對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，李嘉誠(chéng)有句名言：“第一是地段，第二是地段，第三還是地段?！?
另外一個(gè)對(duì)投資商鋪的比喻是：“你滿懷希望，希望買一個(gè)可以下蛋的雞，結(jié)果卻發(fā)現(xiàn)買了一個(gè)臭雞蛋?！?
兩句截然不同的話，形象地說(shuō)明了投資商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，也說(shuō)明了位置對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的重要性，一旦看走了眼，就會(huì)是悲慘的結(jié)局。而今的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，在這幾年房地產(chǎn)商的“大躍進(jìn)”之下，項(xiàng)目從一線到二線，甚至開(kāi)發(fā)到了三四線城市。幾年過(guò)去，商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)光的有，悲催的也不少。
不久前，世邦魏理仕發(fā)布了《MarketScore：中國(guó)物業(yè)投資指南之零售物業(yè)篇》報(bào)告，分析了中國(guó)17個(gè)主要城市零售物業(yè)的投資機(jī)會(huì)，并得出結(jié)論：上海、北京和杭州為零售物業(yè)的最佳投資目的地，對(duì)于二線城市如沈陽(yáng)和無(wú)錫，則建議投資者在進(jìn)行零售物業(yè)投資時(shí)要多加謹(jǐn)慎。以下是《商業(yè)價(jià)值》記者根據(jù)報(bào)告提煉的幾個(gè)重要觀點(diǎn)：
1.上海、北京和杭州是零售物業(yè)的最佳投資目的地。
對(duì)于沈陽(yáng)和無(wú)錫等二線城市，在進(jìn)行零售物業(yè)投資時(shí)要多加謹(jǐn)慎。
2. 城鎮(zhèn)化進(jìn)程、中產(chǎn)崛起，消費(fèi)基礎(chǔ)成為零售市場(chǎng)主要驅(qū)動(dòng)力。
3.全球在建購(gòu)物中心面積最高城市（前二十位）中，中國(guó)就占了13個(gè)。
4.中國(guó)零售物業(yè)市場(chǎng)仍面臨供過(guò)于求、電商沖擊、城市規(guī)劃欠佳三大挑戰(zhàn)。
5. 未來(lái)，零售商向“全渠道”出發(fā)，輕奢餐飲業(yè)態(tài)正當(dāng)勢(shì)頭，購(gòu)物中心的生活形態(tài)消費(fèi)漸成主流。
6. 上海零售物業(yè)市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺、租金穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，零售市場(chǎng)空置率始終保持在10%以下，核心商圈租金逐年攀升，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)7.9%。2005-2013年間，上海大宗零售物業(yè)投資交易額約為同期17個(gè)監(jiān)測(cè)城市交易總量的31.6%，位列榜首。未來(lái)，上海零售物業(yè)“周邊化”趨勢(shì)明顯。在2014至2016年，上海新增供應(yīng)中有將近 80% 來(lái)自于城市次級(jí)商圈。
7. 北京消費(fèi)者偏重衣著類消費(fèi)，高凈值人群數(shù)量占全國(guó)總數(shù)六分之一，為全國(guó)之最，高端消費(fèi)支撐零售物業(yè)市場(chǎng)。
零售物業(yè)項(xiàng)目分散，核心商圈優(yōu)質(zhì)零售面積供應(yīng)不足——包括西單、王府井及CBD在內(nèi)的核心商圈，僅擁有全市20%左右的零售物業(yè)。國(guó)際品牌進(jìn)駐北京市場(chǎng)的步伐有加快的跡象。僅在2013年，北京就吸引了34個(gè)國(guó)際新品牌的入駐，與2012年相比翻了近三番。
8. 杭州供應(yīng)稀缺，物業(yè)存量規(guī)模小，市場(chǎng)空置率低，擁有大量高消費(fèi)力人群，優(yōu)質(zhì)城市觀光資源和龐大消費(fèi)能力吸引國(guó)內(nèi)外零售商進(jìn)駐，每年光觀光游客就達(dá)一億。
9. 成都是西部崛起的“消費(fèi)第四城”。這里的居民消費(fèi)旺盛、觀念超前，是中外零售品牌擴(kuò)展的重點(diǎn)城市，截至2014年6月份，成都優(yōu)質(zhì)商業(yè)的空置率僅為7.6%。但核心商圈與新興商圈表現(xiàn)分化突出——新興區(qū)域普遍招商困難，租金走低
