatePost、騰訊新聞、PropTech研習社）
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