圖片來源@視覺中國
文｜智本社
曾經(jīng)雷打不動的戶籍制度，如今被房地產(chǎn)掀翻了……
2019年4月8日，發(fā)改委印發(fā)了《2019年新型城鎮(zhèn)化建設重點任務》，提出“加快農業(yè)轉移人口市民化”，持續(xù)加大戶籍制度改革力度：
曾經(jīng)，戶籍遷移，山高路遠；如今，遷徙自由，百轉千回。
從鄉(xiāng)村到城市，這趟列車有多擁擠，城市蓋樓的速度就有多快。“眼看他起高樓，眼看他宴賓客”，無數(shù)背井離鄉(xiāng)的人們只能在這彈丸之地爭搶立錐之地、安身之所。
在中國城市化大躍進的宏觀敘事中，每一個小人物奮力拼搏的是棲身之瓦，而其中的暗含邏輯無非是城市生存權支撐的土地財政，土地財政支撐的土地本位，土地本位支撐的國家貨幣及公共信用體系。
在這個生存權本位的時代，城市崛起浩浩蕩蕩，貨幣亦幻亦真，稅收堅如磐石，加班、貸款、孩子都成為這個時代的注腳。
從城市化的命運、房地產(chǎn)的邏輯，到鄉(xiāng)下人的悲歌，揭示了一條中國經(jīng)濟的生命線，它基本可以解釋中國經(jīng)濟的種種幻象。
2019年3月，石家莊率先取消落戶限制，全面開放戶籍，不再設置任何障礙，只要憑借身份證和戶口薄就可以拿到“國際莊”的入場券。
去年開始，成都、西安等城市已展開激烈的“搶人大戰(zhàn)”。今年“國際莊”打響了大城市全面開放戶籍，徹底爭奪人口的第一槍。緊接著，杭州跟進，全面放寬戶籍限制，大專以上學歷可零門檻落戶，爭搶人口大戰(zhàn)再度升級。
這一次，發(fā)改委來一個“Show Hand”，除北上廣深四個超大城市外，幾乎所有城市都將“全面取消落戶限制”或“全面放開放寬落戶限制”。
根據(jù)中國城鎮(zhèn)層級標準，以城區(qū)人口（轄區(qū)縣鎮(zhèn)及農業(yè)人口不計入）來衡量，1000萬以上屬于超大城市，500萬以上屬于特大城市，300萬-500萬之間屬于I型大城市，100萬—300萬之間屬于II型大城市，100萬以下，屬于中小城市。
按照2017年全國主要城市的人口規(guī)模，劃分城市層級及對應的戶籍政策：
可見，除北上廣深四大城市外，幾乎所有的城市都開放戶籍政策，覆蓋面達二三四五線城市。至此，城市的戶籍高墻終于被推翻，零門檻落戶大勢所趨，城市化再起波瀾，但當人們醒悟過來時方才發(fā)現(xiàn)，這兩年所謂的爭搶“人才”大戰(zhàn)，實際上是爭搶“人口”大戰(zhàn)。所謂“人才”亦有學歷、能力、經(jīng)驗之差異，而“零門檻落戶”招攬的自然是“人口”，而不是人才。
人才與人口，一字之差，深意迥然。
在人口紅利的時代，大量的農民工涌入城市，但戶籍限制將農民工排除在市民之外，城市享受巨大勞動力紅利的同時，還不用承擔太多公共福利成本。如今，人口紅利和勞動力紅利消失，這種“撿了便宜還賣乖”的城市化時代一去不復返。不少城市的人口流入速度放緩，甚至一些城市出現(xiàn)人口凈流出。兩年前，我國已經(jīng)推動1億非戶籍人口進程計劃，如今這次大門敞開，歡迎上億農民進城，以解燃眉之急。
這些年，國家生育政策開放“二胎”，試圖鼓勵年輕人、還能生的中年人加把勁為國分憂。但是，等了幾年，孩子沒生出來，房價等不了了，只能啟用老辦法救濟——農村包圍城市。
于是，各大城市的政策立即轉向全面放開戶籍限制，開啟人口爭奪大戰(zhàn)，將鄉(xiāng)下人“榮升”為市民。除了北上廣深四大城市嚴控城市規(guī)模以及人口規(guī)模，只“搶人才”，其它城市幾乎都一致地“搶人口”，或有特大城市人口、人才都搶。
接下來，中國大中城市爭奪人口戰(zhàn)會愈加激烈，并出現(xiàn)兩級分化——向中心城市、城市群集中與部分城市不斷收縮——城市的命運或被改寫。