10. 在MarketScore整體排名中，深圳是唯一沒(méi)有進(jìn)入前四名的一線城市，總體排名第六。深圳現(xiàn)有的人均商業(yè)面積約為上海及杭州的2倍，消費(fèi)群體年輕化，快時(shí)尚品牌華南布點(diǎn)首選地。但“一簽多行”帶來(lái)消費(fèi)外流，深圳居民在港消費(fèi)一年翻一番。
11. 沈陽(yáng)是東北最大體量的零售物業(yè)市場(chǎng)。居民消費(fèi)水平在東北地區(qū)名列前茅，但供過(guò)于求，市場(chǎng)承壓。截至2014年第二季度，沈陽(yáng)零售物業(yè)市場(chǎng)整體空置率為19.1%。沈陽(yáng)的百貨及購(gòu)物中心項(xiàng)目眾多，主要存在三個(gè)問(wèn)題：本地消費(fèi)者傾向于在百貨商店進(jìn)行零售類消費(fèi)，而在購(gòu)物中心傾向于餐飲娛樂(lè)等非零售業(yè)態(tài)的消費(fèi)；市場(chǎng)仍處于同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)中，缺乏主題；部分開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)不足，也直接導(dǎo)致了購(gòu)物中心在運(yùn)營(yíng)效果不理想。
12. 值得注意的是，MarketScore排名重點(diǎn)關(guān)注整體市場(chǎng)。因此，在一個(gè)低排名城市中的個(gè)別優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)投資機(jī)會(huì)仍然值得考慮，而在一個(gè)高排名城市中但品質(zhì)一般的零售物業(yè)則可能不太值得進(jìn)行投資。
（備注：報(bào)告通過(guò)測(cè)量風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)和收益指標(biāo)評(píng)估中國(guó)17個(gè)主要城市零售物業(yè)的投資潛力。在基準(zhǔn)模型中，風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)和收益指標(biāo)的占比分別為35%和65%。風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)包括:租金波動(dòng)性、市場(chǎng)流動(dòng)性、人均零售商業(yè)面積、空置率；收益指標(biāo)包括：歷史租金表現(xiàn)、租金增長(zhǎng)預(yù)測(cè)、未來(lái)新增供應(yīng)、奢侈品及快時(shí)尚零售商滲透指數(shù)、社會(huì)消費(fèi)品零售總額表現(xiàn)、居民消費(fèi)能力、投資回報(bào)率。）
【摘編：《商業(yè)價(jià)值》記者瀟棋】
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二、三線城市消費(fèi)在提升。
我感覺(jué)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)泡沫已經(jīng)相當(dāng)之嚴(yán)重，由此造成的金融問(wèn)題將會(huì)影響未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)
商業(yè)地產(chǎn)作為投資是可行的，只要人流量夠
房地產(chǎn)，總的說(shuō)來(lái)，走勢(shì)一定會(huì)是向上，因?yàn)椋覈?guó)的經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，城鎮(zhèn)化進(jìn)程在順利推進(jìn)，等等，這些都應(yīng)是房地產(chǎn)的商機(jī)吧！
商業(yè)地產(chǎn)除了幾個(gè)熱門城市外，實(shí)際上在三線四線城市的日子并不好過(guò)，有很多空置的，即使能夠出租出去，也很多生意不好，轉(zhuǎn)手率很高，這都是商業(yè)地產(chǎn)危險(xiǎn)的地方！
房地產(chǎn)不可能一直風(fēng)光下去
中國(guó)房地產(chǎn)到了拐點(diǎn)的關(guān)口
李嘉誠(chéng)說(shuō)那句話的時(shí)候，有充分依據(jù)，而地段這個(gè)事情，也不是一成不變的。城市的商業(yè)中心會(huì)變，連城市本身都在變，這說(shuō)明了服務(wù)能力，誰(shuí)強(qiáng)誰(shuí)就能崛起，不然就只能跟著墮落了。 特別是如今變化如此快的年代，我們要不斷更新思路，適應(yīng)發(fā)展，還要有引領(lǐng)的態(tài)度。