鈦媒體注：優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶在鈦媒體2016T-ADGE年度盛典坦言，“互聯(lián)網(wǎng)”這三個字，恐怕在未來的一年里會談的越來越少，而沿著互聯(lián)網(wǎng)所重組各種各樣的資源，和重組的各種各樣的生活方式，消費方式和社會組織方式會產(chǎn)生各種各樣新的商業(yè)增長點。
今天上午我們這幾個人，再到我要說的事情，是跟存量的盤活，再利用有關。你看亞萍在盤活體育最大的存量市場。郎永淳談的更多是一個非常非常傳統(tǒng)的存量的資源市場。今天其實我要說的跟房子、跟城市有關。
北上廣的房子已經(jīng)漲到買不起了，你想過未來和別人“共享居住”嗎？毛大慶剖析了他的新項目：“共享際”。除了一間睡覺的屋子，他們想讓你把廚房、客廳、書吧都拿出來與別人共享，在過去的三個月，主打共享居住的“共享際”迎來了每月10000+的客流，并實現(xiàn)了盈利，毛大慶把這總結為“社群經(jīng)濟”的無限可能。
“我們看到了一個精神商業(yè)在逐漸取代功能型商業(yè)的時代。我認為社群思維是后互聯(lián)網(wǎng)時代最高段位的思維方式，甚至于沒有之一。”
在他看來，通過獨特的內(nèi)容和精神內(nèi)核把N群人聚合到一個空間中，讀書、美食、家居等不同領域的愛好者們在此相遇，這是輕資產(chǎn)運營的一種新模式。當房地產(chǎn)的關鍵詞從“增量”變成“存量”，對聯(lián)合辦公從業(yè)者們來說新機會也來了，即將被改造的或許不只有的你的工位，還有城市空間與生活方式。（本文首發(fā)鈦媒體，記者/赫婧）
以下為毛大慶演講全文：
我這兩天在跟國務院發(fā)展研究中心的前同事們交流，明年的宏觀經(jīng)濟和微觀經(jīng)濟的一些問題。宏觀經(jīng)濟我想今天不用去談，黑天鵝頻出的年代我們都不知道會發(fā)生什么事。
微觀經(jīng)濟的事走勢，越來越清楚，往高科技方向去走，很多領域已經(jīng)越來越清晰，比如說基因科學，明年我相信大家會聽到非常有意思的突破話題，這兩年開復老師也在大力鼓吹人工智能。
今天上午我們這幾個人，再到我要說的事情，是跟存量的盤活，再利用有關。你看亞萍在盤活體育最大的存量市場。郎永淳談的更多是一個非常非常傳統(tǒng)的存量的資源市場。今天其實我要說的跟房子、跟城市有關，“互聯(lián)網(wǎng)”這三個字，恐怕在未來的一年里會談的越來越少，而沿著互聯(lián)網(wǎng)所重組各種各樣的資源，和重組的各種各樣的生活方式，消費方式和社會組織方式會產(chǎn)生各種各樣新的商業(yè)增長點。
今天我在這兒會進一步分享，我們在城市空間再利用，城市更新、城市再造、生活方式、生活方式內(nèi)容再造上的進一步新的感悟。一年前我在鈦媒體講了聯(lián)合辦公、聯(lián)合辦公社群以及為什么，聯(lián)合辦公是今天的城市生活和城市工作的新物種種原因，今天想講一下空間共享以及更多的內(nèi)容放在一起的時候，你會看到一個城市空間會帶來更多的增長內(nèi)容。
中國的房地產(chǎn)市場，“內(nèi)容”會迅速取代“功能”
談城市空間的內(nèi)容再造，城市空間的內(nèi)容重組以及城市輕資產(chǎn)運營的時候，我們發(fā)現(xiàn)三個大的背景，一個是城市變了，一個是消費的人群變了，第三個是消費的方式和我們的消費組織模式變了。
第一個我們說房地產(chǎn)，中國的房地產(chǎn)進入下半場，房地產(chǎn)現(xiàn)在開會沒人去了，趙何娟開會來了這么多，房地產(chǎn)開會屋里沒有人。我以前從事房地產(chǎn)開會的時候比這多，現(xiàn)在沒人了?，F(xiàn)在聽輕資產(chǎn)比聽重資產(chǎn)的人多。房地產(chǎn)有哪四個變化，一個是量變到質變，第二是從銷售紅利在逐漸走向服務紅利。第三個大都市圈的變化取代了人口向單一城市聚集的趨勢，最后一個是存量。