北上廣深四大城市雖然嚴控人口規(guī)模，但人才吸引力依然會增強。南京、鄭州、重慶、武漢、成都等特大城市，以及西安、青島、大連、合肥等部分I型大城市全面放寬戶籍限制，將在這場人口爭奪戰(zhàn)中突顯優(yōu)勢。人口及人才將愈加集中在超大城市、特大城市以及部分大城市。
2018年，作為全國第一經(jīng)濟大省，廣東省在人口爭奪戰(zhàn)中成為最大的贏家。這一年，全國共增加530萬人口，而廣東一省就增加177萬。
數(shù)據(jù)來源：各地統(tǒng)計局及公開數(shù)據(jù)整理
2018年常住人口增加最快的10個城市分別是深圳、廣州、西安、杭州、成都、重慶、鄭州、佛山、長沙和寧波，人口增長率都超過2.5%。其中，深圳常住人口增加49.83萬；廣州40.6萬；西安過去一年多有近百萬新增落戶，常住人口增量則在38.7萬；杭州33.8萬；重慶常住人口自然增長10.75萬，凈流入15.88萬。
反過來，一些三四線城市可能面臨收縮的風險。發(fā)改委印發(fā)的《2019年新型城鎮(zhèn)化建設重點任務》首次公開提及“收縮型城市”——收縮型中小城市要瘦身強體，轉變慣性的增量規(guī)劃思維，嚴控增量、盤活存量，引導人口和公共資源向城區(qū)集中。
未來，隨著人口爭奪戰(zhàn)升級，人口流失嚴重、主導產(chǎn)業(yè)衰退、資源枯竭型城市將會出現(xiàn)城市收縮問題。
根據(jù)清華大學建筑學院特別研究員龍瀛的研究，在2000年到2010年間，中國有180個城市的人口在流失，三分之一的國土人口密度在下降。首都經(jīng)濟貿易大學吳康副教授也曾發(fā)布研究成果稱，2007-2016年間，中國有84座城市出現(xiàn)了“收縮”。這些城市都經(jīng)歷了連續(xù)3年或者3年以上的常住人口減少。
2018年，北京、山東、湖北、江西、河南、遼寧都是人口凈流出省。其中，遼寧在2017年負增長的基礎上，再度減少9.7萬人，常住人口縮減到4359萬人。
甘肅玉門、山西呂梁、黑龍江雙鴨山因資源枯竭而衰落；甘肅定西、內蒙古呼倫貝爾、黑龍江齊齊哈爾、廣西河池因人口流失而萎縮。最為突出的是東北，大量勞動力流失陷入“空心化”。
全面放開戶籍限制，上演的是人才大戰(zhàn)，改寫的是城市的命運，演繹的是房地產(chǎn)的邏輯。
零門檻落戶，表面上擊破的是城市戶籍的高墻，實則是瓦解樓市限購政策。
幾乎所有的樓市限購政策，都與戶籍掛鉤。若零門檻落戶，那就意味著限購政策灰飛煙滅。
限購政策瓦解，必然對房價產(chǎn)生影響，不一定是助長，至少是托舉。戶籍政策就相當于購房資格證，拿到戶籍便拿到購房資格證。開放戶籍或落戶零門檻，就相當于打開了限購政策的大口子，讓有生力量涌入城里，成為樓市潛在購買者或投資投機者，為托舉樓市增加籌碼。
因此，開放戶籍-破除限購-托舉樓市，形成一條行政性市場鏈條。
2018下半年開始，中央推行“一城一策”、“因城施策”的政策，這意味著各地根據(jù)本地的經(jīng)濟基本面以及財政收入狀況調整樓市政策的自主性要更大一些。根據(jù)以上智本社統(tǒng)計，各大城市基本都已實行跟戶籍掛鉤的限購政策，若戶籍松綁甚至入戶零門檻，這就意味著限購政策土崩瓦解。
以廈門為例，樓市限購政策分為本市戶籍家庭和非本市戶籍家庭。如果非本市戶籍家庭，無房者可限購一套，條件是“4年內在本市逐月連續(xù)繳納3年以上個稅或社保”；一套及以上住房者不可以再買房。2018年廈門房價回落較大，若“全面放開放寬落戶條件”很有可能對樓市起到一定的托底作用。
