據(jù)科股寶不完全統(tǒng)計，目前已有廣東、吉林、河南、四川、江西、福建等6省公示了收購存量閑置土地項目的信息，涉及項目數(shù)量382個，規(guī)模（含擬定）達(dá)到599.15億元。
據(jù)國海證券測算，根據(jù)2017-2019年土儲專項債發(fā)行規(guī)模占比（平均33%），結(jié)合近三年新增專項債額度（3.65萬億~3.9萬億元），預(yù)測2025年土儲專項債規(guī)模約1萬億元，按近5年土地成交樓面價估算，可拉動1億~2億平方米土地收儲。
民生證券也認(rèn)為，若閑置土地收購比例在30%~50%，年均規(guī)模約7200億~1.2萬億元，而往年的土儲專項債占新增專項債比例均超30%，以最低30%的比例測算，2025年土儲專項債規(guī)模或超萬億。
土儲專項債并非新鮮事物。2017-2019年其年均發(fā)行超6000億元，成為土地收儲主力資金來源，2019年9月起專項債用途排除土地領(lǐng)域，土儲專項債暫停發(fā)行。
隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)下行，城投平臺頻繁托底拿地，造成大量低效土地資源積壓；與此同時，地產(chǎn)開發(fā)商接連暴雷，使得房地產(chǎn)庫存大幅增加。據(jù)測算，截至2024年底，已開工未實現(xiàn)銷售的住宅庫存約為20億平方米；土地庫存逐年增長，至今未開工的存量住宅土儲超過30億平方米。2025年土儲專項債的重啟，是中央在房地產(chǎn)深度調(diào)整周期中打出的一記政策組合拳。
中證鵬元認(rèn)為，土儲專項債既為城投債務(wù)化解提供短期流動性，減少其高成本的債務(wù)利息支出，又為地產(chǎn)去庫存構(gòu)建長期供需平衡框架。需注意的是，地方發(fā)行專項債需要平衡資金收益以償還本息，土儲專項債的還款來源依賴于土地出讓收入，地方政府還需考慮如何消化收儲后的土地資源，避免單純增加財政負(fù)擔(dān)和債務(wù)壓力，未來其成效仍取決于資產(chǎn)定價博弈、地方政府的資源整合能力及土地市場的復(fù)蘇節(jié)奏。
2025年，全國兩會首次將“穩(wěn)住樓市股市”寫入總體要求，并明確“建設(shè)好房子”作為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型方向。政府工作報告也明確了房地產(chǎn)全面覆蓋需求扶持、庫存管理、融資協(xié)調(diào)、產(chǎn)品升級等四大工作路徑。
相比往年，2025年政府工作報告的關(guān)鍵變化在于強(qiáng)調(diào)安全與發(fā)展并重，堅持在發(fā)展中逐步化解風(fēng)險，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展和高水平安全的良性互動。政策已從“三穩(wěn)”到“新模式”的制度性突破、從“救項目”轉(zhuǎn)向“好房子”轉(zhuǎn)變。
3月16日，中央辦公廳又出臺提振消費(fèi)專項行動方案，涉及生育、教育、住房、汽車等方面，首次在促消費(fèi)文件中提出“穩(wěn)樓市”。歷數(shù)近年以來的國務(wù)院促消費(fèi)政策，直至2022年，支持住房消費(fèi)才被正式納入其中，且2023、2024年都在下半年7月末發(fā)布，2025年提前至3月。
對此，克而瑞研究中心認(rèn)為，短期政策效應(yīng)將逐步顯現(xiàn)，市場有望實現(xiàn)降幅收窄和局部企穩(wěn)。中長期需破解土地財政依賴、住房支出占比過高等深層矛盾，推動行業(yè)向開發(fā)運(yùn)營服務(wù)一體化轉(zhuǎn)型。方案確立房地產(chǎn)作為消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的戰(zhàn)略定位，通過要素聯(lián)動改革推動行業(yè)民生屬性強(qiáng)化，為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型提供支撐。
2025年一季度，地方房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)優(yōu)化。據(jù)CRIC統(tǒng)計，全國至少66個省市出臺124次穩(wěn)市場政策。一季度地方政策以“精準(zhǔn)施策、分類支持”為主線，在“好房子”建設(shè)、供需兩端協(xié)同發(fā)力、存量盤活等方向密集施策。
風(fēng)險提示：化債政策力度與效果不及預(yù)期；專項債收儲落地規(guī)模不及預(yù)期；信用風(fēng)險事件發(fā)展超預(yù)期。
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