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近3個(gè)月以來(lái)，58同城、我愛(ài)我家、鏈家之間因真假房源、高房?jī)r(jià)、長(zhǎng)租公寓等話題引發(fā)的一系列口水戰(zhàn)，讓房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)這個(gè)伴隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起起伏伏20年的行業(yè)，成為輿論爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。
1998年7月，國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，取消福利分房，啟動(dòng)住房改革，正式拉開(kāi)了住房市場(chǎng)化的序幕，刺激無(wú)數(shù)資本與玩家擠入賽道，掀起了史無(wú)前例的開(kāi)發(fā)浪潮。
如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)也成長(zhǎng)到了新的階段：戶均住房套數(shù)超過(guò)1，多數(shù)一二線城市二手房交易量超過(guò)新房，進(jìn)入存量時(shí)代。而與之相輔相成的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，在提高房產(chǎn)交易效率的同時(shí)，卻時(shí)常因?yàn)?ldquo;哄抬房?jī)r(jià)”、“黑中介”的行業(yè)亂象而被外界詬病。
“伴隨存量時(shí)代的到來(lái)，中介行業(yè)也獲得了充足的成長(zhǎng)空間。但站在今天這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，還是要看到高流失率、低傭金率、惡性競(jìng)爭(zhēng)、重復(fù)產(chǎn)能建設(shè)以及用戶滿意度不達(dá)標(biāo)等依然是困擾行業(yè)的幾大難題，”。
在9月5日貝殼研究院舉辦“中介20年——歷史與進(jìn)化，開(kāi)啟新經(jīng)紀(jì)時(shí)代”的分享活動(dòng)上，貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、貝殼研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)表示，未來(lái)只有走合作道路，構(gòu)建‘共生型網(wǎng)絡(luò)’（Co-Live），才能提高行業(yè)整體效率，降低邊際成本，推動(dòng)行業(yè)向?qū)I(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化演化。
中介行業(yè)的發(fā)展，發(fā)端于1998年的房改，并在二手房交易的驅(qū)動(dòng)下取得長(zhǎng)足的進(jìn)步。
我國(guó)二手房交易市場(chǎng)雖起步較晚，但發(fā)展迅速。根據(jù)貝殼研究院提供的數(shù)據(jù)，二手房從1998年不到百億的交易額擴(kuò)大到如今的萬(wàn)億級(jí)別，全國(guó)累計(jì)交易GMV（成交總額）已達(dá)到30.33萬(wàn)億，交易總套數(shù)達(dá)2391萬(wàn)套。
過(guò)去5年，二手房交易體量實(shí)現(xiàn)了跨越式的增長(zhǎng)。全國(guó)交易量達(dá)到1557萬(wàn)套，占總交易額的70%。過(guò)去20年，北京的二手房交易GMV是5.1萬(wàn)億，交易總套數(shù)210萬(wàn)套，交易量翻了7.5倍，GMV翻了120倍；上海的二手房交易GMV是6.6萬(wàn)億，交易總套數(shù)365萬(wàn)套，交易量翻了15倍，GMV翻了250倍。且隨著存量市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展，二手房交易需求在中國(guó)核心城市已超過(guò)新房成為主導(dǎo)。
從貝殼研究院披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，二手房市場(chǎng)催生并推動(dòng)了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的逐步繁榮發(fā)展，圍繞二手房交易產(chǎn)生的經(jīng)紀(jì)公司品牌、傭金市場(chǎng)、廣告市場(chǎng)和配套服務(wù)也在逐步完善，形成完整的二手交易產(chǎn)業(yè)鏈，全國(guó)的經(jīng)紀(jì)公司門(mén)店數(shù)超過(guò)20萬(wàn)，有145萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人服務(wù)于2億的社區(qū)家庭。
不過(guò)，楊現(xiàn)領(lǐng)強(qiáng)調(diào)，中國(guó)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)與樓市共生共榮的同時(shí)，發(fā)展依然不成熟。
貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、貝殼研究院院長(zhǎng) 楊現(xiàn)領(lǐng)
與屢創(chuàng)新高的行業(yè)數(shù)據(jù)相比，中國(guó)的經(jīng)紀(jì)人群體的生存狀態(tài)卻并不理想，存在收入總體偏低、波動(dòng)性強(qiáng)、收入方差大，基尼系數(shù)偏高等問(wèn)題。
據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，自2012年到今年，TOP15城市經(jīng)紀(jì)行業(yè)基尼系數(shù)大部分保持在0.6-0.7之間，高于全行業(yè)平均水平30%。且各城市間分化較為嚴(yán)重，北京最低在0.5左右，廈門(mén)煙臺(tái)等城市接近0.7。經(jīng)紀(jì)人收入過(guò)于集中在頭部經(jīng)紀(jì)，頭部那10%的高收入經(jīng)紀(jì)人，在收入中的占比高達(dá)40-50%，而尾部50%低收入經(jīng)紀(jì)人，其收入占比僅有10%左右。這一收入差距在市場(chǎng)處于下行周期的時(shí)候?qū)⒏鼮槊黠@。
另外，缺少協(xié)作也制約行業(yè)發(fā)展的問(wèn)題。
隨著國(guó)內(nèi)一二線城市全面進(jìn)入存量時(shí)代，經(jīng)紀(jì)公司市場(chǎng)滲透率逐步擴(kuò)大，各線城市滲透率普遍達(dá)到75%以上，但事實(shí)上，大城市的頭部企業(yè)市占集中度偏高，而門(mén)店小于10家的小規(guī)模作業(yè)公司在全國(guó)范圍內(nèi)也占到了97%的比例，這反映出單兵作戰(zhàn)的行業(yè)現(xiàn)實(shí)，因?yàn)槿鄙俸献鞫y以形成規(guī)模效應(yīng)。