石家莊亦如此，非本市戶籍家庭需要繳納兩年社?；騻€稅才能買房。如今入戶石家莊“零門檻”，拿著身份證和戶口薄就可以直接拿到石家莊戶籍，然后直通各大樓盤售樓中心。近幾年，石家莊房價迅猛上漲，如今打開戶籍大門，任何人都可以獲得該市戶籍，鼓勵更多人進“國際莊”一起穩(wěn)樓市。
人口流入與房價呈現(xiàn)明顯的正相關。人口流動方向幾乎同國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2019年2月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》所描述房價漲跌一致。2019年2月，廣州新建商品住宅價格同比上浮11.3個百分點，西安同比上浮24.2%，杭州上浮6.6%，重慶則上浮12.2個百分點。
除了北上廣深四大城市，其它幾乎所有大城市都全面開放戶籍，是否意味著樓市調控全面降溫？
“一城一策”實施之后，地方政府對樓市的自主調控權確實增大。戶籍開放意味著原有的基于戶籍的限購政策效果不大，說明短時間樓市調控降溫，以及樓市兜底的趨勢比較明顯，但并不意味著調控政策全面放棄或者不會出臺新的調控政策。
更重要的是，既然權力下放，地方政府會根據(jù)本地的需求，在開放戶籍之后，推出相應的調控政策。成都、西安的戶籍政策試圖搶人才與搶人口兼得，托樓市及城市綜合發(fā)展兼顧。
至于各地到底會采用何種政策，調控是松是緊，房價是漲是跌，不取決于央行統(tǒng)一的貨幣政策，而取決于各地的土地財政依賴度。
自從2018年央行收緊商業(yè)銀行信貸的口子之后，樓市的走勢不再取決于貨幣、信貸政策，而是地方政府的土地財政狀況。
從今年的政府工作報告可以看出，從中央層面來看，房地產(chǎn)業(yè)以及政策的地位已經(jīng)下降，某種程度上說完成了國家財政以及央行信用積累的歷史使命。
中央將調控政策下放到地方，地方政府掌控著當?shù)貥鞘械姆较?。但是，對于地方政府而言，房地產(chǎn)的時代并未過去，或者是一個從土地財政走向房地產(chǎn)稅的關鍵轉軌時期。在這個關鍵的轉軌時期，房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)帶來的地方收入，對于地方政府來說，或許比任何時候都更為重要。
所以，對地方政府調控政策以及房價走勢起到關鍵作用的一個數(shù)據(jù)，即土地財政依賴度。
土地財政依賴度越高的城市，開放戶籍，放松調控，托舉房價的需求愈加強烈。從智本社的數(shù)據(jù)表可以看出，杭州、武漢、廣州、昆明等城市的土地財政依賴度比較高，房價下跌對地方政府財政收入壓力大增。
現(xiàn)實中，往往土地財政依賴度越高，地方政府負債率也越高。
按省份來劃分，遼寧、內蒙古、甘肅、寧夏、青海、陜西、新疆、云南、貴州、廣西等經(jīng)濟欠發(fā)達省份地方負債率偏高，土地財政依賴度也偏大，同時人口流出壓力也較大；廣東、江蘇、山東、浙江、上海等經(jīng)濟發(fā)達省市土地財政依賴度、地方負債率、人口流出壓力都相對較低。其中，蘭州市、昆明市、南寧市、貴陽市、成都市、烏魯木齊市、南京市等地市級政府的負債率風險較高。
土地財政依賴度越高的政府，推行房地產(chǎn)稅的壓力越大。房地產(chǎn)稅是一項地方稅制，一般來說，各地具有相當?shù)淖灾鳈?。房地產(chǎn)稅涉及到的關系及利益極為復雜，那么，房地產(chǎn)稅推行的動力到底是什么？地方政府享有土地財政紅利，又有什么動力推行這一稅收呢？
美國建國后大概實行了100年左右的土地財政政策。當時，合眾國剛成立，戰(zhàn)爭債務堆積如山，聯(lián)邦政府積貧積弱，第一任財政亞歷山大·漢密爾頓重振公共信用，組建央行，發(fā)行國債、證券以及美元，但是真正確保聯(lián)邦財政免于破產(chǎn)的是土地財政。