我所在的行業(yè)里面有7次大的國家級調(diào)控，但是這一次調(diào)控才是真正房地產(chǎn)市場向著新的房地產(chǎn)再造過程的調(diào)控，而且這也是在整個國際金融形勢，中國面對的整個經(jīng)濟裂變的過程中一次必然的國家性的手段。這個過程之后，我們向存量而不再是增量要價值。所以這里面我們看到的服務紅利，“存量”這一些詞都會變成下半場的關鍵詞。
中國房地產(chǎn)150萬億的存量市場，將會再造出難以想象巨大的新經(jīng)濟模式和新消費模式。剛才我們?nèi)齻€中年創(chuàng)業(yè)的人，無論是亞萍、郎永淳還是我，其實我們選了三個都是行業(yè)空間市場巨大、變革空間巨大、原來的消費能力巨大的三個行業(yè)。 無論是金屬消費、無論是體育消費還是我們的空間消費。
中國的房地產(chǎn)150萬億的存量房產(chǎn)將面對的巨大的內(nèi)容再造的過程。所以我們說中國的房地產(chǎn)市場“內(nèi)容”會迅速取代“功能”。我剛才跟亞萍談了一個精神的問題，其實我們最近在談真正的消費升級，我們說商業(yè)消費的升級已經(jīng)開始從功能型消費向精神型消費轉變，所以精神型商業(yè)將會逐漸取代功能型的商業(yè)，在這過程里面，內(nèi)容的再造，將會變的非常重要，場景創(chuàng)造將會為差異化的內(nèi)容空間帶來新的發(fā)展。
我最近在歐洲走訪，看到了從聯(lián)合辦公到聯(lián)合劇場、聯(lián)合會議、聯(lián)合醫(yī)療、聯(lián)合教育種種對空間再造的新模式，這里面為不動產(chǎn)插上翅膀的，特別重要的一個就是社群的產(chǎn)生和社群思維的產(chǎn)生。我個人認為社群思維其實才是互聯(lián)網(wǎng)思維之后，真正的取代互聯(lián)網(wǎng)思維具有強大生命力的思維模式。
再看看人的變化，我們說城市的消費主體或者我們社會消費主體在發(fā)生著巨大的變化。首先第一個消費主體從60后、70后，變成了85后和90后，乃至00后進入我們的消費市場。這一批人我們有一個共同的總結他們是有屏幕的一代，他們是對互聯(lián)網(wǎng)像水、像電一樣熟悉的一代人，這一代人對于資源的再利用，對于社會生產(chǎn)方式的再組織和傳統(tǒng)的這一批消費人群是完全不同。所以新生代的消費者將會成為城市消費的主力軍，這也是剛才亞萍談到體育產(chǎn)業(yè)會被重新的再造和重新組織的必然性。
當然老齡化社會，就是上一批的消費主體60后、50后或者是70后這一批人將會依托支撐起一個強大的銀發(fā)經(jīng)濟消費的時代。二孩政策給母嬰消費的增加，包括農(nóng)村消費在不斷的增長，這都是消費主體的變化。
我們看看消費方式的改變，在新的消費人群進入市場之后，消費方式發(fā)生了如下的八種改變。一個是個性化，第二個定制化，第三個多種業(yè)態(tài)融合性的消費方式，我們昨天跟柳傳志在談IP雜交式的新的融合性消費的模式，線上、線下結合的消費模式。大家注意到最近阿里巴巴，特別是馬云在若干次談話里面提到，阿里巴巴不會更多談電商，而會逐漸向線下轉移，未來的消費線下和線上的結合會給不動產(chǎn)帶來機會。
社群思維，是后互聯(lián)網(wǎng)時代最高段位的思維方式
傳統(tǒng)消費向新型消費、單點式消費向網(wǎng)狀的消費都會引出社群，這是第三個重要的話題就是社群。