楊現(xiàn)領(lǐng)告訴鈦媒體，團(tuán)隊(duì)從傭金費(fèi)率、經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)模、人均行業(yè)規(guī)模、人效、經(jīng)紀(jì)人覆蓋情況、活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)這6個(gè)指標(biāo)建立了“經(jīng)紀(jì)行業(yè)指標(biāo)體系”，并通過(guò)對(duì)比分析發(fā)現(xiàn)，我國(guó)的傭金費(fèi)率、人效和經(jīng)紀(jì)人覆蓋率等均未達(dá)到國(guó)際成熟市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)。
據(jù)他介紹，目前中國(guó)的傭金率僅有2%，遠(yuǎn)低于美國(guó)、日本等成熟市場(chǎng)5-6%的平均傭金率，中國(guó)的千人經(jīng)紀(jì)人覆蓋率約為0.25%，也低于美國(guó)的0.6%，從人效來(lái)看，中國(guó)經(jīng)紀(jì)人目前人均年單量約為3單，與美國(guó)相當(dāng)，但時(shí)間投入?yún)s是后者的2倍。
由此可見(jiàn)，傳統(tǒng)意義上的中介業(yè)務(wù)已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)行業(yè)的變化。信息的生產(chǎn)、分發(fā)與匹配、服務(wù)線上化等因素必將成為驅(qū)動(dòng)行業(yè)走向下一階段的關(guān)鍵力量。
楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，成熟的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)中，經(jīng)紀(jì)人的核心價(jià)值是溢價(jià)和談判功能，信息層面的價(jià)值在降低，服務(wù)層面的價(jià)值在提升。作為需求雙方的紐帶，職業(yè)經(jīng)紀(jì)人的價(jià)值比以往任何時(shí)候都重要。
從發(fā)達(dá)市場(chǎng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的基本發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，大致會(huì)經(jīng)歷三個(gè)階段：
第一個(gè)階段是有限地理的自交易網(wǎng)絡(luò)，即由賣(mài)方和買(mǎi)方直接交付；
第二個(gè)階段是多家委托下的線下B2C交易網(wǎng)絡(luò)，出現(xiàn)了經(jīng)紀(jì)人或經(jīng)紀(jì)公司，但這種交互成本最高，多家委托導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境非常激烈，這也是我國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)目前所處的階段；
第三個(gè)階段是在多家委托下，基于互聯(lián)網(wǎng)的交易網(wǎng)絡(luò)，逐步從“多家委托”走向“獨(dú)家委托”，由“直營(yíng)為主”變成“加盟為主”。
比如，在上世紀(jì)30年代，誕生于美國(guó)中介市場(chǎng)的MLS（Multiple Listing Service）房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式，如今仍被廣泛使用于中介代理服務(wù)中。
MLS模式極大地提高了二手房交易的效率，使房屋的銷(xiāo)售更加合理，市場(chǎng)更加繁榮。在MLS模式下，所有加盟會(huì)員機(jī)構(gòu)都可以出售任何一家會(huì)員掛出的房源，極大地?cái)U(kuò)展了購(gòu)買(mǎi)者的范圍，加快了住房出售的速度。在某種程度上來(lái)說(shuō)，MLS模式真正實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、代理商、經(jīng)紀(jì)商和消費(fèi)者的共贏。
“MLS出現(xiàn)后，競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化”，用楊現(xiàn)領(lǐng)話來(lái)說(shuō)，MLS模式出現(xiàn)以前，美國(guó)市場(chǎng)是以競(jìng)爭(zhēng)為中心的合作，競(jìng)爭(zhēng)為主，合作是輔助性的；在MLS模式普及后，市場(chǎng)變成了以合作為中心的競(jìng)爭(zhēng)。“在這個(gè)情況下，行業(yè)的生態(tài)結(jié)構(gòu)才會(huì)發(fā)生變化，以合作為基礎(chǔ)的生態(tài)行業(yè)才會(huì)形成”。
顯然，MLS這種以合作為中心競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)結(jié)構(gòu)，很值得國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)去借鑒。
楊現(xiàn)領(lǐng)表示，2018年是“中國(guó)式加盟”的崛起之年，公司之間的競(jìng)爭(zhēng)也將逐步走向平臺(tái)化的合作，行業(yè)未來(lái)需要發(fā)展“共生型網(wǎng)絡(luò)”（Co-live），所謂“共生型網(wǎng)絡(luò)”即是經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)絡(luò)“抱團(tuán)”合作，多個(gè)中介品牌并存的生態(tài)圈，一個(gè)或多個(gè)新型交易服務(wù)新平臺(tái)，共同為消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為中介企業(yè)、品牌和經(jīng)紀(jì)人創(chuàng)造價(jià)值。
據(jù)了解，貝殼找房搭建了ACN（Agent Cooperation Network）經(jīng)紀(jì)合作網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)，以期讓行業(yè)得以實(shí)現(xiàn)共享房源、分工協(xié)作、聯(lián)賣(mài)共贏。“如果說(shuō)未來(lái)貝殼能夠重新構(gòu)建新的秩序，那我相信會(huì)發(fā)生更深的變化，但目前為止相對(duì)來(lái)說(shuō)還是比較有限的，”楊現(xiàn)領(lǐng)說(shuō)，“如今最重要的還是要堅(jiān)持真房源、提升人效、謀求合作。”（本文首發(fā)鈦媒體，作者/叢笑）
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