最高時期，土地財政將近給聯(lián)邦政府帶來一半的收入，那么為什么聯(lián)邦政府會放棄這塊“肥肉”，支持地方政府征收不動產(chǎn)稅（房地產(chǎn)稅）？
1837年，聯(lián)邦政府終于還清了所有債務甚至還有盈余，但是國會表決，要求國庫的盈余劃撥給地方各州。如此，聯(lián)邦政府就失去了追求土地財政的動力，逐漸就推行了土地私有化，告別了土地財政。
當前，我國土地財政收入主要歸屬地方，而將來推行的房地產(chǎn)稅也應該主要歸屬于地方。對于中央而言，推行房地產(chǎn)稅不存在財政收入方面的障礙，主要來源于利益的平衡。從中央來看，房地產(chǎn)稅是經(jīng)濟結構轉型的必經(jīng)之路，也是完善稅制的必選項。因此，這項稅收在中央層面進入了倒計時階段。
土地財政依賴度越低的地方政府，更有動力推行房地產(chǎn)稅，以期在巨大的存量地產(chǎn)中獲得源源不斷的稅收收入。但土地財政依賴度大的地方政府就比較被動，從一次性收70年的“租”到一年一年收稅，這個過程很難以適應。
所以，更大的可能性是，土地財政依賴度高的城市或許會在房地產(chǎn)稅推出之前的最后窗口期，通過開放戶籍，托舉樓市，更大規(guī)模的出售土地，盡可能將土地一次性變現(xiàn)，然后手握更多現(xiàn)金，應對地方債務以及轉軌的不確定性。
但是，在加滿杠桿、充滿泡沫的房地產(chǎn)上征收房地產(chǎn)稅，不確定性反而大大增加。
相比北上廣以及其它城市，深圳的土地財政依賴度很低，這座城市告別土地財政之后，有利于產(chǎn)業(yè)結構升級，以及打造人才型、創(chuàng)新型城市。深圳的戶籍制度是北上廣深四大城市最為寬松的，但它搶的并不是“人口”，而是人才，花大量的補貼吸引大學生以及高學歷人才加盟深圳。
不過，深圳土地財政依賴度低，并不意味著房價會大幅度下跌。深圳的特殊在于，與上海一樣，是一座金融城。在中國乃至全球，不動產(chǎn)都是金融城市的基石，是龐大的金融體系的壓艙石。維持相對較高的房價，是金融城市發(fā)展的公開規(guī)則，紐約、東京、香港、倫敦皆如此。
全面開放戶籍之后，城市之間的人口爭奪大戰(zhàn)會更加激烈。表面上，一個城市的前途取決于人口的爭奪，實際上這種服務于樓市的人口大戰(zhàn)，只會讓這座城市更加依賴于樓市，更加助長食利階層，更加失去市場的獲利以及城市的競爭力。
相反，率先擺脫土地財政依賴的城市，才有可能走上正常良性的發(fā)展軌道，才有可能脫穎而出，轉型成為人才型、創(chuàng)新型城市。
如今，城市的前途，取決于土地財政依賴度這個指標的大小。這是一條中國經(jīng)濟底層的邏輯——信用貨幣-土地本位-生存權本位。
參考資料：
【1】發(fā)改委：300萬-500萬人口大城市全面放寬落戶條件，發(fā)改委網(wǎng)站；
【2】2017年中國地方政府信用綜合質量排序，覃漢/高國華，債市覃談；
【3】房貸兇猛！六大行2018年新增貸款一半流向樓市，胡艷明/胡群，經(jīng)濟觀察網(wǎng)；
【4】三四線，危矣！熊志，功夫財經(jīng)；
【5】大變局！全面放開大城市落戶限制，哪些城市最受益？凱風君，國民經(jīng)略；
【6】落戶政策再松綁 利好這些城市房地產(chǎn)，每日經(jīng)濟新聞；
【7】鄉(xiāng)下人的悲歌，J.D萬斯，江蘇鳳凰文藝出版社。
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戶口對應的就是差異化或不平等的待遇，另外，學區(qū)房這個什么時候取消？考試統(tǒng)一化什么時候實現(xiàn)？
買不了房入戶作啥
Show Hand這首歌很好聽