其實我們無論從聯(lián)合辦公、聯(lián)合居住還是我最近在英國看了一個很好玩的項目，類似于798的園區(qū)改成了90多個劇場，我去走訪他們的時候，他們告訴我沒有一個劇場是他們真正用來賣票演戲，他們匯聚了一大批喜歡表演的人，每一個劇場其實都是可以為你自己去定制一場演出，你可以拿這劇場表演自己喜歡的歌劇，給自己孩子組織音樂會，你可以給自己的媽媽演一場他愛聽的戲劇等等，所以的空間里全部是愛戲劇的人，他們是主角，他們是共享者，所以這樣一個空間其實被賦予了新的內(nèi)容，于是他們組織了最大線上社群，就是所有愛表演的人形成了一個巨大的戲劇表演的IP場地。
所以我們看到了一個精神型商業(yè)在逐漸取代功能型商業(yè)的時代。我們說精神為王的時代到來，人的精神追求成為了主流，社群思維是這時代，特別我認為社群思維是后互聯(lián)網(wǎng)時代最高段位的思維方式，甚至于沒有之一。
社群里面共同價值觀組成了具有精神內(nèi)核的品牌，我想這在創(chuàng)業(yè)，特別是生活方式的創(chuàng)業(yè)上我們有一個特別大的感悟，首先你能不能打造一個具有特定的精神內(nèi)核的品牌，第二個能不能讓這品牌逐漸成為具有穿透力和凝聚力的商業(yè)IP，在商業(yè)IP之后，你能不能為你的客戶不斷強化它的商業(yè)精神標簽，從而產(chǎn)生強大的復制力和傳播力。這是我們在做各種各樣空間產(chǎn)品的時候，尋找人群非常重要的方向。
所以在社群經(jīng)濟的層面上，我們特別注重精神互助和家人的氛圍。所以我們看到為什么在美國，我們最近一直在討論Wework、聯(lián)合辦公，實際上都是在組建社群，通過社群把這一群人更有效的聯(lián)合在一起，社群再造才是給空間賦予經(jīng)濟價值重要的來源。
連接和交互這里面需要空間，也需要精神性的連接體，更需要我們說空間的場景的再造，所以說當網(wǎng)絡是一個節(jié)點的時候，孤立的是沒有價值的，當我們能夠把各種節(jié)點通過空間和內(nèi)容聯(lián)系在一起這力量是巨大的，我們想我們過去傳播一個東西，實際上是一個單點，比如通過買中央電視臺時段的宣傳，通過大的廣告獲得更大的客戶群。但是今天我們組建發(fā)現(xiàn)IP群，它的傳播力遠遠超過買一時段的廣告，所以今天能不能創(chuàng)造IP，找到IP跟組建IP群是我們今天做空間產(chǎn)業(yè)非常重要的內(nèi)容和抓手。
過去一年，我們從聯(lián)合辦公逐漸走向聯(lián)合社區(qū)的時候，我們注意這三點，一個是創(chuàng)造力，第二個是存在感，第三個能不能帶來幸福感。這三個點里面又分了六個比較大的主題，新鮮感成長感、安全感、重要感和連接感、共享感，當IP打造精神組合體之后企業(yè)將和用戶形成護城河式的深度聯(lián)合關系，我們在這六點上都能找到空間運營上面的具體的案例。
比如說新鮮感跟成長感，在空間社群里面有點像我們把學校的社會組織關系，延伸到城市的生產(chǎn)關系跟城市的生活關系，我們聯(lián)合辦公里面經(jīng)常可以感受到，不同的專業(yè)，不同的領域，不同的企業(yè)不同的組織方式下的人，能夠通過一個空間的重新的組合，讓他們產(chǎn)生新的社群關系跟人之間的連接關系。
安全感和重要感可以在空間里面可以相互背書，互相被依靠、互相被需要。我們在過去這一年里頭做了很多試驗，比如說優(yōu)客工廠入駐一千家企業(yè)里面，我們尋找到了11個用戶量超過2千萬的企業(yè)，11個企業(yè)為其他的企業(yè)塑造了各種各樣的價值，比如說他們的流量，被其他企業(yè)使用，給其他企業(yè)帶來新的福利，以及他們相互之間的推廣和背書，所以我們看到連接感和貢獻感是在新的社群里面具有重要的吸引力。
二房東可以盈利，做了一個項目三個月開業(yè)就盈利了
