一張圖看懂REITs
再往深處看，我們發(fā)現(xiàn) Wework 大概有 1/4 營業(yè)點的房子都是自持有的，這不就是做房地產(chǎn)的公司嗎？怎么能算是 TMT 公司呢？再往下挖一層，發(fā)現(xiàn)Wework的房子全部都是用 REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）買的，而 Wework 還有一支不動產(chǎn)基金，這個模型就閉上環(huán)了。關(guān)于REITs，延伸閱讀《像賣股票一樣賣房子，美國人高明在哪里？》
右邊這只手做聯(lián)合辦公、共享辦公。共享辦公最大的能量是他去各個地方找來的房子永遠都比周圍的房子便宜。Wework獲得房子的租金是周圍同類寫字樓的60%，這一塊他已經(jīng)有40%的利潤了。
左邊這只手再把聯(lián)合辦公的公司裝進去做運營，把每個場地的 EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）算出來。比如，對于特定的場地，EBITDA 三年 5%，六年 8%，這就符合美國 REITs 退出的標準了。
公司用 REITs 說服房屋持有人，我多給你錢， 你把房子賣給我。對 Wework 而言，買了房子以后是百分之百能退出的，因為他所設(shè)計的 EBITDA 和可以讓 REITs 退出的 EBITDA 是相符的。左手和右手，一只手玩資產(chǎn)，一只手玩運營。Wework 有大塊的收入不在租金，而是在 REITs 退出的收入上，這樣的收入極為可觀。
這次到華爾街，發(fā)現(xiàn) Wework 可以拿出 7 個億來買樓。那是它自己融的錢嗎？那都是 REITs 的錢。
這個閉環(huán)很漂亮，大家看到桌面上那幾億美元的租金收入就是它的現(xiàn)金流，根本不會產(chǎn)生收益的大頭。他的桌子底下一堆入駐服務(wù)公司的股權(quán)，這邊還有一堆樓，3年退出幾個、6年退出幾個，然后再發(fā) REITs、再買樓、再開辦公點。
對于投資人來說，這就是一個輕資產(chǎn)運營加上資產(chǎn)證券化和資產(chǎn)資本化的公司。本來有租金收入和 REITs 運營就夠了，還加上了收購一堆公司的股權(quán)所產(chǎn)生的收益。
這就是 Wework 的戰(zhàn)略。這么多年跟投資人講來講去就是這么點兒故事，一直重復講。每次融完一輪資干兩件事兒：一筆錢到手，先買七八家公司 5-20% 的股權(quán)；再做 REITs 買樓，一輪一輪地做。
第三，戰(zhàn)術(shù)實際上就是如何把你的戰(zhàn)略做具體落地實施。
Wework 把各個團隊的人分得特別清楚，一個兩人的團隊專門負責找樓，一個四人團隊天天在世界各地 Wework 的空間里找能值得投的人。跟 VC（風險投資）不同在于，這些公司都在它的空間里，它可以天天跟他們打交道，這就是物理空間的好處。
（本文由鈦媒體編輯精選自：“馮侖風馬牛”，原文標題：《毛大慶：當我談融資時，我談些什么？》）
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