在用戶群之上，會產(chǎn)生和倒逼出來新的商業(yè)模式，比如說我們C2B的模式，我們最近做一些嘗試，當企業(yè)擁有了社群之后，跨界衍生的能力不斷的增強，即使跨界也不需要親歷親為的倒逼供應鏈，這一些東西其實對產(chǎn)品和服務進行反向的采購，這在我們社群組織里面我們最近在采用這樣的模式。
用戶的核心關注點是什么？我們說原來的空間，我們在買一個房子的時候，我們叫客戶，其實今天都是空間的用戶，當客戶變成用戶的時候，他們關注點什么，我們看到最近一些在空間利用上，一些較未成熟的案例U+國際社，我們跟他們采訪的時候他們用戶最核心的價值和優(yōu)勢是獲得安全感、歸屬感和標簽化。
當談到桌子不是重點，重點是你跟誰坐在一塊；我們談聯(lián)合居住社群床不是重點，重點是跟誰睡在一起。我們最近在舊金山在倫敦，在特拉維夫在日本尋找了四個對標項目，東四共享際的公寓只變成了睡覺的地方，而所有的空間都是你的客廳，都是你會客的地方，你學習的地方，都是你交友的地方和工作地方。所以當一棟房子里面所有的功能被共享的時候，其實居住的方式在發(fā)生著潛移默化的變化。
當然有機會可以去看一下，我們第一個空間的綜合性產(chǎn)品共享際，我們在北京東四胡同里面改造了醬油廠，這北京是屬一屬二的網(wǎng)紅的目的地，這里面所有的商戶全部是自帶流量的IP，我們有六個商戶五個都是用戶量超過一千萬以上的IP，他們在IP跟IP雜交在一個空間的時候，讀書的社群變成了美食孵化器的客戶群，美食客戶群變成了讀書社群的客戶，所以每天在這空間里面，你可以看到無窮的活動組織再造，我們以前做商業(yè)地產(chǎn)最頭疼找不到客戶，現(xiàn)在改造完了以后人滿為患，在樓上我們居住的空間里面，其實我們營造了一級的居住空間跟二級居住空間，所有的房子其實只是用來睡覺，所有的公共活動社交活動全部都在空間里被共享，所以這樣的一解決的效率問題，第二匯聚的是社群。北京、上海未來會做一系列以社群和IP為主體的空間內(nèi)容再造體。
這項目我們做了三個月就盈利了，這也是讓我非常的驚喜一件事情。其實二房東可以盈利，我們在過去一年老在爭論，二房東是不是可以盈利，我們做了一個項目三個月開業(yè)就盈利，這項目一個月11900多個人次到訪跟消費，這是一個非?？膳碌臄?shù)字一個月之內(nèi)。97個各種各樣的團體。一共組織了大概177場活動，就是這樣一個3千平米的地方。所以我們說傳統(tǒng)大的購物中心，我就在跟他們談，不是沒有人來消費是客戶群變化了。其實未來你能找到新的聚集體的時候，空間仍然是非常有用的。
是不是能夠在空間里頭賦予新的場景設計，是不是能夠在空間創(chuàng)造新的內(nèi)容價值，是不是能讓空間塑造具有人格化的品牌的產(chǎn)品，這三點大家記住，這是未來我說在生活方式里創(chuàng)業(yè)，無論是空間創(chuàng)業(yè)、體育創(chuàng)業(yè)還是別的創(chuàng)業(yè)里面非常重要的內(nèi)容，就是你能不能創(chuàng)造人格化的產(chǎn)品。
大家看一下這是我們內(nèi)部的場景，當工作、當吃喝玩樂、當睡覺混雜在一個空間里的時候，你會發(fā)現(xiàn)這個社群制造出來新的一幫人，當你找到人群聚集的時候你完全不擔心生意從哪來。
我們說去年我談到這幾個主題是談聯(lián)合辦公，今天我們談聯(lián)合社區(qū)的時候，我再重復這兩句話，一個我們說探索今天新商業(yè)社交的新路徑，記住這四點就好，我們說體驗、連接、社群跟大數(shù)據(jù)。
這是定義聯(lián)合辦公和聯(lián)合社區(qū)的四角坐標，同時我們說為什么空間能夠塑造超級的商業(yè)IP有五個大的方面，大家可以去嘗試。一個是你是不是能夠塑造一個具有獨特內(nèi)容能力的空間。聯(lián)合辦公是一個具有最內(nèi)容的空間，我們當每入駐一家企業(yè)我們就多了一個內(nèi)容，如果鄧亞萍入駐就是多了一個體育內(nèi)容，所以聯(lián)合的內(nèi)容會塑造出無窮的商業(yè)價值，這是聯(lián)合空間里面最有意思的事情，我們有一批各個領域自己創(chuàng)造力IP在我們空間里的時候，其實它的自帶的話語釋能非常大，高效的流量變現(xiàn)，我們其實在聯(lián)合辦公APP平臺上現(xiàn)在有很多人賣東西，其實我們的上面物理用戶就是2萬多人，但是背后我談到1千家公司，這1千家公司超過1千萬用戶有11個，所以背后的流量被利用，就是能不能作為一個流量的入口，讓各種各樣的銷售、商業(yè)的交換以及撮合交易在平臺上進行搭載。
持續(xù)化的人格演義，這是我剛才談到人格化的場景在空間里產(chǎn)生很有意思的一件意思，當然聯(lián)合辦公也好、聯(lián)合居住社區(qū)也好，未來的數(shù)據(jù)沉淀會產(chǎn)生非常大的價值。我談一個我們同行Wework，實際上它是美國的情報部門的企業(yè)信息征信平臺，以及個人的信息背書征信平臺，所以這里面我談到的說未來這一些平臺沉淀出來大量的大數(shù)據(jù)，實際上會產(chǎn)生出很多新的衍生品。
剛才談到這四點里面，其實我們談的就是說你的產(chǎn)品的生活方式的是不是能夠讓用戶產(chǎn)生體驗，體驗為王是四角坐標里面最重要的一點就是體驗。而體驗是不是能夠被感知，體驗能不能超預期，這一些可能講起來很抽象，大家可能去真正用的時候，你會感受到它無窮的魅力。
我們今天在座還有好幾個做聯(lián)合辦公空間的從業(yè)人員，實際上我們做這行業(yè)之后我們都有一個大的感覺，其實很多人在被教育，體驗過這樣的工作方式之后很難回到獨立的辦公空間里去了，問題是你的產(chǎn)品能不能被感知，能不能超預期。
另外一個就是我們想社群的運營是非常非常重要的，做任何一個空間產(chǎn)品，運營社群是極度重要的，社群的運營上非常重要的四個。人格化品牌、孵化小眾社群、制造流行文化、定義生活方式。
優(yōu)客工場我們做到現(xiàn)在一年半，我們現(xiàn)在全國54個簽約的廠地，使用者現(xiàn)在超過了2萬多人，我們現(xiàn)在開始走向新加坡、走向美國、走向國際，這是一個非常通俗的連鎖店的業(yè)務，但是它背后其實更重要的是人，是它的使用者。在聯(lián)合辦公之后，我們又制造了共享際的產(chǎn)品，我們希望把居住把線上的IP線下化，進一步加入到空間的豐富度和空間的厚度里面來。
最后跟大家簡單展示一下盈利結構：無論從空間的出租，到方案的輸出，到連鎖店的運營到加盟，到產(chǎn)品的經(jīng)營跟資產(chǎn)的經(jīng)營，到社群的連接和共享的收入，最后到人格價值的輸出上，其實未來的空間的產(chǎn)品再造和經(jīng)營結構實際上是一個非常多層次多元化的收入結構所構成的。
所以我們最后說其實城市空間的屬性和城市空間產(chǎn)品再造，必須要照應城市跟人的變化的需求。最終落腳到精神跟情感，這是我們覺得在未來的城市150萬億存量資產(chǎn)上，不斷的制造出共享的新產(chǎn)品非常重要的精神指標，就是說能不能落腳到精神和社會需求上這是非常重要的。
所以我們在從聯(lián)合辦公出發(fā)到做聯(lián)合社區(qū)、聯(lián)合居住空間的時候，我們一直有一個堅定的口號，我們希望我們做的東西是為了能夠讓平行世界的人能夠相互遇見，這是互聯(lián)網(wǎng)時代大量談人的力量，大量談鏈接和交互的時候，物理空間迎來的非常重要的改良和變革的機會。
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